Tiết lộ tình hình cho thuê đất của các 'ông lớn' bất động sản KCN trong 6T2025: Thuế quan Mỹ có cản trở tăng trưởng?

Theo Báo cáo ngành BĐS KCN của Công ty chứng khoán Vietcap, trong giai đoạn nửa đầu năm 2025 (6T 2025), các chủ đầu tư KCN niêm yết lớn đã đạt doanh số cho thuê đất ổn định, bất chấp những thách thức về thuế quan của Mỹ.

Trong giai đoạn này, các khách thuê chủ yếu là quy mô vừa và nhỏ hoặc các công ty ít tiếp xúc với thị trường Mỹ, do các khách thuê tập đoàn đa quốc gia lớn nhìn chung thận trọng hơn trong bối cảnh diễn biến thuế quan liên tục thay đổi.

Mỹ đã công bố mức thuế 20% đối với hàng xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ và 40% đối với hàng hóa trung chuyển; mức thuế được công bố cho Việt Nam thu hẹp khoảng cách với các quốc gia sản xuất trong khu vực và giảm 26 điểm % so với mức thuế sơ bộ được công bố vào đầu tháng 4.

Báo cáo cũng cập nhật về diễn biến cho thuê đất KCN của một số công ty trên thị trường trong nửa năm qua.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã CK: KBC) công bố doanh số cho thuê đất KCN đạt khoảng 150 ha trong 6 tháng năm 2025, tăng mạnh so với mức 18 ha ghi nhận trong cả năm 2024.

Các giao dịch chính bao gồm 83 ha tại các Cụm Công nghiệp Hưng Yên, 36 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh), và 30 ha tại KCN
Tràng Duệ 3 (Hải Phòng). Ngoài ra, công ty đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) cho khoảng 50 ha tại KCN Quế Võ 2 Mở rộng (Bắc Ninh) vào tháng 7/2025. Một số khách thuê đáng chú ý bao gồm Goertek (25 ha) và BW Industrial (10 ha).

Về Tổng công ty IDICO (mã CK: IDC) hiện chưa công bố tiến độ hoặc kết quả doanh số cho thuê đất KCN trong quý 2/2025. Tuy nhiên, dựa trên mức doanh số cho thuê đất KCN tương đương 50 ha ghi nhận trong 4 tháng năm 2025 đã được công bố và các hợp đồng đã ký trong tháng 5–6 với Topsun Logistics và Vifon, Vietcap ước tính doanh số bán đất KCN trong nửa đầu năm 2025 của IDC sẽ đạt mức không dưới 60 ha.

Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã CK: SIP) được dự báo doanh số cho thuê đất KCN sơ bộ trong 6T 2025 là 25 ha (so với
mức 74,5 ha ghi nhận trong cả năm 2024), trong đó có một hợp đồng 10 ha với khách thuê Trung Quốc thuộc ngành dệt may tại KCN Phước Đông.

CTCP Sonadezi Châu Đức (mã CK: SZC) chưa công bố tổng doanh số cho thuê đất KCN trong 6T 2025. Tuy nhiên, công ty đã ký
MOU cho khoảng 9,6 ha mới trong quý 1/2025 và gần đây đã công bố giao dịch cho thuê 1,5 ha đất cho Sonadezi An Bình, một công ty liên kết thuộc Tổng công ty Sonadezi.

Doanh số cho thuê đất KCN 6T 2025 ở mức tương đối thấp so với năm 2024; do trong năm đó, SZC đã ký hợp đồng với Tripod (18 ha, trị giá 250 triệu USD) và HPG (6 ha).

CTCP Cao su Phước Hòa (mã CK: PHR) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (mã CK: GVR) đều ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN thấp trong nửa đầu năm 2025, chủ yếu do 2 công ty này đều có quỹ đất sẵn sàng cho thuê hạn chế.

Tuy nhiên, 2 công ty này đã ghi nhận tiến triển trong thủ tục pháp lý chuyển đổi đất cao su sang đất công nghiệp. PHR có thể ghi nhận khoản thu nhập đền bù từ dự án KCN Bắc Tân Uyên 1 rộng 786 ha (do THADICO Bình Dương phát triển trên quỹ đất cao su của PHR) đã được phê duyệt vào tháng 6. Ngoài ra, GVR đã nhận được phê duyệt đầu tư cho khoảng 2.100 ha diện tích đất KCN mới kể từ năm 2024 và đang xin phê duyệt.

Tổng Công ty Viglacera (mã CK: VGC) dù không công bố cụ thể doanh số cho thuê đất KCN, nhưng theo Vietcap, doanh số cho thuê tích lũy từ đầu năm đến nay được hỗ trợ bởi hoạt động mở cho thuê các dự án như KCN Thuận Thành (Bắc Ninh, mở cho thuê năm 2024) và KCN Sông Công II (Thái Nguyên, mở cho thuê trong quý 1/2025).

Về diện tích đất đã bàn giao, VGC ghi nhận đã bàn giao khoảng 65 ha trong 6 tháng đầu năm 2025 — so với khoảng 130 ha ghi nhận trong năm 2024 — chủ yếu từ KCN Thuận Thành (khoảng 40 ha) và Yên Mỹ.

Về triển vọng năm 2025, Vietcap cho biết không phải toàn bộ dòng vốn FDI vào Việt Nam đều hướng đến thị trường Mỹ.

Các KCN phía Bắc đối mặt với rủi ro tập trung cao hơn do phụ thuộc vào xuất khẩu điện tử công nghệ cao sang Mỹ, trong khi các KCN phía Nam hưởng lợi từ cơ cấu ngành nghề đa dạng hơn và thu hút nhiều vốn FDI hướng đến thị trường nội địa hơn —những yếu tố này góp phần giảm thiểu tác động từ các cú sốc bên ngoài.

Đối với năm 2025, dự báo đà tăng trưởng chủ yếu sẽ được thúc đẩy bởi mức tăng gấp 4,4 lần lên mức 145 ha của lượng bàn giao đất KCN của KBC, nhờ được hỗ trợ bởi nguồn cung đất KCN sẵn sàng cho thuê mới tại Hưng Yên và Hải Phòng.

Dự kiến trong năm 2026, đà tăng trưởng sẽ được thúc đẩy bởi các dự án KCN mới của BCM tại Bình Dương và TP.HCM (KCN Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng), cùng với sự phục hồi dự kiến của nhu cầu thuê đất KCN trên toàn ngành.