Thị trường địa ốc toàn cầu lên cơn “sốt”

Khi Covid-19 bắt đầu trở thành đại dịch toàn cầu, giới kinh doanh bất động sản lo ngại điều xấu nhất có thể đang đợi họ. Thực tế lại là một câu chuyện hoàn toàn khác, thị trường địa ốc lên cơn “sốt” ở khắp nơi trên thế giới.

Bằng giờ này năm ngoái, chúng tôi nghĩ một cuộc khủng hoảng như năm 2008 sẽ lặp lại. Nỗi lo ở thời điểm đó là giá nhà sẽ lao dốc tương tự như trong các cuộc suy thoái kinh tế trước đây. Nhưng rồi điều đáng sợ đó đã không xảy ra”, bà Kate Everett-Allen, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường nhà ở toàn cầu thuộc Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank nói.

“SỐT” NHÀ ĐẤT KHẮP NƠI

Không những không giảm, giá nhà còn leo thang trong bối cảnh thế giới rơi vào cuộc suy thoái tồi tệ nhất kể từ Đại suy thoái 1930. Hầu khắp các quốc gia trên thế giới, từ New Zealand tới Mỹ, từ Đức tới Trung Quốc và Peru đều chứng kiến một hiện tượng: giá nhà tăng vọt, nhiều khách hàng “sốt xình xịch” vì sợ mất cơ hội mua.

Dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) cho thấy, tại 37 quốc gia thành viên trong khối giá nhà đã tăng bình quân khoảng 7% trong thời gian từ quý 4/2019 đến quý 4/2020 - mức tăng trưởng hàng năm mạnh nhất trong hai thập kỷ trở lại đây.

Giải thích về hiện tượng này, giới chuyên gia bất động sản đưa ra một số lý do. Chính phủ nhiều nước đã hỗ trợ người mua nhà bằng cách ra lệnh cấm tạm thời đối với hoạt động tịch biên nhà, giãn nợ vay thế chấp nhà, và bơm hàng nghìn tỷ USD để kích cầu. Việc cắt giảm lãi suất giúp làm nhẹ bớt gánh nặng nợ nần của những người vay thế chấp nhà. Tại một số quốc gia, việc giảm tạm thời thuế mua cũng khuyến khích việc mua nhà.

Những biện pháp này giữ vai trò như một tấm nệm đỡ thị trường bất động sản khỏi cú sốc suy thoái do Covid-19 gây ra. Tuy nhiên, chính đại dịch cũng là một nhân tố thúc giá nhà đất lên cao hơn.

“Ở nhà hàng tháng trời vì phong toả, giãn cách, nhiều người bắt đầu xem xét liệu họ thực sự muốn điều gì ở ngôi nhà của mình”, Giám đốc nghiên cứu Richard Donnell của trang web bất động sản Anh Zoopla phát biểu. “Phải biến nhà thành văn phòng hoặc lớp học tại gia, nhiều người tính đến việc sở hữu một không gian rộng rãi hơn. Tại nhiều nước, không ít người có điều kiện kinh tế đã bán nhà nội đô để chuyển tới một căn nhà rộng rãi hơn ở ngoại ô, thậm chí với hy vọng rằng họ sẽ không còn phải tới văn phòng ở khu trung tâm để làm việc mỗi ngày ngay cả khi đại dịch kết thúc”.

“Trong 38 năm làm nghề mua và bán nhà, tôi chưa từng chứng kiến một thị trường nào như thế này. Có những trường hợp, khách hàng sẵn sàng trả từ 10.000 Bảng (14.000 USD) trở lên chỉ để được xem một căn nhà”, Henry Pryor, một nhà môi giới bất động sản Anh, phát biểu.

Tình hình tài chính của nhiều người thậm chí còn tốt hơn cả trước khi xảy ra đại dịch, vì họ cắt giảm được các khoản chi cho du lịch và đi ăn nhà hàng. Từ đó, họ càng có thêm tiền để mua nhà mới. Tại Anh, những vùng lân cận thủ đô London như Bishop's Stortford hay Winchester đều chứng kiến giá nhà tăng vọt. “Bất kỳ căn nhà nào có văn phòng tại gia và cách London trong vòng một giờ đi tàu đều có giá mua cao hơn khoảng10% so với giá chào bán”, ông Daniel Harrington, chuyên gia thuộc Công ty môi giới bất động sản cao cấp Fine & Country cho hay.

Giá nhà ở Anh đã tăng 8,5% trong năm ngoái, dù kinh tế nước này trải qua cuộc suy thoái tồi tệ nhất ba thế kỷ. Tại Mỹ, doanh số bán nhà đã qua sử dụng trong năm 2020 tăng lên mức cao nhất kể từ 2006. Giá nhà tại Mỹ đã tăng 9% trong 2020 và vẫn tiếp tục tăng trong năm nay, với giá trung bình của một căn nhà cũ đã đạt tới mức cao chưa từng thấy là 329.100 USD trong tháng 3/2021.

Có một ví dụ ấn tượng phản ánh độ “nóng” của thị trường địa ốc ở Mỹ: nhà môi giới Ellen Coleman nhận được 76 lời chào mua hoàn toàn bằng tiền mặt cho một căn nhà trị giá 275.000 USD ở ngoại ô Washington DC, chỉ trong vòng ba ngày sau khi căn nhà được đăng bán. Cuối cùng, căn nhà rộng gần 170 m2 với bốn phòng ngủ được bán với giá 460.000 USD, cao hơn 70% so với giá chào bán.

Tại Đức, các căn nhà được bán chỉ trong vòng hai tuần sau khi đăng và các nhà môi giới chật vật tìm kiếm các căn nhà rao bán. “Thị trường rất sôi động và giá nhà chỉ đi lên”, ông Michael Heming, đại diện tại Đức của Công ty Fine & Country nói.

Tại Bồ Đào Nha, khách ngoại quốc tranh nhau mua nhà thậm chí trước khi xem nhà. Giá nhà ở nước này trong quý 4/2020 tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu của Knight Frank. Ở Ấn Độ, nền kinh tế giảm 6,9% trong năm 2020 nhưng giao dịch nhà đất tăng vọt.

NHỮNG NGUYÊN NHÂN TẠO RA CƠN SỐT

Một số nước đã tìm giải pháp để ngăn thị trường bất động sản trở nên quá nóng. Tại New Zealand - nơi giá nhà tăng hơn 24% trong vòng một năm (tính đến tháng 3/2021) và đạt mức cao kỷ lục, Chính phủ nước này đã công bố một loạt biện pháp như siết các lỗ hổng về thuế và hạn chế cấp vốn vay đầu tư bất động sản.

Một câu hỏi được nhiều người đặt ra lúc này: liệu những gì đang diễn ra trên thị trường địa ốc toàn cầu có phải là một bong bóng sắp vỡ?

Trong một báo cáo mới đây, Ngân hàng Societe Generale nhận định rằng Chính phủ Trung Quốc “đang quyết tâm hơn bao giờ hết trong việc kiềm chế vay nợ bất động sản”. Giá nhà tại các thành phố cấp một của nước này như Bắc Kinh, Thượng hải, Thẩm Quyến và Quảng Châu đã tăng 12% trong tháng ba so với cùng kỳ năm ngoái. Các biện pháp mà Trung Quốc đang triển khai để hạ sốt bất động sản bao gồm hạn chế mua-bán nhà, siết tín dụng, tăng thời gian nắm giữ nhà để được miễn giảm thuế, và đóng những lỗ hổng như các vụ ly hôn giả. Trước đây, một số cặp vợ chồng ở Trung Quốc giả nộp đơn ly hôn để lách quy định về số căn nhà tối đa mà một gia đình được sở hữu.

Một câu hỏi được nhiều người đặt ra lúc này: liệu những gì đang diễn ra trên thị trường địa ốc toàn cầu có phải là một bong bóng sắp vỡ? Bà Everett-Ellen cho rằng câu trả lời là “không”. “Câu chuyện sẽ tiếp diễn trong thời gian còn lại của năm nay và năm tới. Rồi có thể sẽ đến một giai đoạn nghỉ ngơi của thị trường”, vị chuyên gia địa ốc nói thêm.

Lãi suất siêu thấp đã giữ vai trò là một nhân tố chủ chốt đưa giá nhà đất ở nhiều quốc gia tăng cao thời gian qua, đặc biệt tại Mỹ và châu Âu. Thống kê chính thức cho thấy, lãi suất vay thế chấp nhà ở 19 quốc gia sử dụng đồng Euro chỉ ở mức 1,3%/năm vào tháng ba. Ngay cả khi lạm phát tăng tốc, các nhà hoạch định chính sách được kỳ vọng sẽ tiếp tục giữ lãi suất thấp để đảm bảo nền kinh tế phục hồi chắc chắn.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) chưa có tín hiệu nào về thắt chặt chính sách tiền tệ dù chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của nước này tăng sốc 4,2% trong tháng tư so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng mạnh nhất 13 năm.

“Lãi suất vay thế chấp nhà sẽ còn thấp và hỗ trợ cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong khoảng hai năm tới”, ông Adam Challis, Giám đốc phụ trách nghiên cứu và chiến lược thị trường châu Âu của Jones Lang LaSalle, phát biểu trên CNN.

Ngoài ra, giới kinh doanh bất động sản hy vọng khi các quốc gia mở cửa biên giới trở lại, lực lượng nhà đầu tư nước ngoài sẽ thúc đẩy mạnh mẽ hơn nữa nhu cầu mua nhà. Ở thời điểm hiện tại, lực mua chủ yếu đến từ khách trong nước.