Tranh chấp trong giao dịch “hợp đồng chuyển nhượng” căn hộ chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro

Luật sư Trần Đức Phượng, người có kinh nghiệm lâu năm về các vụ việc tranh chấp liên quan đến đất đai, cho biết riêng tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ là tranh chấp khiến khách hàng lẫn luật sư kêu trời bởi những quy định mơ hồ kèm những biến tướng của nó.

Đối với các dự án chung cư đang xây hoặc đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có sổ hồng, việc mua bán căn hộ được thực hiện qua hình thức “chuyển nhượng hợp đồng” nhưng trên thực tế những tranh chấp về loại Hợp đồng này cũng rất khó giải quyết.

Theo Luật sư Phượng, trong Bộ Luật dân sự chỉ có quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu trí tuệ. Luật Dân sự không có quy định nào, từ ngữ nào về "chuyển nhượng hợp đồng". Luật Dân sự chỉ có các quy định về "chuyển giao quyền", "chuyển giao nghĩa vụ".

Luật Nhà ở thì có nhiều quy định về "Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở", giao dịch này lập với tên gọi "văn bản chuyển nhượng nhà ở thương mại" được lập tại Đơn vị công chứng, và chỉ áp dụng đối với Hợp đồng mua bán nhà ở tài sản hình thành trong tương lai (đang hình thành, chưa lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận).

Có thể thấy, nền tảng lý luận "Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở" trong Luật Nhà ở chưa rõ ràng, ít nhất là bất ổn về tên gọi "chuyển nhượng hợp đồng".

Luật sư Phượng phân tích, hưởng ứng tư tưởng "Chuyển nhượng hợp đồng" từ Luật Nhà ở, bây giờ ở bất cứ lĩnh vực giao dịch gì cũng được chủ đầu tư nhét vào từ "Chuyển nhượng hợp đồng" trong văn bản giao dịch như: Thỏa thuận giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ (hợp đồng dịch vụ lưu trú),...

Tuy nhiên, nền tảng pháp lý của việc "chuyển nhượng hợp đồng" thì rất mơ hồ, thậm chí các Tòa án cũng không nắm rõ đây là loại hợp đồng gì, thậm chí nhiều luật sư tên tuổi, nhiều tòa khi xử lý luận rằng "hợp đồng" là quyền tài sản nên được chuyển nhượng quyền tài sản. Khi đó lại phát hiện thêm vấn đề, không hiểu "quyền tài sản" là gì.

Trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều biến tướng liên quan đến "chuyển nhượng hợp đồng". Theo Luật sư Phượng, đó có thể là sự biểu hiện không minh bạch, thiếu tự do trong giao kết hợp đồng, sự thả thính vẽ vời, thị trường bị nhóm thao túng, chi phối...

Về tranh chấp BĐS và tranh chấp về “hợp đồng chuyển nhượng” cũng có nhiều vấn đề. Cả hai loại tranh chấp này giống nhau là cùng biểu hiện là hợp đồng. Khách hàng khi khởi kiện các vụ án này, Tòa án nơi có trụ sở không thụ lý mà chuyển cho tòa nơi có bất động sản, ngoặc ngược lại.

Lý do là Tòa nơi cư trú bị đơn cho rằng: "Đối tượng tranh chấp là bất động sản", "Tranh chấp về quyền sở hữu" nên phải là Tòa án nơi có BĐS giải quyết.

Tòa nơi có dự án cho rằng: Chỉ là tranh chấp về giao dịch mua bán (hợp đồng), chỉ có liên quan đến căn hộ nhưng không phải là tranh chấp về căn hộ. Căn hộ đang hình thành chưa có quyền sở hữu lấy gì mà tranh chấp, không tranh chấp cụ thể về căn hộ. Do Tòa án cũng không rõ về loại tranh chấp này nên các vụ kiện tụng thường kéo dài rất lâu, nhiều người mỏi mệt phải bỏ cuộc. Một số vụ kiện bị tuyên vô hiệu hoặc hủy hồ sơ.

Dự án nhà ở thương mại xuất hiện tại Việt Nam đến nay khoảng 20 năm. Một loại tài sản hình thành trong tương lai và Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, thỏa thuận giữ chỗ, đặt cọc cũng xuất hiện. Tuy nhiên, nền tảng pháp lý của các loại hợp đồng liên quan đến loại hình BĐS này còn tồn tại nhiều hạn chế mà thường khi xảy ra sự việc thì khách hàng là người gánh rủi ro.

Do đó, Luật sư Phượng khuyến cáo khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án và uy tín của chủ đầu tư để tránh thấp nhất các tranh chấp.

“Tôi thấy trường hợp tranh chấp kiểu hợp đồng mua bán này xảy ra rất nhiều, đây là cái khổ của người mua nhà, trong khi phía Tòa thì còn không rõ lắm về hình thức mua bán này (trước có hướng dẫn, có cả văn bản đúng, văn bản sai). Khi có tranh chấp, ra tòa thì dân là người khổ nhất nên cẩn trọng từ lúc ký hợp đồng, đừng để bị tranh chấp. Còn đã tranh chấp, đến luật sư còn kêu trời thì đủ biết là khổ cỡ nào”, Luật sư Phượng nói.