Thị trường bất động sản gặp nhiều nhận định trái chiều

Đây là những quan điểm của TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV đưa ra tại tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, vừa được tổ chức. Theo ông Lực, hiện nay có không ít ý kiến trái chiều được đưa ra với thị trường bất động sản. “Vẫn có người coi bất động sản như tội đồ, điều này rất nguy hiểm”, vị chuyên gia nói.

Ông Lực cho biết, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và là một trong 20 ngành kinh tế cấp 1, xếp thứ 9 về quy mô giá trị. Năm 2021, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP; xây dựng 5,95%. Riêng 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP; xây dựng 5,44% GDP.

Vai trò thu hút vốn của thị trường bất động sản rất quan trọng bởi nó liên quan đến khoảng 35 lĩnh vực, ngành nghề khác nhau. Trong đó, 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (5,94% GDP), du lịch (9,2% GDP), lưu trú (3,8% GDP), tài chính – ngân hàng 5,32%) – tổng 24,3% năm 2019. Và hệ số lan tỏa của bất động sản đối với những ngành nghề này 0,5 – 1,7 lần.

Do đó, lĩnh vực đóng góp của bất động sản đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không phải doanh thu. Ngoài ra, bất động sản là lĩnh vực xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.

Trong năm nay, khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát, phát hành trái phiếu giảm đi thì FDI là kênh cứu cánh cho thị trường. Lũy kế đến hết tháng 7/2022; vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt gần 66 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng vốn FDI đăng ký.

Gần đây hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là một điều nhức nhối. Hiện có khoảng 30 – 40% các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng lẫn nhau với số tiền khoảng 60.000 tỷ đồng. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng hiện nay đã lên tới 90 ngày. Do đó, vòng quay tiền chậm đi và đây là một khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Ông Lực cho rằng, nếu dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn sẽ làm giảm nhiệt thị trường và thực tế thị trường đang trầm lắng. Bên cạnh đó, làm tăng sự mất cân đối cung – cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không giảm….), dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, chứng khoán giảm, giảm đà phục hồi kinh tế,…

Ông Lực dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến 30/6 năm nay, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

“Tôi đồng tình chỉ tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro, nhưng vẫn phải để nó phát triển. Nếu chúng ta không cẩn thận sẽ giống Trung Quốc, vừa rồi họ siết chặt quá và phải giải cứu. Việc kiểm soát và ứng xử hợp lý là vô cùng quan trọng”, ông Lực nói.

Bàn về khó khăn chính của doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Lực cho rằng, đầu tiên là pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ nhưng pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel,…). Thứ hai là tài chính, hiện có kênh thuận lợi và có cả kênh khó khăn. Trong đó, kênh tín dụng và trái phiếu đều đang khó khăn. Cuối cùng, giá bất động sản về cơ bản vẫn ở mức cao so với giá thị thực và vẫn cao so với thu nhập của người chung.

“Đây là vấn đề chung của nhiều nước trên thế giới, bán không được nhưng giá vẫn tăng. Nguyên nhân là do hiện tượng đầu tư thổi giá vẫn còn. Ngoài ra, thị trường còn thiếu minh bạch và chuyên nghiệp”, vị chuyên gia nói.