Thay vì cấm “phân lô bán nền” thì nên quản lý chặt chẽ

Trước thông tin Bộ Tài nguyên và Môi trường đang hoàn thiện Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, dự thảo này mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền. Nhiều ý kiến đã bàn luận xung quanh vấn đề này.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, Dự thảo Nghị định ban đầu (ngày 25/4/2020) mà Bộ Tài nguyên đưa ra, cho thấy sẽ cấm thực hiện các dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền, trên toàn bộ địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, bao gồm các quận nội thành; các phường, thị trấn thuộc thành phố, thị xã, quận, huyện; kể cả các huyện, các xã nông thôn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, điều này có nghĩa là chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, Tp.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các ”thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh…” đều không được thực hiện dự án "phân lô bán nền".

Theo ông Châu, việc đề xuất quy định cấm tuyệt đối hoạt động phân lô bán nền vừa không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành, vừa không đảm bảo quyền của người sử dụng đất được tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, cũng không đáp ứng được nhu cầu nhà ở liền thổ và khả năng tài chính của người mua nhà.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, mới đây nhất tiếp thu các ý kiến của Hiệp hội và các chuyên gia trong ngày, ngày 27/5/2020 Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Dự thảo nghị định mới, cho thấy Bộ này đã chấp thuận đề xuất cho phép dự án nhà ở "được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các thành phố trực thuộc trung ương". Tuy nhiên, lại phát sinh bất cấp mới, đó là mở rộng phạm vi điều chỉnh đến "các thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã", thì không hợp lý.

Theo ông Châu, tại thời điểm hiện nay, chỉ nên hạn chế và kiểm soát các dự án “phân lô bán nền” tại hai đô thị đặc biệt là phù hợp, chưa cần thiết mở rộng phạm vi điều chỉnh đến các thành phố trực thuộc trung ương khác, hoặc các thành phố, thị xã thuộc tỉnh, mà để cho chính quyền địa phương xem xét quyết.

Trả lời trên báo chí mới đây, Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS đã có quy định cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền. Trong thực tế, phân lô bán nền đáp ứng nhu cầu có nhà ở của đa số người dân, giúp DN BĐS có thêm tài chính để phát triển các dự án, nếu để xây nhà xong mới bán cần rất nhiều vốn. Bản chất của phân lô bán nền còn giúp cải thiện, chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Còn theo quan điểm của chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, phân lô bán nền nở rộ là bởi hình thức này đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân. Theo tổng kết của thị trường, giao dịch phân lô bán nền chiếm tới 60% giao dịch của thị trường BĐS thời gian qua. Việc cấm thực hiện phân lô bán nền xuất phát từ những bất ổn của thị trường. Tuy nhiên, bất ổn là do quản lý lỏng lẻo hoặc doanh không có năng lực. Do đó, cần phải có sự quản lý thật chặt đối với các doanh này, có chế tài xử phạt với cấp quản lý địa phương.

Các chuyên gia trong ngành cùng quan điểm, cấm phân lô bán nền là chưa hợp lý mà thay vào đó cần kiểm soát chặt chẽ để thị trường phát triển một cách lành mạnh, hài hòa.

Tình trạng phân lô bán nền trong thời gian qua có nhiều vấn đề bất ổn như tình trạng dự án “ma”, hoang hóa, lãng phí đất đai, cò đất thổi giá gây xáo trộn an ninh trật tự ở địa phương, gây rối loạn hoạt động thị trường BĐS, do đó, theo các chuyên gia cần có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố. Ở các TP lớn cũng phải quy hoạch chỗ nào xây dựng chung cư, chỗ nào phân lô bán nền.

Bên cạnh đó, tăng cường phải kiểm tra, giám sát thường xuyên liên tục, tránh sự móc nối của một số người có trách nhiệm trong cơ quan công quyền với chủ đầu tư, DN trong việc chuẩn bị, xây dựng dự án. Nâng mức kiểm tra, giám sát, chế tài xử lý với dự án “ma”, không đúng quy định pháp luật, từ đó mới có dự án phân lô bán nền đáp ứng hài hòa quyền lợi của các bên.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, cần thiết Nhà nước phải quản lý, kiểm soát hiệu quả hoạt động phân lô bán nền, để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, nhất là đối với đất khu vực đô thị, nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát “kiểu vết dầu loang”, thấp tầng, vừa gây lãng phí quỹ đất, vừa khó kết nối hạ tầng đô thị.