Thấy gì từ việc tỉ lệ tiêu thụ căn hộ luôn ở mức 80-90%?

Nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm, trong khi tỉ lệ hấp thụ căn hộ cao là bức tranh thấy rõ của thị trường căn hộ trong quý đầu năm 2022.

Báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam chỉ ra, trong quý 1, thị trường căn hộ ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm (dự án Akari City – Quận Bình Tân), tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013. Ảnh hưởng tiêu cực của vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất ngày càng hạn chế và tâm lý thận trọng của thị trường sau khi trải qua hai năm dịch bệnh dẫn đến nguồn cung tạm thời hạn chế trong ngắn hạn.

Phân khúc cao cấp tiếp tục giữ vững vị trí dẫn đầu thị trường kể từ năm 2020 với tỷ trọng hơn 50% nguồn cung mới. Các phân khúc từ cao cấp trở lên mở rộng địa bàn hoạt động khiến căn hộ trung cấp và bình dân dần vắng bóng tại thị trường TP.HCM, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc chuyển hướng tìm kiếm sang các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và xa hơn.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.390 USD/m2, tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm. Mức giá trung bình tiếp tục tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, tốc độ tăng chậm lại từ năm 2021 vì mức giá các nguồn cung mới đều nằm ở mức đầu của phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Tiêu biểu như các dự án hạng sang đầu tiên ở An Phú, Thảo Điền: Masterise Lumiere Riverside và Thảo Điền Green; các dự án cao cấp đầu tiên tại Bình Tân, Bình Chánh: Moonlight Centre Point, Mizuki Park MP9 - MP10 và giai đoạn tiếp theo của Akari City. Xu hướng chuyển dịch cơ cấu sản phẩm khiến giá sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm nhẹ khoảng 1,2% theo quý, trong khi bình dân và trung cấp tăng 1,6 – 4,7% theo quý.

Ảnh: Hạ Vy

Đáng chú ý, quý 1/2022 ghi nhận 1.247 căn hộ được tiêu thụ, giảm 78% so với quý trước và 53% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung mới khan hiếm là nguyên nhân chính khiến số lượng căn hộ bán được giảm, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ của dự án mới ở mức 90%, cho thấy lượng cầu nhà ở trên thị trường vẫn duy trì tốt. Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục thống trị với sự ra mắt của hàng loạt dự án tại TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Quận 7, Bình Chánh. Giá sơ cấp trung bình ​​sẽ tăng chậm lại tương ứng với sự chuyển dịch cơ cấu phân khúc sản phẩm tại các quận/ huyện ngoài trung tâm.

Nhận định về thị trường nhà ở, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam, các tín hiệu tích cực từ các dự án cơ sở hạ tầng như cầu Thủ Thiêm 2, sân bay Long Thành là động lực thúc đẩy thị trường khu Đông nói riêng và Tp.HCM, Đồng Nai nói chung. Bên cạnh đó, việc các chủ đầu tư đẩy mạnh mở rộng quỹ đất cho thấy định hướng phát triển của các doanh nghiệp đầu ngành cũng như triển vọng lạc quan của thị trường.

Số liệu từ DKRA Vietnam cũng chỉ ra, trong quý đầu năm 2022, thị trường căn hộ Tp.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 18 dự án mở bán (gồm 2 dự án mới và 16 giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó), cung cấp ra thị trường khoảng 3,398 căn, bằng 42% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt xấp xỉ 76% nguồn cung mở bán mới với khoảng 2,596 căn, bằng 45% so với quý trước (5,767 căn) và bằng 59% so với cùng kỳ năm trước (4,416 căn).

Trong đó, Tp.HCM và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu toàn thị trường, chiếm 85% nguồn cung và 82% lượng tiêu thụ mới trong quý.

Phân khúc căn hộ hạng B chiếm 63% tổng nguồn cung mở bán toàn thị trường trong Q1/2022.

Riêng Tp.HCM, nguồn cung mới sụt giảm đáng kể, chỉ bằng xấp xỉ 30% so với quý cuối năm 2021. Khu Tây vươn lên dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Tuy nhiên nguồn cung chỉ tập trung tại một dự án căn hộ hạng B mở bán, chiếm đến 76% nguồn cung mới tại khu vực này trong quý.

Theo các chuyên gia, nguồn cung sụt giảm, trong khi nhu cầu tìm mua căn hộ "bật tăng" trong quý đầu năm khiến tỉ lệ hấp thụ diễn biến khá tốt. Có nhiều dự án, dù chỉ mới ở dạng booking chọn căn nhưng tỉ lệ booking gấp 2-3 lần số căn dự kiến mở bán.

Báo cáo của Chợ Tốt Nhà về thị trường căn hộ Bình Chánh cho thấy, sau giãn cách, thị trường trở lại nhịp độ sôi động với nguồn cung phục hồi dần từ tháng 10/2021 và chạm đỉnh vào 12/2021 khi ghi nhận số lượng căn hộ được đăng bán cao nhất tính từ đầu năm 2021 đến nay. Vào thời điểm nghỉ Tết, nguồn cung tại huyện Bình Chánh theo xu hướng chung của thị trường mà "hạ nhiệt", nhưng cũng nhanh chóng bắt lại đà tăng ngay sau Tết. Số lượng căn hộ được đăng bán trong tháng 03/2022 tăng 44% so với trung bình của tháng 02/2022. Nhìn chung, nguồn cung căn hộ tại đây trong quý 1/2022 tăng 58% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chỉ đạt khoảng 90% so với quý 2/2021.

Theo đó, chỉ số tìm mua căn hộ chung cư ở Huyện Bình Chánh trong tháng 10/2021 giảm từ đỉnh cao là 1.9 điểm xuống còn 0.8 điểm trong tháng 01/2022, cho thấy nhu cầu quan tâm các sản phẩm căn hộ tại đây đạt đỉnh ngay trong tháng gỡ bỏ giãn cách xã hội, "hạ nhiệt" nhanh chóng chỉ một tháng sau đó và giảm dần đều về cuối năm và Tết Âm lịch. Chỉ số này bắt đầu tăng lên mức 1.45 trong giai đoạn tháng 02/2022 ngay sau Tết và đạt mức 1.52 điểm vào giai đoạn tháng 03/2022.

Theo nhận định từ đại diện của chuyên trang Chợ Tốt Nhà, nửa sau của năm 2021 tuy thị trường căn hộ bị ảnh hưởng đại dịch làm sụt giảm nguồn cung nhưng chỉ số quan tâm lại tăng lên mức 1.47 điểm ở quý 3/2021 và trung bình 1.4 điểm ở quý 4/2021, cao hơn cả quý 1/2022 - chỉ ghi nhận ở mức 1.25 điểm. Cùng lúc đó, tỷ lệ liên lạc để thực hiện giao dịch mua bán căn hộ tại đây có xu hướng tăng mạnh từ đầu năm 2022, và đạt mức 0.18 điểm trong tháng 03/2022. Xu hướng tăng trưởng tương đối đồng đều của hai chỉ số này cho thấy tín hiệu tốt của sự phục hồi nguồn cầu, khi mà nhu cầu quan tâm tìm mua căn hộ tương đồng với quyết định "xuống tiền" - liên hệ người bán để giao dịch.