Thị trường văn phòng cho thuê còn “ngổn ngang” những thách thức

Tuy nhiên, báo cáo của JLL Việt Nam chỉ ra, thị trường văn phòng Hà Nội nguồn cầu vẫn còn gặp nhiều thách thức.  Ở loại hình hạng A&B, Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng dương khoảng 1.169 m2 sàn trong quý, chủ yếu nhờ các giao dịch lớn tại một số tòa văn phòng Hạng A. Nhìn chung, hầu hết các tòa văn phòng cho thuê đều có hấp thụ ròng âm, hoặc chỉ cho thuê được kích thước văn phòng vừa và nhỏ (250-400 m2).

Trong bối cảnh các doanh nghiệp vẫn đang chịu ảnh hưởng kéo dài của Covid-19 và số ca bệnh tăng nhanh tại Hà Nội, nhiều doanh nghiệp quyết định cho nhân viên làm việc tại nhà và tạm dừng nhu cầu thuê văn phòng. Điều này khiến tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng B giảm 0,2% so với quý trước. Nhờ giá thuê phải chăng, hầu hết các yêu cầu thuê văn phòng tập trung ở những tòa nhà Hạng B ở ngoài khu vực trung tâm. Về đối tượng khách thuê, các giao dịch lớn ở cả phân khúc Hạng A&B chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ thông tin và bất động sản.

Tuy vậy, giá thuê văn phòng vẫn tăng nhẹ. Tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng tăng nhẹ ở cả hai phân khúc. Năm 2022, khi các doanh nghiệp trở lại hoạt động bình thường, một số tòa nhà Hạng A đã hồi phục giá thuê về mức bằng với trước khi giãn cách xã hội. Giá thuê văn phòng Hạng A trong quý 1/2022 đạt 26,8 USD/m2/tháng, tăng 0,1% so với quý trước. Với mức giá chào thuê cao hơn mặt bằng chung của tòa văn phòng mới BRG Tower, giá thuê trung bình Hạng B cũng tăng nhẹ 0,9% so với quý trước, đạt 14,9 USD/m2/tháng.

Trong khi tại Tp.HCM, nguồn cung mới cho thị trường văn phòng tiếp tục hạn chế trong quý đầu năm.  Chỉ có một tòa nhà Hạng C quy mô 5.600 m2 hoàn thành trong Q1.22 và được sử dụng để làm trụ sở của chủ đầu tư, không chào thuê trên thị trường. Cả hai phân khúc văn phòng Hạng A&B đều không ghi nhận nguồn cung mới với tổng diện tích sàn cho thuê vẫn ở mức 1,67 triệu m2, trong đó diện tích trống sẵn sàng cho thuê khoảng 167.000 m2 sàn, chủ yếu đến từ các tòa nhà Hạng B.

Xu hướng cải tạo lại các tòa nhà  hiện hữu để nâng diện tích sàn và nâng hạng tòa nhà ngày càng phổ biến trong bối cảnh quỹ đất hạn chế. 

Đáng nói, nhu cầu thuê chậm do tác động kéo dài của đại dịch. Tỷ lệ trống ở phân khúc Hạng A tăng nhẹ, khoảng 1.288m2 chủ yếu ở các tòa nhà lâu đời do khách hàng hiện hữu giảm diện tích thuê trong khi thị trường Hạng B ghi nhận nhiều giao dịch lớn ở các tòa nhà mới, giúp cải thiện lượng hấp thụ thuần cho toàn bộ thị trường văn phòng Hạng A&B lên mức dương, khoảng 3.684 m2, nhưng vẫn giảm mạnh so với quý trước. Các công ty hoạt động trong ngành Công nghệ - thông tin và sản xuất có vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục dẫn dắt nhu cầu trong quý.

Tuy nhiên, các tòa nhà Hàng B hiện hữu cũng đang khá cẩn trọng trong chiến lược cho thuê trước thách thức suy giảm nhu cầu trong quý 1/2022 do tác động kéo dài của đại dịch.

Báo cáo của JLL cho hay, mặc dù đang đối mặt với nhu cầu suy giảm, chủ nhà nhìn chung có xu hướng giữ giá thuê ổn định nhờ tầm nhìn lạc quan về 09 tháng còn lại của năm 2022. Giá thuê ổn định ở mức 30,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo năm và 0,2% theo quý.

Các tòa nhà mới với áp lực lấp đầy diện tích trống có xu hướng thu hút khách thuê với nhiều chương trình ưu đãi hơn. Các thỏa thuận thực tế diễn ra khá linh hoạt theo từng giao dịch với các điều khoản hỗ trợ không chỉ giới hạn ở giá thuê.

Trong 9 tháng còn lại của năm 2022, dự kiến ba tòa nhà Hạng B ở khu vực Ngoài trung tâm sẽ gia nhập thị trường với gần 70.000m2 sàn cho thuê, đóng góp 4% tổng nguồn cung. Đại lộ Lê Duẩn dự kiến chào đón thêm một tòa nhà chất lượng Hạng A được dùng làm trụ sở của chủ đầu tư và không chào thuê ra thị trường.

Trong khi, các doanh nghiệp hoạt động trong ngành có tốc độ tăng trưởng tốt như công nghệ thông tin, thương mại điện tử, bất động sản khả năng cao sẽ tiếp tục là dẫn dắt nhu cầu của thị trường văn phòng Hà Nội.