"Trầy trật" đấu giá nợ xấu bất động sản

Mới đây nhất, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank, mã STB) đã tổ chức đấu giá hàng loạt tài sản liên quan đến nhóm Trầm Bê. Đáng lưu ý, các thương vụ này cũng “trầy trật” đấu giá vài lần và sau cùng phía Sacombank phải  “đại hạ giá” đến gần 1.000 tỷ đồng mới có người mua.

Dự án Cao ốc phức hợp Saigon One Tower đang vẫn trong vòng "luẩn quẩn" để xử lý

"Trầy trật" đấu giá

Cụ thể, ngày 18.12, Sacombank lần đầu tổ chức đấu giá gần 923ha đất tại tại Khu Công nghiệp Đức Hòa III (tỉnh Long An) với giá khởi điểm gần 10.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, phiên đấu giá này đã không thành công khi không có nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu giá. Kế đến, ngày 20.12, Sacombank tiếp tục tổ chức bán đấu giá các lô đất này với giá khởi điểm đã giảm tổng cộng 500 tỷ đồng, tuy nhiên, phiên đấu giá thứ 2 này tiếp tục thất bại.

Nguyên nhân thất bại được các chuyên gia tài chính nhận định rằng có thể xuất phát từ các yêu cầu bắt buộc như: Người mua được tài sản phải tự thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, đồng thời phải chịu thanh toán toàn bộ các khoản thuế, chi phí liên quan đến việc nhận chuyển nhượng. Đồng thời, để tham dự đấu giá, người mua cần đặt cọc 5% giá chào bán tài sản (tương đương gần 500 tỷ đồng).

Đặc biệt, một yêu cầu  khác cũng khá “khắt khe” trong các đợt đấu giá này là do một phần quyền sử dụng đất tại Khu công nghiệp Đức Hoà III hiện đã được Sacombank bán nợ cho VAMC xen kẽ các cụm cho chung từng lần bán, nên một trong các tài sản trên chỉ được chào giá thành công khi hai tài sản còn lại đều phải được chào giá thành công tại cùng thời điểm chào giá nêu trên. Nói cách khác, khối tài sản trên phải được thanh lý trong cùng một lần đấu giá. Đây có thể coi là khó khăn lớn nhất khiến 2 phiên đấu giá thất bại.

Tiếp sau đó, ở lần thứ 3 đấu giá ngày 22.12, tổng giá của gần 923ha đất được Sacombank đưa ra giá khởi điểm chỉ còn 9.089 tỷ đồng, hạ gần 900 tỷ đồng (tương đương 10%) so với mức giá khởi điểm gần 10.000 tỷ đồng tại phiên đấu giá đầu ngày 18.12.

Trao đổi với Dân Việt sáng 3.1, đại diện Trung tâm Xử lý nợ của Ngân hàng Sacombank chính thức xác nhận, đã đấu giá thành công các tài sản trên. Tuy nhiên, phía khách hàng mua những tài sản này không được phía Ngân hàng tiết lộ.

Cũng “chật vật” không kém là việc Công ty Quản lý nợ và Khai thác Tài sản Agribank (Agribank AMC) rao bán đấu giá toàn bộ tài sản và quyền sử dụng đất tại số 129A - 131 - 131A - 133 - 135A - 153/33 đường Điện Biên Phủ (P.15, Q.Bình Thạnh). Theo tìm hiểu của Dân Việt, đây là Dự án Cao ốc văn phòng V-Ikon do Công ty TNHH Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư nhưng do không có khả năng tài chính hoàn thiện dự án nên Agribank AMC buộc phải thu giữ và xứ lý. Dù vậy, sau 5 lần đấu giá với giá khởi điểm gần 320 tỷ đồng nhưng vẫn thất bại vì không có nhà đầu tư tham gia.

Hiện tại phía Agribank cho biết đang tiếp tục làm lại hồ sơ để chuẩn bị thông báo đấu giá tòa nhà lần nữa.

Trước đó, dư luận cũng rất xôn xao khi Công ty Quản lý Tài sản của các Tổ chức Tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành thu giữ Cao ốc phức hợp Saigon One Tower (Quận 1) để cấn trừ số nợ lên tới 7.000 tỷ đồng. Thế nhưng, cho đến nay việc giải quyết hồ sơ để đấu giá dự án này vẫn nằm trong vòng... “luẩn quẩn”.

Không dễ xử lý

Thực tế, khi Nghị quyết 42 xử lý nợ xấu được thông qua, thị trường bất động sản lại kỳ vọng thêm nguồn cung dồi dào từ việc bán nợ xấu sẽ làm cho việc mua bán nhà đất sôi động hơn. Tuy nhiên, phản ánh từ thị trường lại khá thận trọng khi hàng loạt các dự án đều khá “ế” người mua. Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS.LS Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân Bizlight cho biết, thực tế mà nói, Nghị quyết 42 ra đời rất tốt trong vấn đề thí điểm xử lý nợ xấu, giao cho ngân hàng quyền thu giữ tài sản và chủ động trong vấn đề đưa ra bán đấu giá. Tuy nhiên, có một vấn đề rất quan trọng là để đảm bảo quyền lợi của “con nợ” thì cái giá tài sản mà Ngân hàng đưa ra đấu giá và các bên tham gia đấu thầu phải có sự thống nhất với “con nợ” chứ không phải muốn bán sao thì bán.

“Giả sử như "con nợ" nghĩ tài sản của họ giá 10 đồng nhưng khi đấu giá, khách hàng trả có 2 - 3 đồng thì sao con nợ đồng ý bán. Trong trường hợp này, nếu cả con nợ và chủ nợ đều không đồng ý thì 2 bên kéo nhau ra tòa. Lúc đó lại quay lại câu chuyện... ‘tình xưa nghĩa cũ’. Nghĩa là tòa án có thể xử lý theo thủ tục rút gọn nhưng sau khi xử lý và ra bản án thì việc thi hành án thế nào mới là quan trọng”, ông Tín nói.

Trong khi đó, một chuyên gia bất động sản phân tích, chỉ với các dự án “sạch”, các thủ tục liên quan như xin điều chỉnh thiết kế, công năng của các dự án bất động sản cũng như sang tên tài sản tốn rất nhiều thời gian và chi phí. Còn với các dự án bị dính “kiện tụng” các bên thì lại càng khó hơn.

Chẳng hạn, với cao ốc phức hợp Saigon One Tower, việc thuê các đơn vị thẩm định giá, đấu giá theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch và theo giá thị trường sẽ mất rất nhiều thời gian. Chưa kể, chỉ tính riêng số nợ phải trả cho ngân hàng là 7.000 tỷ đồng, mà sàn thương phẩm căn hộ là 15.000m² (đã làm tròn), như vậy giá thành đã hơn 450 triệu đồng/m²; trong khi dự án còn phải chi thêm khoản khá lớn để hoàn thiện tòa nhà.

“Việc thẩm định giá đã mất thời gian, việc tìm khách hàng mua lại càng khó khăn hơn khi giá thành đã đội lên rất nhiều”, chuyên gia này nói.