"Thị trường BĐS Việt Nam năm 2022 phát triển bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực"

Những khó khăn đã rõ ràng với BĐS. Có thể quy tụ ở mọt số điểm nổi bật. Đầu tiên, là chính sách điều hành các kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS bao gồm trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng hay các quỹ đầu tư tài chính. Theo các chuyên gia, cần có đủ nguồn lực về tài chính để đảm bảo sự đầu tư và phát triển phù hợp với yêu cầu thực tế. Nếu không kịp thời điều chỉnh, thị trường BĐS năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Kế đến là các quyết sách tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường BĐS bao gồm điểm nghẽn về pháp lý dự án. Điều này thông qua việc điều chỉnh luật và các quy định liên quan phải xây dựng lộ trình cụ thể. Việc triển khai thực thi của bộ máy quản lý nhà nước cũng sẽ đóng góp tích cực nhằm khơi thông nguồn lực để phát triển thị trường. Đây là các vấn đề đã tồn đọng quá lâu và kéo dài dẫn đến sụt giảm nguồn cung, gây áp lực lên mặt bằng giá và hiệu quả kinh doanh do thời gian triển khai dự án kéo dài ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

Điều quan trọng không kém đó chính là niềm tin của người dân và NĐT vào chính sách điều hành, quản lý của nhà nước, niềm tin vào tiềm năng của thị trường phải được quan tâm và củng cố. Nếu không giữ vững điều này tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng và thị trường BĐS sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, phương pháp giải cứu BĐS một cách ít tác động trực tiếp nhất là sự hợp lý. Hợp lý ở đây là kéo lãi suất xuống hợp lý, cho vay sản phẩm có nhu cầu ở thực. Riêng với khủng khoảng trái phiếu thì có thể có giải pháp đổi trái phiếu lấy sản phẩm BĐS giá tốt và có sự giám sát bên thứ 3 để đảm bảo pháp lý, tiến độ xây dựng và giá tốt (có thể chủ đầu tư chỉ đủ hoà vốn).

Mới đây, công điện 1164 của Chính phủ nêu rõ trách nhiệm các bộ, ngành, trong đó có Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn liên quan trái phiếu doanh nghiệp BĐS, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có một loạt giải pháp liên quan tín dụng BĐS, giảm lãi suất, giãn các khoản nợ… sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung và cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Nói thêm về các giải pháp lâu dài, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn cho rằng cần tập trung sửa đổi các văn bản pháp luật còn chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Đồng thời, các địa phương cần tích cực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nắm bắt tình hình doanh nghiệp trên địa bàn để kịp thời có giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực, thị trường BĐS năm nay phát triển khá bất thường và có sự khác biệt so với thế giới và khu vực. Nguyên nhân chính là do thị trường đã và đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng nóng. Cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính tương đối nhiều.

Các chuyên gia BĐS đánh giá, những tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023, thị trường sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Thị trường đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm ban hành các giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.

Hiện nay, Chính phủ và các địa phương đang tích cực nhận diện những “điểm nghẽn” của thị trường BĐS để có giải pháp trước mắt và căn cơ để tháo gỡ, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng Chính phủ đã rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đơn cử như việc thành lập Tổ Công tác. Nhưng theo ông Hà, tổ công tác cần hoạt động có hiệu quả hơn, trực diện hơn với những khó khăn của doanh nghiệp và cùng địa phương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp.

Trước mắt, cần tập hợp danh mục dự án khó khăn của địa phương, phân loại khó khăn mà dự án đang đối mặt như: dự án vướng giải phóng mặt bằng, dự án vướng do định giá đất, dự án đang triển khai nhưng “tắc vốn”… để từ đó có giải pháp cụ thể. Hay như vấn đề định giá đất, mỗi địa phương làm một cách, có địa phương theo thị trường, sát thị trường.

“Đâu là thời điểm nhìn nhận lại vấn đề định giá theo mức giá chung từng địa phương để việc định giá đất dễ dàng hơn. Hiện nay, 70-80% doanh nghiệp vướng liên quan đến định giá đất chậm, nhiều dự án không nộp tiền sử dụng đất nên không triển khai được”, ông Hà nhấn mạnh.

Còn Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM liên tục đề xuất các quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.

Cụ thể, bước 1: Thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” dự án nhà ở thương mại do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện.

Bước 2: Thủ tục “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch và Kiến trúc) thực hiện.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp các thủ tục “giao thuê đất; cấp Giấy phép xây dựng; chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”.

Bước 4: Thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng.