TP.HCM: Mức độ quan tâm bất động sản giảm, giá nhà khó xuống đáy?1

Thị trường trầm lắng

Trong quý 1/2020, thị trường bất động sản vô cùng trầm lắng, khi rơi vào trạng thái “ngủ đông”, nhiều phân khúc đều giảm kỷ lục, ở nguồn cung lẫn sức cầu. Tuy nhiên, giá cả bất động sản lại không hề sụt giảm so với cuối năm 2019.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường quý 1/2020 trải qua giai đoạn trầm lắng, gần như bị "đóng băng" trong cả tháng 3 và nửa đầu tháng 4. Giao dịch mua bán nhà giảm khoảng 70%; doanh thu giảm khoảng 80% dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt và thanh khoản. Thêm vào đó, khoảng 10% người mua nhà xin thanh lý hợp đồng do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng.

Thị trường BĐS trầm lắng do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Ảnh: V.D

Theo phân tích của DKRA Vietnam, giá bất động sản được rao trên thị trường (giá ở giai đoạn tiền mở bán - rumour) thường là giá ước tính, chưa phải là giá bán chính thức. Việc giảm giá phải được hiểu là giá đã chính thức công bố nhưng khi ký kết hợp đồng (hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán), mức giá thấp hơn giá đã bán ra.

Khoảng một tháng gần đây, do dịch bệnh nên gần như mọi hoạt động đều tạm dừng, đồng nghĩa với việc hầu hết các giao dịch mua bán bất động sản cũng đứng lại. Vì vậy, nhận định dự án bất động sản có nhiều dấu hiệu giảm giá cần được xem xét lại.

Do đó, thị trường đang có tâm lý chờ đợi qua dịch để quay lại hoạt động bình thường. Các chủ đầu tư có sự chuẩn bị từ trước đều sốt ruột chờ để tiếp tục giới thiệu, mở bán dự án. Người mua cũng đang chờ xem tình hình thị trường để đưa ra các dự tính và thực tế, họ đang trông chờ một đợt giảm giá bất động sản. Và nếu như tình hình dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp và việc giãn cách xã hội tiếp tục kéo dài, nhiều chuyên gia đã đánh giá kinh tế sẽ bị suy thoái thì khi đó, thị trường bất động sản giảm giá là khả năng có thể xảy ra.

DKRA Vietnam cho rằng, chưa đủ cơ sở để khẳng định giá bất động sản hiện đã xuống đáy. Suốt một năm qua, kể từ cuối năm 2018 - 2019, dù thị trường có suy giảm nhưng thực tế mức giá không hề giảm mà còn tăng lên một mặt bằng mới do áp lực từ nguồn cung bị giới hạn. 

Bước sang quý I/2020, do tình hình dịch bệnh, chưa có nhiều dự án mở bán để ghi nhận giao dịch, mức giá chủ yếu vẫn duy trì như ở quý 4/2019, chưa thể xác định là giảm. Ngoài ra, thị trường chưa ghi nhận việc bán tháo bất động sản, sức mua giảm, không phát sinh giao dịch từ cuối tháng 3. Các giao dịch sơ cấp và thứ cấp không nhiều, chủ yếu là nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn, không phụ thuộc dòng tiền ngắn hạn.

Theo GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thị trường BĐS trong quý 1 trầm lắng và lượng giao dịch sụt giảm, là do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 chứ không phải do thị trường không có nhu càu hay tình trạng dư thừa nguồn cung. 

G.S Đặng Hùng Võ cho rằng, dịch bệnh chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Bất động sản là lĩnh vực đầu tư dài hạn, vì vậy, dịch bệnh có thể gây khó khăn trong ngắn hạn, chứ không ảnh hưởng đến dài hạn. Do đó, giá nhà đất khó có thể giảm được.

Còn ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc CTCP BĐS EZ Việt Nam nhận định, việc giảm giá nhà trong trung và dài hạn là điều khó xảy ra bởi quỹ đất ngày càng hạn chế, khung giá đất tăng, thủ tục pháp lý triển khai bị siết chặt, giải phóng mặt bằng khó khăn, nguồn cung giảm...

Một khía cạnh nữa là sau đợt khủng hoảng 2011-2013, thị trường đã thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, tham gia chính thời điểm bây giờ đa phần là các đơn vị có tiềm lực mạnh, kinh nghiệm nên khả năng chịu đựng được tốt trước những khó khăn.

Điều này lý giải vì sao dịch bệnh mới xảy ra 2 tháng, thời gian chưa đủ lâu để các doanh nghiệp phải vội vàng giảm giá bán. Trong trường hợp cần đẩy mạnh bán hàng do dịch bệnh kéo dài, chủ đầu tư sẽ áp dụng các hình thức khác như hỗ trợ vay vốn, tặng các gói nội thất…chứ không giảm giá trực tiếp.

Mức độ quan tâm BĐS giảm mạnh

Theo dữ liệu quý 1/2020 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản (BĐS) giảm 23% so với cùng kỳ năm trước và giảm 18% so với quý liền trước. Mức độ quan tâm này thấp nhất trong 3 năm trở lại đây, riêng tại thị trường BĐS miền Trung giảm đến 46% cùng kỳ.

Đối với BĐS bán đất nền dự án đang bị ảnh hưởng nhiều nhất với mức độ quan tâm giảm 30% so với quý liền trước. Với BĐS cho thuê, nhà mặt phố giảm mức quan tâm 35%.

Mức độ quan tâm là chỉ số phản ánh nhu cầu của thị trường (người mua BĐS) thì lượng tin đăng của Batdongsan.com.vn là chỉ số phản ánh nguồn cung. Theo phân tích của đơn vị này, thị trường BĐS hiện có khoảng 80% nguồn cung là thứ cấp và 20% nguồn cung sơ cấp.

Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến thị trường BĐS giảm 23% so với cùng kỳ năm trước và giảm 18% so với quý liền trước. 

Lượng tin đăng trên trang hiện tăng so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh nguồn cung thứ cấp đang tăng, bao gồm cả cho thuê. Tổng lượng tin đăng quý 1/2020 tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 28% quý liền trước, bởi quý cuối năm thường là chu kỳ sôi động của thị trường BĐS Việt Nam.

Dịch Covid-19 đã có tác động sâu rộng tới toàn bộ nền kinh tế và thị trường BĐS cũng chịu nhiều tác động tiêu cực. Số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS gồm cả chủ đầu tư, môi giới đăng ký mới giảm. Số lượng tạm dừng hoạt động hoặc giải thể tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. 

Nhiều môi giới không có thu nhập, các chủ đầu tư tạm hoãn hoặc hủy kế hoạch bán hàng... Số lượng dự án BĐS mở bán mới cũng tương đối ít trong quý này, Batdongsan.com.vn ghi nhận toàn thị trường có 4 dự án được mở bán tại miền Bắc, 1 dự án được mở bán tại miền Trung và 12 dự án mở bán tại miền Nam.

Một khảo sát được đơn vị này thực hiện cuối tháng 3 với sự tham gia của 1.100 môi giới cho thấy 97% cho biết số lượng giao dịch giảm mạnh trong thời gian này, 75% ghi nhận nguồn hàng khan hiếm. Tuy nhiên, 64% trong số người được khảo sát tin tưởng thị trường sẽ phục hồi vào cuối năm 2020.