Thiếu vốn hay mất niềm tin vào thị trường: Đâu là điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản?

Có nhiều lý do khiến thị trường bất động sản rơi vào thế khó chồng khó.

Một trong điểm nghẽn lớn nhất mà giới chuyên gia chỉ ra, đó là sự thiếu hụt về vốn khi dòng tiền từ ngân hàng đang khó tiếp cận. TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích thêm, vốn từ chứng khoán cũng gặp khó do giá cổ phiếu giảm. Thị trường trái phiếu không còn là kênh hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp địa ốc khi chính các doanh nghiệp cũng chật vật đáo hạn khoản nợ. Mặt khác, thanh khoản bất động sản trên thị trường thấp, kéo theo dòng tiền cho kênh đầu tư này hạn hẹp.

Một lý do khác mà TS. Hiếu chỉ ra, đó là vấn đề niềm tin trên thị trường tài chính dẫn tới niềm tin của nhà đầu tư vào bất động sản.

Trước đó, câu chuyện các doanh nghiệp Tân Hoàng Minh, tiếp đến FLC và vào hồi tháng 10 là vụ việc Vạn Thịnh Phát đã tác động rất mạnh đến tâm lý nhà đầu tư. So với thời điểm 2011-2013, nhà đầu tư đang bị lung lay niềm tin.

Tuy nhiên, theo TS. Hiếu, Chính phủ đang có những chính sách điều tiết để minh bạch hoá lại thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hôi Môi giới cũng chỉ ra nhiều lý do khiến dòng tiền bị tắc nghẽn. Đây là nguyên nhân đẩy thị trường vào ảm đạm.

Đầu tiên, ngân hàng được điều chỉnh tăng trần lãi suất làm giảm nhu cầu vay vốn của nhà đầu tư và người mua nhà. Chính sách điều chỉnh của ngân hàng tạo điểm nghẽn dòng tiền vào thị trường bất động sản. Doanh nghiệp bất động sản kể cả đối tượng vay mua nhà cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng.

Bên cạnh đó, các dự án bất động sản bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội đều khó tiếp cận dòng vốn tín dụng. Đồng thời, phát hành trái phiếu gặp nhiều khó khăn do niềm tin của nhà đầu tư đã sụt giảm, trong 3 tuần đầu tháng 10/2022, không có đợt phát hành TPDN nào được ghi nhận. Và đến hiện tại, không có nhiều kênh để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận và huy động vốn.

Ở góc độ nhìn nhận khác, TS. Vũ Đình Ánh chuyên gia kinh tế lại cho rằng, 2 vấn đề lớn cuả thị trường là rủi ro pháp lý các dự án liên quan giao đất, triển khai và câu chuyện không thanh toán được trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, phải xử lý vấn đề lớn của thị trường. Một là vấn đề rủi ro pháp lý của dự án. Hai là bảo về quyền lợi của nhà đầu tư, nhất là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi nhà phát hành và các dự án vi phạm pháp luật và đóng băng.

Riêng với vấn đề xử lý trái phiếu doanh nghiệp, theo TS. Vũ Đình Ánh, cần có sự sắp xếp lại quy định để phù hợp với thông lệ quốc tế. Chứ không thể sau buông lỏng lại siết chặt khiến thị trường này đóng băng.

Liên quan đến vấn đề có nên bơm tiền giải cứu bất động sản, giới chuyên gia chung qua điểm, tình hình Việt Nam có sự khác biệt. Các chính sách điều hành của Chính phủ đang sắp xếp lại toàn bộ thị trường tài chính và bất động sản. Thế nên, khó khăn chỉ là sự nhất thời và sau đó thị trường sẽ sớm phục hồi trở lại.

Vấn đề bơm tiền cho bất động sản bằng viêc nới room tín dụng cũng sẽ khó giải quyết vấn đề bởi chính phía ngân hàng lo ngại rủi ro trong thời điểm này. Tuy nhiên, cũng cần có gói hỗ trợ người dân tại thành phố lớn để tiếp cận với việc sở hữu nhà. Điều này góp phần tạo thanh khoản cho thị trường đồng thời đặt ra vấn đề doanh nghiệp cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm.