Thị trường bất động sản từng rớt giá thê thảm như thế nào trong giai đoạn 2011-2013?

Trước khi rơi vào giai đoạn "đóng băng" 2011, thị trường bất động sản từng rơi vào sốt mạnh tại nhiều khu vực khi thông tin về quy hoạch manh nha công bố. Giá tăng gấp 2, gấp 3 lần là tình trạng phổ biến về giá đất tại nhiều khu vực.

Thế nhưng, kể từ thời điểm cuối năm 2010, bước sang năm 2011, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn chững. Cũng từ đây, những cái lắc đầu ngán ngẩm của những nhà đầu tư khi được hỏi về thị trường bất động sản Hà Nội và các vùng lân cận đã bắt đầu xuất hiện. 

Trong trí nhớ của ông Mạnh (nhà đầu tư Hà Nội), "cắt lỗ" là điều nhìn thấy rõ ràng nhất trong cuộc trượt giá mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Điển hình như đất Ba Vì lao dốc tới 60%, nhưng chẳng ai hỏi mua. Những người ôm đất không pháp lý gần như có tâm lý chấp nhận bỏ vốn.

Tới năm 2012, thị trường bất động sản càng tụt dốc sâu. Một khảo sát khi đó cho thấy, giá đất tại khu vực như Đông Anh (Hà Nội), khu vực quanh cầu Nhật Tân đã tụt xuống còn 20 triệu đồng/m2 tuỳ khu vực. Trước đó hơn 1 năm, giá đất nơi đây từng được đẩy lên tới 90 triệu đồng/m2. Kịch bản người người nhà nhà ôm tiền đi buôn đất đã được thay bằng những tấm biển rao cắt lỗ ồ ạt của các nhà đầu tư. 

Thị trường bất động sản 2011-2013 ghi nhận kịch bản "cắt lỗ" liên tục của giá đất. (Ảnh minh hoạ)

Tại dự án Geleximco, giá biệt thự liền kề còn tụt dốc xuống còn 14-17 triệu đồng/m2. Khu vực Hà Đông còn được ví như "rốn" giảm giá của thị trường bất động sản phía Bắc với nhiều dự án dang dở, đình trệ. 

Các dự án bất động sản nhìn chung với lúc cao điểm đều giảm khoảng 40-50% và thậm chí còn "cắt lỗ" sâu hơn. 

Đối với phân khúc căn hộ tại Hà Nội, giá bán cũng tiếp tục giảm ở tất cả các phân khúc. Đáng chú ý nếu như năm 2011, các chuyên gia vẫn còn kỳ vọng vào thị trường dần phục hồi thì đến năm 2012, kịch bản tồi tệ trên thị trường vẫn không có sự dịch chuyển. 

Tại Đà Nẵng, nơi từng mệnh danh là "thiên đường mua sắm" bất động sản cũng ghi nhận mức tụt dốc không phanh của đất nền điển hình như dự án Gold Hill, khu đô thị FPT City (quận Ngũ Hành Sơn giảm còn khoảng 300 -500 triệu đồng/lô đất. 

Báo cáo của công ty CBRE Việt Nam khi đó nhận định, mặc dù các nhà đầu tư cố gắng thúc đẩy bán hàng thông qua các phương thức khuyến mãi trong dịp cuối năm nhưng các nhà đầu tư lẫn người mua vẫn e dè. Họ chứng kiến chứng kiến sự sụt giảm của giá bán của phân khúc sản phẩm này khi tỷ lệ tăng giá của tất cả các khu vực đều âm từ 2-10% và giảm sâu nhất thuộc về các dự án đất nền ở khu vực phía Nam (Đà Nẵng) khi mức giảm dao động từ 2-10%. 

Còn ở thị trường TP.HCM, thị trường căn hộ ế ẩm kéo dài nhiều năm từ 2011-2013.

Một dự án căn hộ tại TP.HCM giữa năm 2012 còn được công bố mức "sale off" khoảng 50% so với giá trung bình các dự án cùng loại tại khu vực. Theo thống kê của CBRE, số lượng còn tồn đọng đến cuối năm 2011 tại TP.HCM vào khoảng 18.000 căn hộ. Dù giá giảm nhưng tâm lý người mua vẫn tiếp tục thăm dò.  

Câu chuyện vay ngân hàng đến áp lực trả nợ quá lớn khiến nhiều đại gia phải vay nợ tín dụng đen. Những hình ảnh thê thảm của thị trường bất động sản đã xuất hiện và kéo dài. Bài toán xác định "đáy" của thị trường bất động sản đã được giới chuyên môn phân tích, tìm ra. 

Trong một báo cáo gửi tới Quốc hội vào tháng 11/2013 của Bộ Xây dựng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010. Nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Ngoại trừ một số ít dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt tại Hà Nội và TP.HCM có sự cải thiện về thanh khoản trong những tháng cuối năm 2013, còn lại hầu hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề vẫn chưa có nhiều sự cải thiện về thanh khoản. 

Những năm khó khăn với thị trường bất động sản đã xuất hiện thực sự trong giai đoạn 2011-2013. Sự bất hợp lý cung – cầu đặc biệt là tình trạng dư cung vẫn diễn ra phổ biến. Tình trạng giảm giá trên diện rộng là diễn biến nhìn thấy rõ ràng. Dẫu vậy, thị trường ghi nhận tình trạng không có người mua khi thanh khoản kém, giao dịch tụt dốc mạnh. 

Ở thời điểm hiện tại, niềm tin vào thị trường bất động sản còn tiếp diễn trong động thái của các nhà đầu tư. Nhưng khó có thể đoán định trước diễn biến của thị trường trong năm 2022 khi cơn sốt nóng ảo đã bùng nổ, tiếp tục đẩy giá tăng chóng mặt trong giai đoạn vừa qua.