Thị trường BĐS trầm lắng, nguồn cung sụt giảm, khi nào mới sôi động trở lại?

Theo thống kê của CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2021, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM tiếp tục sụt giảm 9% so với cùng kỳ năm trước. Hiện tại, nguồn cung gần như thấp nhất trong lịch sử phát triển nhà ở tại Tp.HCM khi 6 tháng đầu năm chỉ ghi nhân khoảng 6.000 căn được chào bán ra thị trường khu vực này.

Tại Hà Nội, số lượng căn hộ có nhỉnh hơn một chút so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng nếu so với 5 năm gần đây nhất thì số lượng căn bán ra rất thấp, gần 8.000 căn.

Theo đại diện đơn vị này, mặc dù nguồn cung khan hiếm nhưng nguồn cầu trên thị trường vẫn khả quan. Chính vì thế số lượng căn bán được ghi nhận nửa đầu năm vẫn tăng khá cao so với 6 tháng năm ngoái ở cả 2 thị trường Hà Nội và Tp.HCM. Cụ thể, Tp.HCM tăng 28%, còn Hà Nội tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ cũng khá lạc quan. Tại Tp.HCM, 80% số căn được tiêu thụ ngay trong đợt chào bán ra. Tại Hà Nội, tỷ lệ này là 47%.

Mặc dù nguồn cung sụt giảm, nhưng nguồn cầu vẫn khá tốt, khiến mức giá bán ở cả hai thị trường đều tăng. Tại Tp.HCM tăng 16%, Hà Nội tăng 7%.

Theo CBRE Việt Nam, năm 2020, dường như thị trường vẫn khả quan trước tình trạng số ca nhiễm không có nhiều, đặc biệt tại Tp.HCM. Các chủ đầu tư khá tự tin tung ra sản phẩm trong nửa cuối 2020. Tuy nhiên, cuối quý 1, đầu quý 2/2021, dịch bệnh bùng phát đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, khiến các chủ đầu tư phải cắt giảm nguồn cung. Người mua không còn nhiều lựa chọn trong tiêu thụ, nguồn cầu giảm theo so với năm trước. Tuy vậy, so với năm ngoái, việc tiêu thụ của năm nay vẫn ở mức tăng. Riêng tại Tp.HCM, phân khúc căn hộ bình dân trong 2 năm qua không xuất hiện, thay vào đó là căn hộ hạng sang, siêu sang.

Tương tự, trong báo cáo của DKRA Vietnam mới đây, cho thấy, gần như tất cả các phân khúc BĐS trên thị trường đều sụt giảm nguồn cung, so với quý trước và so với cùng kì năm ngoái. Cụ thể, ở phân khúc đất nền, trong tháng 8/2021, thị trường đất nền tại Tp. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận có 1 dự án mở bán mới. Cung cấp ra thị trường 23 sản phẩm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 26% (khoảng 6 sản phẩm).

Ở phân khúc căn hộ, cả Tp.HCM và 4 tỉnh giáp ranh ghi nhận 4 dự án mở bán (1 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường khoảng 1,928 căn, gấp 2 lần so với tháng trước (1,001 căn), bằng 56% so với cùng kỳ tháng 8/2020 (3,450 căn). Tuy vậy, dù dịch bệnh, tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường phân khúc căn hộ đạt xấp xỉ 80% (khoảng 1,548 căn), gấp 2.4 lần lượng tiêu thụ tháng 7/2021 (634 căn), bằng 55% lượng tiêu thụ cùng kỳ năm trước (2,827 căn).

Mặc dù nguồn cung căn hộ mới trong tháng 8/2021 tăng mạnh so với tháng trước nhưng vẫn ở mức tương đối thấp so với cùng kỳ năm 2020. Phân khúc căn hộ hạng A dẫn dắt nguồn cung mới trong tháng. Trong khi đó, nguồn cung mới phân bổ chưa thật sự đồng đều ở các phân khúc và khu vực. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Tương tự, ở loại hình biệt thự, nhà phố, theo DKRA nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Nhiều dự án phải dời thời gian mở bán do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19.

Rõ ràng, trước ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh và lệnh giãn cách xã hội tại nhiều địa phương khiến nguồn cung và sức cầu thị trường sụt giảm mạnh. Các chủ đầu tư dần chuyển sang hình thức bán hàng, ráp căn online tuy nhiên vẫn không hiệu quả như hình thức bán hàng truyền thống. Theo DKRA, do tình hình dịch bệnh Covid-19 tại TP. HCM diễn biến phức tạp và toàn thành phố đã áp dụng cách ly toàn xã hội, đã khiến thị trường rơi vào trầm lắng. Đây là tháng thứ 2 liên tiếp thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Ở tỉnh giáp ranh, vốn nổi bật về nguồn cung thì hiện cũng không "nằm ngoài cuộc chơi" khi chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19. Các thị trường như Long An, Đồng Nai, Bình Dương… cũng im ắng về nguồn cung mới khi dịch diễn biến kéo dài.

Theo các chuyên gia, tiềm năng triển vọng ngắn hạn của thị trường bất động sản đều phụ thuộc vào khả năng kiểm soát dịch bệnh và tốc độ tiêm vaccine tại hai thành phố lớn Hà Nội và Tp.HCM. Nếu dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 10 năm nay, nguồn cung chào bán sẽ giảm 29% còn khoảng 13.000 căn tại Tp.HCM và giảm 5% còn khoảng 17.000 căn tại Hà Nội. Còn nếu dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 12 năm nay, nguồn cung giảm xuống mức rất thấp.

Tuy vậy, có điều dễ nhận thấy, dù số lượng căn bán giảm nhiều nhưng giá bán bình ổn, không giảm ở thị trường sơ cấp. Trong khi ở thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng cắt lỗ hoặc giảm kì vọng lợi nhuận ở một số phân khúc, một số NĐT chịu áp lực tài chính.

Theo đại diện CBRE Việt Nam, việc giá đất tăng tại nhiều địa phương đặc biệt là tại các vị trí trong điểm phát triển dự án, chi phí vật liệu, lưu thông hàng hoá tăng, chi phí nhân công cũng tăng… khiến giá thành sản phẩm bị đưa lên cao. Tại Tp.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng 16% so với năm 2020; tại Hà Nội mức tăng giá khoảng 9%.

Ghi nhận cho thấy, do dịch kéo dài, nên thời gian này cả chủ đầu tư và người mua đều trong tâm thế chờ đợi dịch đi qua. Dù dịch bệnh diễn ra, thị trường vẫn không ghi nhận sự hoảng loạn hay bối rối. Thị trường hiện trong trạng thái tạm lắng, tức mọi thứ đang đứng yên, dĩ nhiên không thể nào có mức tăng đột biến, nhưng đồng thời cũng không có hiện tượng giảm giá sâu ở bất cứ phân khúc nào.

Theo các chuyên gia, sự tạm dừng lần này của thị trường có phần rất khác biệt so với giai đoạn 2013-2014. Bởi sự hạn chế của Covid-19 khiến các hoạt động giao dịch, buôn bán buộc phải "nghỉ đông". Chứ bản chất nền kinh tế hay thị trường không có bất kỳ bất ổn gì. Có chăng, thời điểm này thị trường trở lại trạng thái cũ sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh. Nếu dịch Covid-19 được kiểm soát tốt trong ba tháng tới, các lệnh giãn cách được gỡ bỏ thì rất có thể thị trường sẽ có giao dịch mạnh mẽ. Thậm chí một khoảng tăng giá hay "ấm nhẹ" cũng có thể diễn ra khi thị trường trở lại.