Thị trường bất động sản sẽ ra sao nếu giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng

"Giá bất động sản tăng bất chấp dịch bệnh", đó là một trong những nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong báo cáo mới đây nhất. Thế nhưng, theo đơn vị nghiên cứu này, thanh khoản lại không tăng tương xứng với giá nhà.

Lý giải về nguyên nhân khiến giá tăng không ngừng, VARs cho rằng, nguyên nhân khiến cho giá bất động sản tăng đến từ quá trình hình thành các đô thị mới. Mặt khác do nguồn cung thiếu hụt và các dòng tiền tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn. Bên cạnh đó, sự kỳ vọng vào các gói kích cầu của nhà đầu tư khiến cho giá đất tăng cao.

Báo cáo cho thấy, mức dao động giá dao động mạnh tại hầu khắp các địa phương cho thấy quá trình đô thị hoá đang diễn ra cân bằng tại khắp các địa phương. Hệ thống hạ tầng kết nối hứa hẹn là động lực lành mạnh thúc đẩy thị trường. Đánh giá chung về thị trường VARs nhận định, bong bóng cục bộ đã xuất hiện.

Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, mức giá tăng mạnh tại nhiều khu vực, đặc biệt là giá đất nền và nhà ở riêng lẻ.

Thời điểm cuối tháng 3/2022, tại một số địa phương vùng ven Hà Nội và TP HCM, các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai,… có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh. Một số nơi mức giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021, tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá thấp hơn.

Tại Hà Nội, các khu vực đường Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá hơn 100 triệu/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh có giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn.

Ở TP HCM, giá đất nền tại dự án Thủ Thiêm Villa có giá khoảng 125,3 triệu đồng/m2, The EverRich III có giá khoảng 117,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long có giá khoảng 64,4 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn có giá khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2, KDC Kiến Á giá khoảng 70,1 triệu đồng/m2.

(Ảnh minh hoạ).

Một số địa phương khác như dự án tại Khu đô thị Bắc Sông Cấm (huyện Thủy Nguyên, Hải Phòng) có giá khoảng 82,3 triệu đồng/m2, dự án Him Lam Hùng Vương (quận Hồng Bàng, TP. Hải Phòng) có giá khoảng 34,8 triệu đồng/m2, dự án FPT City (quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) có giá khoảng 60 triệu đồng/m2, dự án tại Halla Jade Residences (quận Hải Châu, Đà Nẵng) có giá khoảng 90 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, đó là một số dự án ở Khánh Hoá ghi nhận mức giá dự án lên tới 125 triệu đồng/m2 như tại Khu đô thị mới Vĩnh Hòa (TP Nha Trang) có giá khoảng 125 triệu đồng/m2. Ở Bình Dương, dự án Green Square (TP Dĩ An) còn có giá khoảng 140 triệu đồng/m2, dự án VSIP I Bình Dương (TP Thuận An) có giá khoảng 90 triệu đồng/m2.

Mặt bằng chung về giá loại hình đất nền hoặc tài sản gắn liền với đất nền đều xác lập một ngưỡng mới. Ngay cả những lô đất vùng ven Hà Nội hoặc ở các tỉnh, đất nền dự án đã chạm tới mức giá trăm triệu đồng/m2. Thế nhưng, dù giá tăng cao ở mọi phân khúc thì tỷ lệ thanh khoản lại không có tín hiệu gia tăng.

Báo cáo thị trường quý 1/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản trên cả nước có xu hướng giảm. Cụ thể, lượt tìm mua nhà đất 3 tháng đầu năm 2022 giảm 3% so với quý 4/2021 và 4% so với cùng kỳ 2021. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản quý I kém sôi động hơn so với cùng kỳ, trong đó việc giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương cùng với việc trải qua nhiều cơn sốt đất, nhà đầu tư đã thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư, mua bán.

Báo cáo đơn vị này cho thấy, đất nền là phân khúc xuất hiện nhiều cơn sốt cục bộ trong thời gian vừa qua và cũng là phân khúc ghi nhận lượng quan tâm giảm mạnh trong quý vừa qua. Cụ thể, đất nền các tỉnh phía Bắc ghi nhận nhu cầu tìm kiếm giảm 11% còn các tỉnh phía Nam cũng giảm 12% so với cùng kỳ. Riêng TP.HCM, loại hình bất động sản bán có lượt tìm mua giảm 12% so với cùng kỳ, nhất là ở loại hình đất nền thuộc khu Đông.

Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho rằng, giá bất động sản tăng sẽ đến một ngưỡng chững lại. Khi thanh khoản giảm kéo dài, nhưng giá vẫn tăng thì sau một khoảng thời gian gồng lãi, nhà đầu tư gặp khó về tài chính sẽ phải bán cắt lỗ. Làn sóng bán cắt lỗ sẽ không diễn ra sớm mà có thể xuất hiện vào giữ năm 2023.

Theo giới đầu tư, giá bất động sản neo ở mức cao khi thanh khoản kém là diễn biến báo hiệu thị trường sớm bước đến giai đoạn chững lại. Theo quy luật cân bằng cung cầu, khi giá nguồn cung cao, không khớp với nhu cầu cũng như khả năng thanh khoản thì tất yếu thị trường sẽ điều tiết trở lại.