Bất động sản công nghiệp miền Bắc tăng tốc mở rộng nhờ pháp lý thông suốt và hạ tầng bứt phá

Đây là một trong những nội dung báo cáo Thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc Marketbeat quý 4/2025 do Cushman & Wakefield vừa công bố.

Thị trường đất công nghiệp: tăng trưởng đột phá

Tính đến hết quý 4/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp (KCN) tại thị trường miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha. Thị trường trong quý cuối năm tiếp tục duy trì đà tăng trưởng sôi động với sự bổ sung của khoảng 640 ha đất công nghiệp mới, đến từ ba dự án chiến lược: KCN Phúc Sơn (125 ha), KCN Quế Võ 2 – Giai đoạn 2 (277,64 ha) và KCN Đồng Văn tại Ninh Bình (237 ha).

Việc các dự án hạ tầng KCN liên tục được triển khai không chỉ củng cố vị thế dẫn đầu của các thủ phủ công nghiệp hiện hữu như Bắc Ninh với 5.452 ha và Hải Phòng với 5.796 ha mà còn cho thấy sự mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình và Phú Thọ.

So với quy mô 16.800 ha ghi nhận vào quý 42024, tổng nguồn cung toàn vùng đã đạt mức tăng trưởng đột phá khoảng 42,8% YoY. Sự gia tăng mạnh mẽ này một phần lớn đến từ việc định nghĩa lại ranh giới hành chính và sáp nhập thêm các tỉnh mới vào vùng nghiên cứu từ quý trước, kết hợp với tốc độ cấp phép dự án mới được đẩy nhanh trong năm 2025.

Thị trường Đất KCN miền Bắc trong quý 4/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74%. Chỉ số này ghi nhận mức giảm nhẹ so với mức 67% của quý trước và giảm khoảng 2,26 điểm phần trăm so với mức 68% của cùng kỳ quý 4/2024. Sự sụt giảm về tỷ lệ lấp đầy không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà chủ yếu do áp lực từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường lớn khiến tốc độ hấp thụ thực tế chưa thể theo kịp tốc độ mở rộng của quỹ đất hiện hữu.

Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu trong quý vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, tiêu biểu là các dự án đầu tư quy mô lớn vào thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh.

Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ vững sức hút với tỷ lệ lấp đầy đạt 74,1%.

Các khu vực mới gia nhập sau sáp nhập như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%) hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo ra dư địa lớn để thu hút các nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí tối ưu.

Mức giá chào thuê trung bình của đất KCN toàn vùng miền Bắc trong quý 4/2025 ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ, chạm mốc 135 USD/m2/thời hạn thuê. So với mức 133 USD được ghi nhận vào quý trước, giá thuê đã tăng khoảng 1,5% QoQ. Khi so sánh với cùng kỳ năm trước, thị trường duy trì đà tăng trưởng bền vững ở mức 3,8% YoY so với mốc 130 USD của quý 4 năm trước.

Pháp lý và hạ tầng thúc đẩy bất KCN mở rộng

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, mặc dù nguồn cung mới gia nhập thị trường với tốc độ chưa từng có, dưới tác động của việc điều chỉnh địa giới hành chính và đẩy nhanh cấp phép dự án, khả năng hấp thụ vẫn giữ ở mức ổn định và giá thuê tiếp tục xu hướng tăng nhẹ.

Đồng thời yếu tố giá, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Những tỉnh sở hữu quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện sẽ có nhiều lợi thế khi các nhà sản xuất không chỉ lên kế hoạch gia nhập thị trường, mà còn hướng tới mở rộng hoạt động trong 5–10 năm tới.

“Chúng tôi đang ghi nhận xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn từ phía các doanh nghiệp thuê,” ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam nói.

Khi thị trường công nghiệp miền Bắc bước sang một giai đoạn phát triển mới, sự đồng bộ về chính sách và mức độ sẵn sàng của hạ tầng trở nên quan trọng không kém so với yếu tố quỹ đất, góp phần hình thành một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả, đủ sức thu hút thế hệ doanh nghiệp sản xuất, điện tử và logistics tiếp theo.

Nhận định thời gian tới, Cushman & Wakefield cho biết, trong giai đoạn 2026 - 2029, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang trong kế hoạch triển khai. Sự mở rộng này không chỉ tập trung vào các thủ phủ công nghiệp truyền thống mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh, giúp củng cố vị thế của miền Bắc như một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của cả nước.

Động lực tăng trưởng chính được củng cố bởi việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng đoạn cao tốc Bắc - Nam, giúp tối ưu hóa mạng lưới logistics và kết nối liên vùng. Bên cạnh đó, chính sách đồng bộ hóa hành chính sau sáp nhập tỉnh sẽ tháo gỡ rào cản pháp lý, tạo môi trường đầu tư thông thoáng để thu hút các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ cao và linh kiện điện tử.