Từ cú sụp đổ của Evergrande nhìn về các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

Phát biểu tại một tọa đàm gần đây, TS. Đinh Thế Hiển cho biết nguyên nhân cốt lõi của Evergrande nằm trong việc Tập đoàn đã đầu tư quá nóng bằng vốn vay vào thị trường bất động sản. Mặc dù được cảnh báo từ năm 2015 nhưng Evergrande vẫn đặt cược doanh thu vẫn tăng trưởng từ bất động sản, vay tăng nóng để phát triển. Những năm sau đó, thị trường bất động sản Trung Quốc đã không phục hồi như kỳ vọng của Evergrande nên đã xảy ra khủng hoảng..

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra 3 lằn ranh đỏ, nếu vượt quá thì được xem là vi phạm, có thể bị chính phủ, những cơ quan quản lý trừng phạt. Doanh nghiệp có thể vượt qua 1 trong 3 nhưng Evergrande đã vượt qua cả 3 lằn ranh, cụ thể gồm:

Tiêu chí 1, tỷ lệ tổng nợ/tổng tài sản không vượt quá 70%. Tổng nợ ở đây gồm nợ người lao động, thuế, tổ chức tài chính, nợ nhà thầu… Evergrande ở mức 83%.

Tiêu chí 2, tỷ lệ đòn bảy tài chính nợ/vốn chủ sở hữu không được phép vượt quá 100%, tức tỷ lệ 1:1. Nợ đây là nợ ngân hàng, nợ trái phiếu. Evergrande đã vượt mức đó 118%.

Tiêu chí 3, tiền mặt công ty (trong két, gửi tại ngân hàng) chia cho nợ ngắn hạn (nợ sẽ thực hiện trả trong 12 tháng) phải trên 100%. Evergrande chỉ còn có 36%.

Khi vượt qua 3 lằn ranh, các chủ nợ của Evergrande bắt đầu dừng lại tất cả các khoản cho vay mới. Với công ty bất động sản thì không cho vay mới, bắt dừng trả nợ dẫn tới việc phải bán tài sản đi để trả nợ, vào tình trạng bán tháo tài sản, bán với mức lỗ lớn, công ty bất động sản rơi vào khủng hoảng.

Từ trường hợp của Evergrande, nhìn về thị trường bất động sản Việt Nam TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết thị trường BĐS Việt Nam không bị tác động trực tiếp nhưng tâm lý nhà đầu tư bắt đầu có ảnh hưởng. Đầu tiên là thị trường trái phiếu, nhà đầu tư bắt đầu e ngại. Hiện tại Bộ Tài chính cũng đang có nhiều chỉ đạo về việc đảm bảo an toàn cho thị tường trái phiếu.

Còn theo thông tin được chia sẻ từ ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch và Tổng giám đốc FiinGroup, nếu áp dụng bộ tiêu chí "3 lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sản đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu.

Nguồn: FiinGroup.

Cụ thể, theo bảng báo cáo củaFiinGroup dựa trên số liệu được cập nhật tới hết báo cáo tài chính quý 2 năm 2021 cho thấy ở tiêu chí thứ 1 về tỷ lệ nợ/tổng tài sản, hầu hết các doanh nghiệp đều đạt như Tài chính Hoàng Huy (TCH) mức thấp nhất 5%, Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH), Đất Xanh (DXG), Vinhomes (VHM) ở mức đạt do dưới 70%.Chỉ riêng Novaland không đạt với tỷ lệ cao nhất là 73%.

Ở tiêu chí thứ2, về yếu tố nợ ròng trên vốn chủ sở hữu, chỉ có Tài chính Hoàng Huy (TCH) và Nhà Khang Điền (KDH) là đạt khi tỷ lệ này lần lượt là 12% và 62%. Nhiều doanh nghiệp khác đều vượt 100%. Đáng chú ý có Novaland, Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG), Hà Đô (HDG), An Gia (AGG) và Phát Đạt (PDR) ghi nhận tỷ lệ cao lên tới 150% cho tới 330%.

Tiêu chí thứ 3 là tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn, đây là thước đo thanh khoản cho việc chi trả các nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp. Ở tiêu chí này hầu hết các doanh nghiệp đều không đạt khi tỷ lệ dưới 1. Duy nhất có Tài chính Hoàng Huy (TCH) đạt mức 5.64 là mức rất cao. Tại mốc 30/6/2021, TCH đang duy trì hơn 5.400 tỷ đồng tiền gửi tại các Ngân hàng thương mại trong khi nợ và vay không đáng kể chỉ xấp xỉ 1.000 tỷ đồng.

Có thể thấy thống kê và phân tích nêu trên chưa phải là hoàn toàn đầy đủ nhưng cũng cũng cho thấy bức tranh khái quát về việc sử dụng đòn bẩy tại các doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực BĐS hiện nay. Qua đó, các doanh nghiệp cũng nên có sự tính toán, điều chỉnh để đảm bảo không chỉ hiệu quả trong đầu tư kinh doanh mà còn an toàn hệ thống, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Theo TS ĐinhThếHiển, dù gần đây có những lo ngại về vay nợ củacácdoanhnghiệp bất động sản nhưng vẫn ở ngưỡng kiểm soát được. Thị trường bất động sản hiện nay của Việt Nam đang có một số khó khăn nhưng không đến nỗi lo ngại mất chân đế của nền kinh tế.