Thị trường bất động sản 2026: Không còn phân khúc 'vua'

Nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, giai đoạn 2026 nói riêng và 2026 – 2030 nói chung mở ra nhiều cơ hội cho thị trường nhờ hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thủ tục đầu tư ngày càng thông thoáng, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, chính yếu tố này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Dẫn thống kê của một số đơn vị nghiên cứu, ông Quê cho biết tổng nguồn cung bất động sản trong giai đoạn 2025 – 2030 có thể tương đương tổng nguồn cung của khoảng 30 năm trước đó. Khi nguồn cung tăng quá nhanh, nếu không song hành với khả năng hấp thụ của thị trường, kịch bản giảm thanh khoản, thậm chí giảm giá là điều khó tránh.

Một điểm khác biệt căn bản của chu kỳ mới là sự phân hóa ngày càng rõ nét. Nếu như trước đây, mỗi khi thị trường “ấm lên”, hầu hết các phân khúc đều tăng giá đồng loạt, thì từ sau năm 2024 đến nay, dòng tiền đã trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn.

Theo ông Quê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những khu vực trung tâm đô thị, nơi có câu chuyện hạ tầng, quy hoạch rõ ràng và đã hiện hữu trên thực tế. Những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thật, tạo ra dòng tiền ổn định và có khả năng khai thác kinh doanh tốt sẽ giữ giá tương đối vững.

Những sản phẩm xa trung tâm, nhu cầu ở thấp, khả năng kinh doanh kém sẽ đối mặt với nguy cơ giảm thanh khoản, thậm chí là mất thanh khoản và sụt giá khi nguồn cung quá tải.

Không còn phân khúc "vua”

Ông Nguyễn Anh Quê nhấn mạnh, trong chu kỳ tới sẽ không có phân khúc nào giữ vai trò “vua” tuyệt đối, cũng không còn câu chuyện thị trường miền Bắc hay miền Nam dẫn dắt toàn bộ cục diện.

Với phân khúc căn hộ chung cư , diễn biến được dự báo theo hướng trái chiều. Tại Hà Nội và TPHCM, giá chung cư nhiều khả năng đi ngang từ nay đến giữa năm 2026. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm, áp lực nguồn cung lớn có thể khiến mặt bằng giá xuất hiện xu hướng giảm.

Trong khi đó, tại các địa phương khác, giá căn hộ có thể tiếp tục tăng nhẹ do chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là chi phí xây dựng, vật liệu và tác động của bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026, khiến tiền sử dụng đất tăng lên.

Đối với đất nền, ông Quê cho rằng đây vẫn là “miếng bánh” hấp dẫn nhưng không còn vị thế độc tôn như các giai đoạn trước. Các quy định mới liên quan đến đấu giá đất sẽ khiến dòng tiền tập trung nhiều hơn vào những khu vực gần khu công nghiệp, khu đô thị đã hình thành, có cư dân sinh sống thực.

Ngược lại, đất nền vùng sâu, vùng xa, thiếu hạ tầng và không có khả năng tạo dòng tiền sẽ ngày càng kém hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch được kỳ vọng sẽ kéo theo sự trở lại của các “thủ phủ” du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền rõ ràng được dự báo sẽ cải thiện thanh khoản và tăng giá trở lại từ năm 2026.

Về mặt địa lý, thị trường được dự báo có xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào miền Nam nhiều hơn, khi mặt bằng giá bất động sản tại miền Bắc đã bị đẩy lên mức cao trong những năm gần đây...

Tại diễn đàn về bất động sản vừa diễn ra, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định thị trường bất động sản đã chính thức bước vào chu kỳ phát triển mới với những xu hướng hoàn toàn mới mẻ so với giai đoạn trước. Chu kỳ mới bắt đầu với một “cuộc chơi” mới không dành cho số đông, mà đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt các chuẩn mực pháp lý, minh bạch và chuyên nghiệp để tồn tại và phát triển bền vững.

Cùng với đó, hàng loạt định hướng và công cụ quản lý mới đang từng bước được hình thành và hoàn thiện như: thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý; xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai; tiến tới gắn mã định danh điện tử với từng sản phẩm bất động sản . Những bước đi này không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, mà còn tạo nền tảng cho thị trường vận hành chuẩn chỉ, minh bạch và bền vững trong dài hạn...