Thương vụ Phước Kiển và dấu hỏi lớn với Quốc Cường Gia Lai

Tại ĐHĐCĐ thường niên vừa diễn ra cuối tháng 6 vừa qua của CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCGL), dự án Phước Kiển tiếp tục là một điểm nóng, thu hút nhiều chất vấn của cổ đông. Dự án sau một thập kỉ vẫn là bãi đất trống chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, dù QCGL đã dồn phần lớn nguồn lực nhiều nghìn tỷ đồng vào đây.

Trả lời cổ đông, không khó để đoán biết, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Nguyễn Thị Như Loan nhiều lần khẳng định đã cố gắng hết sức, còn việc dự án bế tắc là bởi chính sách, do cơ quan công quyền ở TP.HCM và do người dân đòi đền bù quá cao.

"Hiện tại, Công ty cũng không biết dự án sẽ có thể đi đến đâu", người sáng lập QCGL trình bày trước cổ đông.

Những lời giải thích của bà Như Loan có thể phần nào tìm kiếm được sự chia sẻ nơi cổ đông QCGL. Dù sao thì tập đoàn này, về cơ bản vẫn là thuộc sở hữu chi phối của gia đình nữ doanh nhân 1960. Tuy nhiên với CTCP Đầu tư Sunny Island - đối tác đã bỏ ra 2.882 tỷ từ năm 2017 đến nay cho QCGL, thì lại là một câu chuyện khác.

Quy mô của khoản tiền này không chỉ thấy rõ bởi con số xấp xỉ vốn pháp định của một ngân hàng thương mại, mà còn thể hiện qua vai trò "sống còn" đối với QCGL đặt trong bối cảnh cách đây 3 năm.

Cuối năm 2016, QCGL gặp áp lực rất lớn với khoản vay gần 1.900 tỷ (cả gốc và lãi) cận kề ngày đáo hạn với BIDV chi nhánh Quang Trung. Tài sản thế chấp là cổ phiếu QCG của bà Như Loan, 25 quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu dân cư 13E, xã Phong Phú (Bình Chánh) và toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai của dự án Phước Kiển.

Tới cuối năm 2016, tiền và tương đương của QCGL chỉ chừng 100 tỷ đồng, nguy cơ không trả được nợ và trở thành con nợ xấu nghìn tỷ của BIDV là hiển hiện. Trong hoàn cảnh đó, QCGL buộc phải tìm đối tác để bán hoặc hợp tác đầu tư dự án lớn nhất của mình - Phước Kiển.

Đối tác đó dần lộ diện vào cuối năm 2016. Cụ thể, ngày 15/10/2016, QCGL và CTCP Đầu tư Sunny Island đã ký Biên bản thoả thuận ghi nhớ, theo đó QCGL sẽ chuyển nhượng 100% quyền sở hữu trong một công ty sẽ được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ dự án Phước Kiển cho Sunny.

Sunny Island chắc hẳn phải dành sự tin tưởng rất lớn, nếu không muốn nói là tuyệt đối cho QCGL cùng nữ Chủ tịch Nguyễn Thị Như Loan; bởi trong năm 2017, Sunny đã chuyển 2.882 tỷ đồng tạm ứng cho QCGL theo biên bản thoả thuận. Nhờ đó, QCGL đã thanh toán toàn bộ nợ gốc 1.377 tỷ đồng và 252 tỷ đồng tiền lãi cho BIDV Quang Trung, đồng thời được giảm, miễn lãi 237 tỷ đồng. Khoảng 1.250 tỷ đồng còn lại được QCGL dùng để phát triển các dự án bất động sản. Khoản tiền tạm ứng của Sunny sẽ được dùng để cấn trừ vào giá trị chuyển nhượng trong tương lai khi dự án đủ điều kiện chuyển nhượng.

Tuy nhiên, không lâu sau đó, Sunny đã ngừng giải ngân cho QCGL với lý do tập đoàn này không thực hiện điều khoản hợp đồng, trong đó quan trọng là giải toả, đền bù xong 100% dự án Phước Kiển đến tháng 10/2017. Trước đó, ngày 5/4/2017, theo Công văn số 054/CV-QCG, QCGL và Sunny đã thanh lý Biên bản thoả thuận cuối năm 2016 do dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và hai bên đang trong quá trình đàm phán về việc chuyển nhượng.

BCTC kiểm toán năm 2019 của QCGL trình bày dự án đã tiến triển qua nhiều giai đoạn với hàng loạt các thủ tục pháp lý thay đổi, dẫn đến một số điều khoản trong Hợp đồng không còn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay, do đó hai bên đang đàm phán để có hướng xử lý phù hợp.

Không rõ hướng xử lý phù hợp mà QCGL đề cập là gì, song ở thời điểm hiện tại, cả hai bên đều ở thế khó. Tập đoàn của bà Như Loan hiện ở tình cảnh "đong ăn từng bữa", khó lòng thu xếp trả lại khoản góp vốn cho đối tác, kể cả 2.900 tỷ tiền gốc chứ chưa đề cập đến thêm nhiều nghìn tỷ tiền lãi và phạt hợp đồng.

Còn nhớ tại ĐHĐCĐ thường niên 2018, bà Loan từng khẳng định: "Cả hai đều sai, đối tác không chuyển tiền đúng tiến độ, nên không thể phạt nhau được".

Thương vụ Phước Kiển phần nào tương đồng với thương vụ Phát Đạt Corp bán lại bộ đôi dự án The Everrich 2&3 để lấy tiền trả nợ Đông Á Bank, tránh liên đới đến đại án liên quan nhà băng này. Tuy nhiên điểm khác là Phát Đạt sau khi nhận tiền đã sớm chuyển giao dự án cho các đối tác, còn với QCGL, dù đã nhận của đối tác nhiều nghìn tỷ nhưng tập đoàn của bà Như Loan nhanh chóng cho thấy không có năng lực hoặc không thực sự quyết tâm ở mức tối đa để thực hiện dự án, mà biểu hiện rõ nhất là tới nay vẫn kẹt ở khâu giải phóng mặt bằng, với lý do người dân đưa ra mức đền bù quá cao.

Ông lớn nào đứng sau Sunny Island?

Trong các ĐHĐCĐ thường niên, bà Như Loan thường gọi Sunny Island là "đối tác ngoại", vậy thì chính xác pháp nhân này thuộc sở hữu của ai?

Theo dữ liệu của Nhadautu.vn , CTCP Đầu tư Sunny Island được thành lập tháng 2/2017, vốn điều lệ ban đầu 250 tỷ đồng, với 3 cổ đông sáng lập là Chang Ly, Nguyễn Ngọc Hiền và Văn Kim Phụng - những cá nhân có liên hệ đến một tập đoàn địa ốc hàng đầu TP.HCM.

Vào đầu năm 2018, doanh nghiệp này tăng mạnh vốn lên 2.935 tỷ đồng và có dấu hiệu đổi chủ - khi Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Sunny Island lúc này là ông Nguyễn Ngọc Thuỷ - một lãnh đạo cấp cao của Tập đoàn Him Lam. Dù vậy, danh sách lãnh đạo được cập nhật theo đăng ký doanh nghiệp ngày 2/7/2020 vừa qua cho thấy Sunny Island dường như đã trở về với "chủ cũ". Cụ thể, HĐQT gồm 3 người là Chủ tịch kiêm TGĐ Nguyễn Công Thái và 2 Thành viên Huỳnh Thiên Phúc, Quách Tuấn Hải.

Trong đó, ông Huỳnh Thiên Phúc sinh năm 1989, hiện đang đứng tên Công ty TNHH Vina Alliance - chủ đầu tư khu phức hợp 152 Trần Phú, Quận 5, TP.HCM mà Nhadautu.vn từng đề cập .

Về phần mình, ông Nguyễn Công Thái hiện phụ trách Sàn giao dịch bất động sản Sunny World của CTCP Đầu tư & Phát triển Sunny World. Và đáng chú ý không kém, doanh nhân sinh năm 1975 còn là Tổng giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật của CTCP Đầu tư Bất động sản Elegance - chủ sở hữu ba lô đất HH4-1, HH4-2, HH4-3 trong siêu dự án Ba Son.