Tồn kho bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong năm 2022, dù gặp khó khăn nhưng thị trường bất động sản (BĐS) vẫn ghi nhận những sự phục hồi với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong năm 2022 là 150.268 giao dịch, nguồn cung BĐS đạt 63.405 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào giao dịch trên phạm vi cả nước.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2022, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết trên sàn chứng khoán cũng tăng nhanh, chạm mốc gần 272.210 tỷ đồng, tăng 26, 4% so với cuối năm 2021.

Đơn cử như Tập đoàn Novaland, năm 2020, lượng hàng tồn BĐS từ 86.870 tỷ đồng thì đến cuối năm 20222 đã lên đến 134.485 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho lớn chủ yếu đến từ việc, doanh nghiệp này đầu tư các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới.

Lượng hàng tồn kho BĐS năm nay được dự báo tiếp tục gia tăng bởi nhiều dự án BĐS chưa được triển khai. Ảnh: Vũ Phạm

Kế đến là Vinhomes với 65.816 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng 131% so với cùng kỳ. Lượng hàng tồn kho của Vinhomes chủ yếu nằm ở BĐS để bán đang xây dựng ở các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và một số dự án khác.

Tương tự là một số doanh nghiệp BĐS khác như Đất Xanh Group tồn kho 14.238 tỷ đồng; Khang Điền tồn kho 12.440 tỷ đồng; Phát Đạt tồn kho khoảng 12.131 tỷ đồng; DIC Corp tồn kho 5.923 tỷ đồng…

Theo nhận định của Tập đoàn dịch vụ BĐS (DKRA Group), lượng tồn kho BĐS ghi nhận liên tục gia tăng từ năm 2019 khi đạt mức 223.474 tỷ đồng (tăng 38% so với năm 2018) cho đến nay. Trong đó, lượng hàng tồn kho BĐS chủ yếu nằm ở phân khúc căn hộ trung, cao cấp, căn hộ du lịch, nhà tái định cư… được đầu tư xây dựng tại các vị trí xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Song song, động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, thanh tra kiểm tra dự án/chủ đầu tư, siết chặt quản lý cấp phép, lãi suất tăng cao thời gian qua đã vô hình trung gây áp lực lên quyết định mở bán sản phẩm ra thị trường của các chủ đầu tư.

Với tình hình sức cầu thị trường sụt giảm, liên tục chạm đáy như hiện nay, DKRA dự báo lượng tồn kho BĐS được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng và khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Tái cấu trúc để tồn tại

Theo DKRA Group, từ giữa cuối năm 2022 đến nay, hàng loạt thách thức từ câu chuyện nguồn vốn vào thị trường bị kiểm soát chặt chẽ cho đến tác động từ thị trường trái phiếu hay những rào cản pháp lý khiến hầu hết dự án BĐS không thể triển khai, thanh khoản liên tục sụt giảm, các doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc theo hướng tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh… để tránh rơi vào khủng hoảng.

Số liệu thống kê đã chỉ ra, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp BĐS xin tạm ngừng hoạt động tăng hơn 57% so với cùng kỳ, trong đó số doanh nghiệp giải thể cũng ghi nhận mức tăng 20% so với cùng kỳ.

Nhiều doanh nghiệp hiện nay buộc phải giảm lương, cắt giảm khoảng 50% số lượng nhân sự để duy trì hoạt động, công suất làm việc tại nhiều doanh nghiệp chỉ duy trì khoảng 25-30% so với cùng kỳ năm, một nhân sự làm thay công việc của 3-4 nhân sự khác trở nên khá phổ biến.

Đơn vị nghiên cứu này cho rằng, để tồn tại giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp cần thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực cũng như định vị lại phân khúc thị trường.

Đồng thời, Nghị Định 08 được Chính phủ ban hành, các doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng những tài sản khác. Đây được xem là tiền đề góp phần tạo tín hiệu tích cực cho doanh nghiệp BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung trong thời gian tới.