Thị trường căn hộ: Nhà đầu tư “bỏ tiền” như thế nào cho sinh lời?

Dòng sản phẩm 1-2 tỉ đồng/căn vẫn hấp dẫn NĐT

Theo ông Phúc, nhìn tổng quan, hiện tại thị trường căn hộ trầm lắng hơn trước nhưng phân khúc giá 1-2 tỉ đồng/căn vẫn thu hút dòng tiền của NĐT.

Thị trường căn hộ chia làm 3 phân khúc giá, dưới 1 tỉ đồng, từ 1-3 tỉ đồng và trên 3 tỉ đồng. Trong đó phân khúc dưới 1 tỉ không có sản phẩm bán ra; 1-2 tỉ đồng/căn nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung khan dần; còn phân khúc trên 3 tỉ nguồn cung tương đối nhưng bán chậm hơn vì giá trị cao. 

"Tuy nhiên, những dự án cao cấp có sự đầu tư khác biệt, giao nhà đúng tiến độ vẫn thu hút khách hàng. Loại hình trên 3 tỉ đồng/căn có đối tượng khách hàng riêng là những người nhiều tiền. Nhưng, lượng cầu của phân khúc này nhìn chung ít hơn căn hộ giá 1-2 tỉ đồng/căn, do đó yếu tố thanh khoản kém hơn ", ông Phúc khẳng định.

Ông Phúc cho rằng, phân khúc căn hộ giá 1-2 tỉ đồng/căn thu hút cả NĐT lẫn người mua ở thực bởi dễ mua - dễ bán – dễ cho thuê. Do đó, khi doanh nghiệp vừa tung hàng mới ra, NĐT vào giữ chỗ khá nhiều.

Về tỉ suất lợi nhuận của phân khúc này thì còn tùy thuộc vào lợi thế của mỗi dự án. Mức sinh lời tính trên vốn khách hàng bỏ ra (đóng tiền theo tiến độ) trung bình ở phân khúc 1-2 tỉ đồng/căn rơi vào khoảng 20-50%/năm. Ông Phúc dẫn chứng, nếu khách hàng mua dự án căn hộ giá 1.5 tỉ đồng, thanh toán 30% trong 1 năm, tức khoảng 450 triệu đồng thì có thể bán ra lời từ 100-150 triệu đồng. 

Thậm chí, có những dự án bán giá 1.5 tỉ đồng, thanh toán 20%, tương ứng 300 triệu đồng. Nhiều NĐT mua trong vòng 5 tháng bán ra đã lời khoảng 100 – 120 triệu đồng/căn. Theo ông Phúc, hầu hết các sản phẩm có lợi tức tốt trên thị trường hiện nay đều rơi vào phân khúc giá từ 1-2 tỉ đồng/căn

Lúc thị trường biến động, NĐT nên chọn dòng sản phẩm phù hợp

"Đất nền hay căn hộ đều có sự hấp dẫn riêng, đồng thời đều có ưu và nhược điểm khi đầu tư. Vấn đề không phải là nên bỏ tiền vào phân khúc nào hơn mà là sự phù hợp của NĐT với mỗi dòng sản phẩm. Sự phù hợp ở đây phải dựa trên các yếu tố về tài chính, sở thích và cơ hội. 

Nếu một sản phẩm căn hộ tốt đáp ứng được khả năng sinh lời cao thì vẫn "hot" như thường, còn 1 sản phẩm đất nền kém lợi thế thì cũng không thu hút dòng tiền đầu tư", ông Phúc nhấn mạnh và phân tích thêm, thực tế trên thị trường BĐS hiện nay, có dự án giá cao nhưng hiếm và thanh khoản tốt người ta vẫn mua ầm ầm, còn có dự án giá rẻ nhưng NĐT không mua vì không bán lại được cho ai.

Theo vị lãnh đạo Phú Đông Group, thực chất trên thị trường căn hộ hiện nay các chủ đầu tư cũng đã chứng minh được những ưu việt của căn hộ đối với khách hàng. Đã là NĐT thì họ lại không bận tâm nhất đến giá cả mà họ quan tâm là mua rồi có bán được không và là bao nhiêu. "Tuy vậy, vấn đề giá bán lại ảnh hưởng trực tiếp đến lực cầu của số đông trên thị trường, ảnh hưởng thanh khoản dự án. Do đó, vấn đề của thị trường nằm ở chỗ là doanh nghiệp cần đẩy mạnh những sản phẩm phù hợp với nhu cầu đầu tư lẫn túi tiền của người mua", ông Phúc nhấn mạnh.

Chủ đầu tư phải làm "khác biệt" mới đủ sức cạnh tranh

Ông Ngô Quang Phúc thừa nhận, hiện nay dự án đang gặp vấn đề về nguồn cung và sự lệch pha trong nguồn cung là vấn đề lớn của thị trường BĐS.

Thực tế, nguồn cung sản phẩm cao cấp vượt nhu cầu thực có khả năng thanh toán lớn hơn rất nhiều so với nguồn cung sản phẩm dành cho nhu cầu ở thực.

Vì thế, theo ông Phúc, các chủ đầu tư muốn bán hàng tốt hay thu hút sự chú ý của người mua thực lẫn NĐT thì không còn cách nào khác là làm cho sản phẩm của mình khác biệt, có tiềm năng gia tăng giá trị thực thụ. Như vậy, sự chỉn chu mới làm nên lợi thế cạnh tranh.

Bản thân các chủ đầu tư cần có giải pháp gia tăng nguồn cung sản phẩm ở phân khúc 1-2 tỉ đồng/căn để người mua có nhiều sự lựa chọn. Khi đó, giá cả thị trường sẽ ổn định và các phân khúc khác cũng không có nhiều cơ hội để làm giá, gây ra sự bất ổn trên thị trường.

Tuy vậy, ông Phúc cũng phải thừa nhận rằng, các chủ đầu tư dự án hiện nay đều biết phân khúc 1-2 tỉ đồng/căn rất tốt, tuy nhiên không có quỹ đất phù hợp để triển khai vì thực tế giá đất đã tăng chóng mặt những năm qua khiến chi phí đầu vào tăng lên.

"Theo tôi, chủ đầu tư phải cân đối và hi sinh lợi nhuận để bán được hàng bởi thực tế nếu giá cao quá khách hàng không mua là rủi ro cũng đến với chủ đầu tư. Đồng thời, nhà nước cũng cần khuyến khích, tạo quỹ đất và có cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển đầu tư sản phẩm vừa túi tiền", ông Phúc cho hay.

Theo ông Phúc, từ giờ đến cuối năm thị trường căn hộ nhìn chung ổn định, nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn có xu hướng tăng lên. Tuy nhiên, các NĐT cần nhìn sâu rộng thị trường, nâng cao kiến thức đầu tư để nhìn ra lợi thế của từng dự án, bỏ tiền vào cho đúng và phù hợp.