TS. Đinh Thế Hiển: Đầu tư bất động sản hiện tại không thể lời cao như trước

Trong một chương trình do batdongsan.com.vn tổ chức mới đây, ông Lê Quyết Thắng, thành viên Hội đồng Quản trị Keller Williams Vietnam cho biết, vàng, chứng khoán, trái phiếu, đô la Mỹ và bất động sản là những kênh đầu tư được quan tâm.

Ông Thắng dẫn số liệu trong vòng 5 năm trở lại đây, cụ thể từ 2016-2021, mức tăng trưởng trung bình của các kênh đầu tư là 18-19% với cổ phiếu, trái phiếu là 9,8%, tiền gửi là 6,2%, vàng là 6,1%, đô la Mỹ là 0,2%. Dẫn đầu là tốc độ tăng trưởng trung bình của bất động sản là 19-20%.

Đáng chú ý, đó là kể từ năm 1993 đến nay, giá bất động sản chỉ tăng không giảm. Đó là lý do mà nhà đầu tư tin tưởng vào bất động sản.

TS. Đinh Thế Hiển cũng thừa nhận rằng, dù chứng khoán là kênh tăng tốt nhất trong năm 2021, và đang được giới trẻ có tri thức ưa thích nhờ dễ kiếm lời nhanh, kiếm lời nhiều...Nhưng khảo sát cho thấy đa số vẫn tin tưởng đầu tư bất động sản hơn nếu như họ có tài chính.

TS. Hiển nói, phần lớn nhà đầu tư cá nhân Việt Nam hiểu, nhận định bất động sản là kênh đầu tư tốt nhất trong 20 năm gần đây và ít nhất trong 10 năm tới nhận định này chưa thay đổi. Đó là lý do mà dòng tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản lớn. Vị chuyên gia này cho biết thêm, năm 2021, chứng khoán tăng 37%, số tiền vào chứng khoán rất lớn nhưng số tiền vẫn chưa là gì so với số tiền người dân đổ vào bất động sản.

Trong 10 năm gần đây, đồng tiền Việt Nam được giữ giá rất tốt. Do đồng Việt Nam giữ giá tốt nên tỉ giá đô la và vàng tăng không nhiều. Chỉ những năm nhiều biến động vì dịch bệnh, chiến tranh như năm 2021 và đầu 2022, giá vàng mới tăng mạnh. Trong khi tỉ giá đô la, vàng nhìn chung không biến động đáng kể nên sự biến động về giá của bất động sản ngày càng hấp dẫn.

Dù khẳng định và nhấn mạnh về sức hấp dẫn nhưng ông Hiển cho rằng, đầu tư bất động sản đã không còn như trước. Và dù bất động sản hấp dẫn nhưng không đồng nghĩa với việc đầu tư bất động sản năm nay sẽ thắng.

Vị chuyên gia này cho biết thêm, nhiều người đang mắc kẹt với đất nền giá trị lớn, cần 2, 3 năm mới có thể thoát hàng. Bên cạnh đó, bất động sản hiện nay đang có sự phân hóa mạnh. Một số vùng vẫn có giao dịch tăng giá, nhưng số vùng nhiều hơn đang chững lại với thanh khoản thấp..

Đầu tư bất động sản bây giờ, cho dù là mua vùng xa, thì không còn chuyện cứ mua để đó, vài năm sẽ có lời ngon. Nó đòi hỏi sự phân tích, săn lùng mới tìm được chổ đầu tư ngon ăn. Còn nếu muốn an toàn và có tiền khá, thì quay về vùng có ưu thế khai thác tốt như TP.HCM tìm mua căn mà chủ muốn bán nhanh để giữ vài năm kết hợp khai thác và đầu tư thì có thể ổn hơn gửi ngân hàng. Nhưng nhà đầu tư cũng không thể kỳ vọng lãi cao như lần trước.

Cũng theo ông Hiển, một số nhà đầu tư, sale bất động sản đưa ra dẫn chứng về lợi nhuận cao của bất động sản, phổ biến mua đất giữ 5 năm (2016 - 2021) lời 300%- 500%; có nhiều trường hợp mua chỉ 1, 2 năm đã lời 100 - 200%.

Ông Hiển cho rằng, mọi người không nghĩ tới quy luật "lượng đổi chất đổi". Ông Hiển phân tích hiện nay không còn nhiều vùng "hoang sơ" để nhà đầu tư xuống tiền, ung dung chờ 2, 3 năm để kiếm 2, 3 lần. Giá đất ở các thành phố nhỏ đã từ 30 - 40 triệu, vùng ngoại vi trên 10 triệu còn nơi xa đất nông nghiệp dạng có thể thành đất ở cũng 3, 4 triệu. Không còn những mảnh đất giá vài chục ngàn, vài trăm ngàn như trước. Do vậy cho dù là mua đầu tư lâu dài và chấp nhận mạo hiểm ở nơi xa thì nhà đầu tư cũng phải bỏ một số tiền lớn để ôm.

Còn những nhà, đất có thể khai thác được ở vùng đô thị nhỏ hoặc liền kề thì giá từ 10 triệu - 50 triệu/m2, mà chưa chắc đã cho thuê được, hoặc cho thuê không được 1% chi phí đầu tư.