Thị trường đất đấu giá hạ nhiệt sau cơn sốt điên cuồng hơn 1 năm trước

Sau các đợt đấu giá đất năm 2024 sốt xình xịch ở ngoại thành Hà Nội, sức hút thị trường này hiện đang giảm nhiệt, nhiều nhà đầu tư “ôm” đất đấu giá đang muốn thoát hàng, thậm chí chấp nhận "cắt lỗ".

Trái với cảnh tấp nập vào năm 2024, từ đầu năm tới nay, hoạt động đất đấu giá tại vùng ven Hà Nội ghi nhận xu hướng chững lại. Nhiều nơi giá giảm rõ rệt.

Đơn cử, 34 thửa đất tại huyện Thạch Thất (cũ) được đấu giá giữa năm nay với mức trúng cao nhất hơn 56 triệu đồng/m², giảm 3,3 lần so với phiên tháng 12/2024 (giá trúng cao nhất hơn 185 triệu đồng/m²).

Tương tự, 9 thửa đất tại huyện Phúc Thọ (cũ) cũng được bán với mức trúng cao nhất 47 triệu đồng/m², giảm gần 40% so với phiên tháng 9 năm ngoái. Phiên này có hơn 100 người tham gia, giảm hơn một phần ba so với phiên trước.

Anh Nguyễn Tiến Thuật, môi giới nhà đất tại xã Hoài Đức cho biết, anh đang rao hai lô đất của chủ cũ, giá bán chỉ chênh nhẹ 5 - 10 triệu/m² so với giá trúng nhưng suốt mấy tháng không ai hỏi.

Hiện công ty của anh Thuật đang có một số lô đất đấu giá tại các huyện Hoài Đức, Thanh Oai, Quốc Oai (cũ) do nhà đầu tư gửi bán từ đầu năm 2025. Tuy nhiên lượng giao dịch rất ít, mới chỉ có 5 lô được giao dịch với giá ngang giá nhà đầu tư trúng và mua lại trước đó.

Theo anh Thuật, thực ra nhà đầu tư đều gửi giá chênh từ 200-300 triệu đồng/lô đối có diện tích 90-110m², nhưng khách hàng mua đều trả giá giảm. Sau nhiều lần nâng lên đặt xuống, nhà đầu tư quyết định bán bằng với giá mà mình đã mua trước đó. Sở dĩ các nhà đầu tư này cần bán ngay là đến ngày trả lãi và gốc ngân hàng nhưng họ chưa xoay được dòng tiền, vì thế có thể coi đây là động thái “cắt lỗ” để bảo toàn vốn.

Cũng theo anh Thuật, hiện có 4 lô đất tại Hoài Đức có mức trúng đấu giá khoảng 85 triệu đồng/m², chủ đất đang muốn bán bằng giá, thuế phí khách mua tự lo, nhưng khách vào hỏi toàn chê đắt và muốn giảm từ 200 - 300 triệu đồng/lô.

“ Hồi giữa năm ngoái khi thị trường đất đấu giá nóng lên, nhiều nhà đầu tư đã nhảy vào nhằm mua kiếm lời, nhưng một vài tháng sau thị trường đảo chiều, thanh khoản chậm, những nhà đầu tư này buộc phải bán để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng ”, anh Thuật nói.

Anh Trần Ngọc Anh, một môi giới nhà đất tại Hà Nội cũng cho biết, hiện nay nhiều nhà đầu tư ôm các lô đất đấu giá từ hồi tháng 8, 9/2024 đã buộc phải hạ giá bán để thoát hàng.

Đơn cử, một lô đất diện tích 61m² tại huyện Thanh Oai cũ, có giá trúng khoảng 70 triệu đồng/m², tương đương khoảng 4,25 tỷ đồng/lô, hiện đang được bán cắt lỗ với giá khoảng 4 tỷ đồng.

Hay một lô đất khác tại huyện Hoài Đức cũ có mức giá trúng khoảng 85 triệu đồng/m², nhưng nay cũng giảm còn khoảng 80 triệu đồng/m².

Theo anh Ngọc Anh, nhiều khu đất đấu giá cơ bản có hạ tầng khá chỉn chu nhưng lại không có quy hoạch kết nối tương lai nào để mở rộng kết nối khu vực, nên không có tiềm năng tăng giá nhiều.

Nhà đầu cơ mua chờ tăng giá theo sóng thị trường, không đánh giá tiềm năng khu đất, nên khi thị trường gãy sóng, họ bị rơi vào tình trạng "ôm bom", buộc phải hạ giá bán cắt lỗ.

Trên thực tế, tại những khu vực xung quanh các lô đất đấu giá, thị trường giá loanh quanh 50-60 triệu đồng/m², thậm chí có những khu nhà ở đã bao gồm tiền xây dựng cũng từ 100-110 triệu đồng/m2, trong khi đó các ô đất trúng đấu giá từ 80-120 triệu đồng/m². Nhà đầu tư nếu ôm những lô đất này thì họ đã mua giá của ít nhất 3 năm sau.

Nhận định về thực trạng đất đầu giá, lãnh đạo một công ty đấu giá cũng cho biết, tình hình đã rất hạ nhiệt so với lúc trước. Ví dụ lúc trước một phiên đấu giá có thể hàng 1.000 hồ sơ. Nhưng giờ đã rút xuống khoảng vài trăm. Tức là bình quân lúc trước khoảng 40 - 50 hồ sơ trên một thửa đất tham gia đấu giá, thì bây giờ chỉ rơi vào khoảng 10 - 20 khách hàng trên một thửa đất. Và giá cũng sát với thực tế hơn, tình trạng bỏ cọc không còn.

Đất đấu giá bị siết chặt

Nhận xét về thực trạng các phiên đấu giá đất hạ nhiệt, một số chuyên gia bất động sản phân tích, giá đất trong những phiên đấu giá trước đây đã bị đẩy lên quá cao và khi vượt xa giá trị thực thì khả năng thanh khoản sẽ trở thành vấn đề lớn. Người trúng đấu giá khó bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đối mặt với những thách thức về nguồn vốn.

Một nguyên nhân nữa cũng có thể do người mua đã "tỉnh giấc" sau các đợt giá đất tăng chóng mặt, các nhà đầu tư không còn mặn mà với việc trả giá quá cao để mua bằng được lô đất rồi lại vất vả sang tay kiếm tiền chênh. Vì họ đều thấy rằng mức giá hiện nay đã quá ảo, nếu trong thời gian một tháng không tìm được người mua sẽ phải bỏ cọc nên họ đã cẩn trọng hơn.

Ngoài ra, các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai hay Phúc Thọ phần lớn có sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn nhưng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, dẫn đến tình trạng "cầm đất chờ thời" kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn của đất đấu giá.

Bên cạnh đó, đất đấu giá vốn dĩ có tính đặc thù, người mua phải nộp toàn bộ tiền trong thời gian ngắn, không được chậm thanh toán. Khi trúng với giá quá cao, nhà đầu tư khó có dư địa sinh lời. Nếu không có kế hoạch khai thác, xây dựng, hay phát triển dự án, thì đất đấu giá chỉ là mảnh giấy đỏ nằm trong két sắt.

Trong khi đó, theo anh Nguyễn Tiến Thuật, một trong những nguyên nhân khiến đất đấu giá hạ nhiệt là do các quy định về đấu giá đặt ngày càng chặt chẽ. Ngoài việc tăng tiền đặt cọc, thì hiện nay, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, bắt đầu có hiệu lực từ đầu năm nay đã quy định người đấu giá vi phạm có thể bị cấm tham gia đấu giá đến 5 năm, thậm chí có thể bị xử lý hình sự. Nhờ vậy, khác với cảnh tranh mua, tranh bán trước kia, tại nhiều khu đất đấu giá, hàng loạt sàn giao dịch, văn phòng môi giới dựng "dã chiến" đã đóng cửa.

Ngoài ra, các cơ quan chức năng siết chặt kiểm tra, xử lý các hành vi đầu cơ và thao túng hoạt động đấu giá. Ngoài ra, các quy định mới nâng giá khởi điểm, tăng tiền đặt cọc, xử lý nghiêm hành vi bỏ cọc đã bắt đầu phát huy tác dụng.

Ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Propert phân tích, giá đất trong những phiên đấu giá trước đây đã bị đẩy lên quá cao và khi vượt xa giá trị thực thì khả năng thanh khoản sẽ trở thành vấn đề lớn. Người trúng đấu giá khó bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đối mặt với những thách thức về nguồn vốn.

" Việc thanh khoản kém có thể là nguyên nhân trực tiếp khiến đất đấu giá đang dần hạ nhiệt ", ông Toản nhận định.

Một nguyên nhân nữa cũng có thể do người mua đã "tỉnh giấc" sau các đợt giá đất tăng chóng mặt. " Một số nhà đầu tư không còn mặn mà với việc trả giá quá cao để mua bằng được lô đất rồi lại vất vả sang tay kiếm tiền chênh. Vì họ đều thấy rằng mức giá hiện nay đã quá ảo, nếu trong thời gian một tháng không tìm được người mua sẽ phải bỏ cọc. nên họ đã cẩn trọng hơn ", ông Toản nói thêm.

Ngoài ra, ông Toản cho rằng, các khu vực vùng ven Hà Nội có sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn nhưng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, dẫn đến tình trạng "cầm đất chờ thời" kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn của đất đấu giá.