Thêm “cú sốc” mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản Tp.HCM?

Sau phiên đấu gia "đất vàng" Thủ Thiêm mới đây, nhiều người tò mò, liệu một căn hộ tại Tp.Thủ Đức sẽ bán với mức giá bao nhiêu một m2 trong tương lai. Trong khi đó, nơi đây thời gian qua, vốn đã gây sốc khi một dự án căn hộ toạ lạc trên đường Võ Văn Ngân (Tp.Thủ Đức) chạm mốc gần 100 triệu đồng/m2. Hay theo báo cáo quý 2/2021 của Hội môi giới BĐS Việt Nam, nhà thấp tầng tại Tp.Thủ Đức đã cán mốc 200 triệu đồng/m2, cũng là mức giá chưa từng thấy tại thị trường BĐS khu Đông trước đến nay.

Thế nhưng, sau phiên đấu giá mới đây, nhiều người lại phải thừa nhận rằng, 200 triệu đồng/m2 tại Tp.Thủ Đức chưa phải là mức giá cao cuối cùng trên thị trường BĐS khu vực này. Một ông lớn trong làng BĐS chi 24.500 tỉ đồng để sở hữu hơn 10.000m2 đất tại Thủ Thiêm thì tính nhẩm nếu xây từ  4-25 tầng nổi và 2 tầng hầm với 570 căn hộ (5% diện tích sàn cho thương mại), thì đơn giá cũng rơi vào khoảng gần 500 triệu đồng/m2, vậy nếu bán ra thị trường thì mức giá phải trên con số 500 triệu đồng/m2. Một số ý kiến cho rằng, nếu doanh nghiệp có thể bán sản phẩm với giá 500 triệu đồng/m2 (21.000 usd) là đã có lời. Thế nhưng con số 500 hay 700 triệu đồng/m2 cũng chỉ là phỏng đoán ở thời điểm này. Tuy vậy, có một điều không thể phủ nhận rằng, trong tương lai mặt bằng giá của thị trường BĐS sẽ được thiết lập mới, rất khác với thời điểm hiện tại.

Và có một số nhận định, mức 2,4 tỷ đồng một m2 đất Thủ Thiêm vừa đấu giá thành công sẽ đẩy giá đất lên cao kỷ lục, ảnh hưởng đến mọi phân khúc nhà ở trên thị trường địa ốc. Điều này là chắc chắn.

Vào quý 2/2021, thị trường BĐS gây sốc khi căn hộ tại Q.1, Tp.HCM lập mặt bằng giá 800 triệu đồng/m2. Chia sẻ về mức giá này, chuyên gia CBRE Việt Nam tỏ ra không quá ngạc nhiên khi cho rằng, phân khúc hạng sang khác với sản phẩm BĐS thông thường. Có sản phẩm vượt mốc 30.000 uds/m2, đây là quy luật bình thường của thị trường BĐS. Với những CĐT quyết định đầu tư sản phẩm giá cao luôn kèm theo tiêu chuẩn phát triển dự án rất cao về xây dựng, thiết kế, dịch vụ. Kì vọng của CĐT vào dự án là cực kì lớn. Những CĐT này nhìn thấy có thị trường, có người mua. Họ hướng đến đối tượng khách hàng tiềm lực tài chính đủ lớn, đủ trải nghiệm, thấy được giá trị của BĐS đó, chứ không phải vì một mức giá.

Theo vị chuyên gia này, dù BĐS siêu sang tại Việt Nam chưa phát triển bằng các nước trên thế giới, nhưng đây sẽ là sân chơi của các CĐT trong thời gian tới. Việc các CĐT đưa ra dòng sản phẩm này thể hiện rõ chiến lược, thương hiệu của mình trên thị trường. Họ có tư duy riêng để nắm bắt phân khúc đặc biệt này trên thị trường BĐS. Tuy vậy, thị trường BĐS siêu sang cần có thời gian để người mua làm quen dần.

Nếu BĐS Thủ Thiêm bán ra thị trường với mức giá quanh 500-800 triệu đồng/m2 nghĩa là "ngang ngửa" với BĐS Q.1, Tp.HCM và các quận trung tâm Hà Nội. Cụ thể, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 2/2021, tại Tp.HCM, dự án One Central Saigon (Quận 1) có mức giá bán dự kiến khoảng 650 - 800 triệu đồng một m2; dự án Spirit Of Saigon (quận 1) giá khoảng 400 triệu đồng một m2; dự án Sunshine Venicia Thủ Thiêm giá khoảng 150 triệu đồng một m2; dự án The River Thủ Thêm ở TP Thủ Đức giá khoảng 110 triệu đồng mỗi m2. Tại Hà Nội là dự án The Grand Hàng Bài – thuộc vị trí đất vàng của Hà Nội, với giá chào bán 570-700 triệu đồng/m2.

Nhìn về khu trung tâm quận 1 của Tp.HCM hiện nay, dự án căn hộ có giá bán cao kỷ lục lúc này là Grand Marina Saigon trên đường Tôn Đức Thắng của chủ đầu tư Masterise Homes. Là dự án bất động sản hàng hiệu đầu tiên của thị trường, cuối tháng 3 vừa qua những căn hộ đầu tiên của Grand Marina Saigon ra mắt thị trường Hong Kong với giá khởi điểm lên đến hơn 400 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà liền thổ biệt thự The Victoria thuộc dự án Vinhomes Golden River (đường Tôn Đức Thắng, quận 1) với giá từ khoảng 130-400 tỷ đồng/căn tùy vị trí và diện tích, tương đương từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2.

Trong khi đó, các dự án tại Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) nửa thập kỷ qua đã tăng trưởng về giá 50-220%, đẩy khu vực này thành một trong những nơi có giá bất động sản cao nhất Tp.HCM chỉ sau quận 1. Chẳng hạn như, 177 căn biệt thự Saroma Villas thuộc dự án Khu đô thị Sala của chủ đầu tư Đại Quang Minh có giá sơ cấp khoảng 60-150 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đến tháng 11 năm nay nhiều căn biệt thự với diện tích lớn và vị trí đẹp đang được giao bán trên thị trường thứ cấp với giá 130-190 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 300-450 triệu đồng/m2.

Loạt shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch cũng đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức 100-130 tỷ đồng/căn, tương đương 600-700 triệu đồng/m2.

Hay các sản phẩm nhà phố thuộc dự án Thủ Thiêm Lake View của chủ đầu tư CII cũng đang được giao dịch với mức giá đối đa 250-400 triệu đồng/m2 tùy vị trí và diện tích.

Cũng tại Thủ Thiêm, dự án The River Thủ Thiêm có giá bán 130-150 triệu đồng/m2. Tương tự, các căn hộ tại dự án Empire City đang có giá từ 100-150 triệu đồng/m2 trên thị trường thứ cấp.

Như vậy để thấy, mặt bằng giá BĐS tại Tp.HCM, đặc biệt tại các vị trí trung tâm, tài chính giá vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới. Nhất là sau phiên đấu giá mới đây, càng khẳng định rõ hơn cho điều này. Thậm chí, mặt bằng giá của cả thị trường BĐS Tp.HCM cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi phiên đấu giá cao lịch sử này.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) cho rằng, làn sóng tăng giá bất động sản trên bán đảo Thủ Thiêm và các khu vực lân cận sẽ mạnh dần sau các phiên đấu giá tỷ USD vừa qua.

Xét về vị trí 4 lô đất được đấu giá khá tương đồng nhau, đều tọa lạc tại khu chức năng số 3 ở phía Bắc Thủ Thiêm, chỉ khác biệt về quy mô (diện tích) và quy hoạch. Mức khởi điểm chính quyền thành phố đưa ra trong phiên đấu giá đã dựa trên giá thị trường.Vì vậy, khi đấu giá thành công, cột giá tăng gấp 4-8 lần sẽ khiến chủ các dự án hiện hữu tiến hành đợt rà soát giá và nâng khung giá bán trong thời gian tới.

Theo ông Nghĩa, trước mắt mức 2,4 tỷ đồng một m2 tại lô đất vừa đấu giá sẽ kéo giá bất động sản ở các dự án lân cận tại Thủ Thiêm tăng lên. Sau đó, tâm lý tăng giá tài sản có thể lan ra khắp quận 2, TP Thủ Đức; đồng thời có thể tác động đến giá bất động sản toàn Tp.HCM do hiệu ứng "té nước theo mưa".

Vị chuyên gia này phân tích, "cú sốc" tăng giá bất động sản hậu đấu giá đất Thủ Thiêm có thể gây áp lực lớn cho thị trường đầu tư khi bài toán hiệu quả kinh doanh ngày càng trở nên thách thức hơn vì chi phí đất quá cao. Xây loại hình bất động sản gì, khai thác và sử dụng ra sao, bán cho ai với chi phí đầu vào cơ bản là quỹ đất đã lên đến hàng tỷ đồng một m2 ở một khu đô thị chỉ đang ở bước đầu hình thành và phát triển, là một vấn đề nan giản.