"Thị trường BĐS 2022 vẫn tốt, đến năm 2023 sẽ có nguy cơ đói vốn, giá hạ nhưng không đổ vỡ"

Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro nhận định: "Thị trường còn tốt đến hết năm nay, ít nhất là như thế. Chính phủ đang bơm gói hỗ trợ, cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh. Dòng tiền vào bất động sản sẽ còn tiếp tục gia tăng, khả quan sẽ đến hết năm nay. Theo quan điểm của tôi, trong năm 2022, thị trường vẫn sẽ tốt". 

Cũng theo ông Thành, 2022 sẽ là một năm là các chủ đầu tư đều có kế hoạch ra hàng, tận dụng gói hỗ trợ và dòng vốn. Thế nên, nguồn cung 2022 sẽ nhiều. Đến năm 2023, nguồn cung mới từ chủ đầu tư sẽ hạn chế vì những gói hỗ trợ đã bơm hết. Mặt khác, khi Nhà nước kiểm soát dòng tiền vào bất động sản, thị trường cũng bắt đầu đói vốn. 

Cụ thể, nếu dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản quá nhiều, Nhà nước sẽ dùng công cụ như tăng lãi suất, tăng dự trữ bắt buộc, quản lý giới hạn vốn vay từ ngân hàng cho bất động sản để hạn chế dòng tiền vào kênh đầu tư này. Lúc đó thị trường giảm nhiệt. Nhà đầu tư nào biết vào hàng, ra hàng hợp lý, sẽ có lời. Nhà đầu tư nào chưa kịp thoát hàng sẽ phải bán cắt lỗ trong năm 2023. 

Ông Cao Minh Thành.

Ông Thành phân tích thêm một khía cạnh khác: Trước đó, do ảnh hưởng bởi Covid, khi tiền bơm vào lưu thông, các ngành nghề khác bị ảnh hưởng bởi Covid-19 nên tiền có xu hướng chảy vào bất động sản. Đến khi Covid-19 được kiểm soát, tiền sẽ trải đều, chảy vào các ngành sản xuất. Lúc này, thị trường bất động sản sẽ đói vốn trở lại. Tình trạng giảm giá sẽ xảy ra, nhưng không có vỡ bong bóng. Xu hướng khách hàng bán cắt lỗ sẽ xuất hiện. 

"Theo tôi, các nhà đầu tư nên đẩy hàng sớm trong năm nay. Nhà đầu tư phải chú ý đến các công cụ điều tiết vĩ mô. Chỉ một công cụ có tín hiệu là phải nhanh chóng thoát hàng", ông Thành nhấn mạnh. 

Phân tích sâu hơn về các công cụ vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, ông Thành cho rằng, một số công cụ hạn chế về mặt dòng tiền chảy vào bất động sản đáng chú ý đó là lãi suất gửi tiết kiệm. Khi lãi suất thấp, người dân không muốn gửi tiền vào ngân hàng. Nhưng lãi suất tăng, tâm lý đẩy tiền vào ngân hàng cũng tăng. Khi tăng lãi suất thì đồng nghĩa lãi suất tiền vay cũng tăng. Như vậy, bằng việc tăng lãi suất, dòng tiền đi vào thị trường trở nên hạn chế.

Một công cụ khác đó là Nhà nước tăng dự trữ bắt buộc ở ngân hàng lên. Mức dự trữ bắt buộc thông thường sẽ là 10-15% trên tổng vốn vay. Thay vào hạn chế nguồn vốn vay ra, ngân hàng sẽ phải gửi vào Ngân hàng Nhà nước. Ngoài ra, Nhà nước sẽ can thiệp vào room cho vay bất động sản, hạn chế việc cho vay nhiều.

"Đó là 1 trong những công cụ cơ bản điều tiết. Nhà nước sẽ dùng công cụ đó để khống chế thị trường. Các nhà đầu tư sành sỏi đều phải để ý các công cụ như vậy. Nhà đầu tư thoát hàng thành công đều phải có sự tính toán. Trừ trường hợp người mua bất động sản thuộc diện "nhà không có gì ngoài tiền". Họ cứ mua bất động sản và không để ý tới việc tăng giảm. Hoặc họ mua bất động sản để sử dụng, phục vụ cho mục đích ngành hàng mà họ buôn bán. Còn khách hàng đi vay đầu tư, họ phải tính xem tốc độ ra hàng như thế nào để nhịp nhàng, nếu không dễ bị mắc kẹt", ông Thành nói. 

Trước câu hỏi "liệu thị trường có xảy ra bong bóng?", ông Thành nhận định: "Tôi nghĩ bong bóng theo kiểu sụp đổ hoàn toàn sẽ khó. Nhưng sẽ xuất hiện tình trạng bong bóng cục bộ. Nhà nước hiện đang kiểm soát tốt về lãi suất, lạm phát và về tất cả mọi thứ. Thế nên, tình trạng bong bóng sụp đổ như giai đoạn hơn 10 năm trước là khó".

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết thêm, thị trường bất động sản 2021-2022 khác so với năm 2009. Giai đoạn 2021-2022, sản phẩm đều đã có pháp lý và hiện hữu. Còn thời kỳ 2009, nhà đầu tư chỉ mua bán với nhau trên giấy.  Với sản phẩm có pháp lý và hiện hữu, nếu vỡ nợ, nhà đầu tư vẫn có thể bán rẻ được. Nhưng với sản phẩm mua bán trên giấy ngày xưa, nhà đầu tư thuộc diện không trả được nợ, dù bán rẻ cũng không ai mua vì việc chuyển nhượng không hề dễ dàng.