“Thị trường BĐS có dấu hiệu bong bóng nhưng khó vỡ, xuất hiện cầu ảo”

Theo vị chuyên gia này, thị trường BĐS đang có bong bóng nhưng không phải toàn thị trường mà tập trung cục bộ ở một số khu vực. Mức độ nguy hiểm chưa lớn lắm nhưng có thể thấy, giá BĐS tăng mạnh không đúng với giá trị thực, sức mua thấp, thậm chí không mua.

Ông Đính nhìn nhận, thời gian qua giá BĐS tăng chóng mặt xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Nhưng, có điều dễ nhận thấy nhất là cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh khiến giá BĐS tăng theo; đầu tư tăng đến đâu giá tăng đến đó. Tuy nhiên, mức tăng giá BĐS lại không tương thích với mức tăng của đầu tư hạ tầng, tăng quá nhiều lần so với hạ tầng. "Theo đó, thời gian qua, ở một số khu vực xác định là dấu hiệu của sốt "ảo". Mà ảo đương nhiên sẽ bong bóng", ông Đính khẳng định.

Như vậy, theo Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS đã xuất hiện bong bóng. Tuy nhiên, bong bóng này sẽ không vỡ. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp họ sẽ không tham gia sâu vào những nơi có giá BĐS tăng bất thường. Hệ luỵ của điều này chỉ đến với các đầu nậu, những nhà đầu tư tay ngang.

"Những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ hạn chế tham gia đầu tư ở các vùng quá nóng. Bởi họ biết, giá đang ảo, bỏ tiền vào là không thật, có thể lỗ ngay thời điểm mua. Vì thế, những khu vực giá BĐS nóng bất thường, những NĐT chuyên nghiệp sẽ rút nhanh, chỉ còn lại cò mồi, đầu nậu lôi kéo những NĐT không chuyên. Điều đáng nói, tỉ lệ hấp thụ ở các khu vực nóng giá thực tế rất thấp", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, khi sốt đất sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá, đến thị trường BĐS nói chung. Hiện nay, với nguồn vốn đang đổ mạnh vào thị trường BĐS cũng tạo nên những hệ luỵ nhất định. Không chỉ giá ảo, mà thị trường BĐS hiện nay đang chứng kiến cầu ảo. Tức là dòng tiền vào BĐS thực chất không phải là đầu tư BĐS bền vững mà đầu tư tài chính bằng hàng hoá BĐS. Đa số là ảo, là ngắn hạn.

Cụ thể, những nhà đầu tư tay ngang ngoài ngành BĐS, có thể đến từ các ngành kinh tế khác, họ bị khủng hoảng Covid-19 nên lợi nhuận sụt giảm nên bỏ tiền vào BĐS. Hay, đó là những NĐT chứng khoán đem lời chốt vào BĐS. Đa số họ là những NĐT tài chính là chính, mang tiền bỏ vào BĐS trong ngắn hạn. Như vậy, cầu ảo, giá ảo, tạo ra một thị trường ảo, nguy cơ bong bóng.

"Nếu cứ vậy, các hoạt động giao dịch BĐS sẽ kém, đi, buộc phải điều tiết lại giá cả bằng nhiều giải pháp. Dòng tiền chỉ bền vững khi đầu tư hạ tầng, dịch vụ, phục vụ việc phát triển kinh tế. Còn sinh lời thông qua các hoạt động tài chính ngắn hạn không phải là bản chất của thị trường BĐS, không bền vững", ông Đính nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, thị trường BĐS bong bóng đang to dần nhưng sẽ không vỡ. Từ ngày đổi mới đến nay, giá đất chỉ tăng, có thể đứng lại rồi tăng tiếp, chưa bao giờ thị trường chứng kiến giá BĐS tỏ ra giảm mạnh.

"Với bối cảnh này, dự báo bong bóng không bao giờ vỡ, mà giá sẽ nở tiếp, giá lại cao tiếp, cao nữa, rất khó xuống. Điều này là hệ luỵ với cả nền kinh tế", GS Hùng Võ nhấn mạnh.

Vị GS này cho hay, với một nền kinh tế chi phí đất đai quá lớn là nền kinh tế không bền vững. Chi phí cho đất đai phải phù hợp với sức của nền kinh tế. Trong khi, giá đất liên tục tăng tăng gấp nhiều lần tính từ thời điểm năm 2008 đến nay. Mới đây, đất Thủ Thiêm đấu giá lên đến hơn 2.4 tỉ đồng/m2, gấp đôi với điểm nóng giá đất Sài Gòn cũ, đó là điều bất thường.