Từng “sốt nóng” một thời, phân khúc bất động sản này vẫn lao đao

“Khủng hoảng thừa” condotel là diễn biến thấy rõ nét ở một số nơi từng được ví như “thủ phủ” của loại hình này. Khảo sát của đơn vị nghiên cứu, Đà Nẵng, Phú Quốc và Nha Trang đang có dấu hiệu dư thừa condotel.

Đơn cử như Phú Quốc, chỉ sau 2 năm bùng nổ, nơi đây đã có khoảng 10.000 phòng condotel đạt tiêu chuẩn 4-5 sao. Sự gia tăng quá nhanh khiến Phú Quốc dư thừa condotel. Nha Trang và Đà Nẵng cũng rơi vào tình cảnh tương tự.

Nguyên nhân của sự dư thừa loại hình condotel được cho là đến từ phá vỡ cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư với nhà đầu tư. Mặt khác, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh kéo dài, loại hình này cũng đã cho thấy sự bất cập và rủi ro lớn trong quá trình đầu tư.

Ảnh minh hoạ.

Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương còn chỉ ra một bất cập trong nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng, đó là trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo.

Vị chuyên gia này nhận định, số lượng sản phẩm lớn sẽ gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định rất cẩn trọng.

Cũng theo ông Mauro Gasparotti, thị trường Việt Nam có rất nhiều dự án cùng cạnh tranh trong một phân khúc với mô hình và sản phẩm tương tự nhau.

Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến chất lượng, mà chỉ tập trung theo đuổi số lượng và cách tiếp cận “sao chép – cắt dán”, khiến cho các dự án bị thiếu điểm nhấn. Đây là kết quả của quá trình phát triển nóng bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian dài.

Thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), từ đầu năm đến nay, số lượng dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành rất ít. Cụ thể, chỉ có 52 dự án với hơn 20.000 căn hộ du lịch và gần 8.000 biệt thự du lịch. Số lượng dự án chỉ bằng 98% so với quý 4/2021.

Bên cạnh đó, số lượng dự án được chấp thuận mới cũng không nhiều, chỉ có 5 dự án mới với 67 biệt thự du lịch và 220 văn phòng kết hợp lưu trú. Số lượng dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới được chấp thuận chỉ bằng 83% so với quý 4/2021.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng thống kê, trong 6 tháng đầu năm nay, hầu như không có hàng tồn kho ở đa số các loại hình, phân phúc mà chỉ tồn kho nhiều ở bất động sản nghỉ dưỡng.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, nguyên nhân khiến cho bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó đến từ vướng mắc pháp lý. Cụ thể, kể từ năm 2016 đến nay, hệ thống chính sách, pháp luật liên quan tới bất động sản du lịch chưa có những nội dung đặc thù phù hợp với đặc điểm riêng của loại hình bất động sản này.

Ngoài ra, Việt Nam hiện chưa có chính sách, quy định nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch. Đồng thời chưa có các quy định nhằm kiểm soát tình trạng không rõ ràng trong cam kết lợi nhuận, huy động vốn và điều chỉnh đối với một số loại hình giao dịch, cho thuê sở hữu kỳ nghỉ.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng chưa dự liệu, điều chỉnh đối với trường hợp cho thuê sở hữu kỳ nghỉ giữa chủ sở hữu bất động sản du lịch, mà phổ biến nhất là condotel với các chủ sở hữu trong hệ thống kinh doanh bất động sản du lịch ở các nước khác trên thế giới.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển bất động sản du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc bất động sản này.

Theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng “bức tranh của thị trường bất động sản du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”.

Một vấn đề được đặt ra, đó là sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đòi hỏi các cơ quan quản lý phải giải quyết như vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng bất động sản du lịch; hợp đồng thuê lại condotel giữa chủ đầu tư với khách hàng để kinh doanh; chính sách phát triển các bất động sản du lịch...