Tương lai của phân khúc văn phòng cho thuê truyền thống dưới tác động của làn sóng Covid-19

Tương lai của thị trường văn phòng, đặc biệt là văn phòng truyền thống trong tầm nhìn dài hạn vẫn là một vấn đề được nhiều người quan tâm.

Theo thống kê của Liên Hiệp Quốc, thế giới đang chứng kiến sự thay đổi trong cấu trúc lực lượng lao động tại các quốc gia, với 32% lực lượng lao động là thuộc thế hệ Z- genZ (những người sinh từ năm 1995 trở đi). Đó là những người trẻ có nhu cầu không gian làm việc thoáng đãng, sáng tạo, được chăm chút bản thân, ưu tiên về sức khỏe, cân bằng công việc và cuộc sống… Đây chính là một trong những yếu tố khiến các chủ đầu tư nhìn nhận lại trong việc thay đổi thiết kế văn phòng.

Trên thế giới, nổi lên sau dịch bệnh như một xu hướng cho thuê, mô hình 3H bao gồm: Trụ sở chính (Corporate Headquarter), Văn phòng đại diện (Company Hub), Nhà riêng/Làm việc từ xa (Home/Remotely) đang được nhiều Công ty đa quốc gia đang theo đuổi và áp dụng. 

Trong Mô hình 3H, Trụ sở chính của Công ty (Corporate Headquarter) sẽ có diện tích nhỏ hơn, tập trung vào các phòng họp lớn, phòng của người quản lý, phòng ăn trưa, khu vực nghỉ ngơi, khu vực giải trí. 

Tương tự như Trụ sở chính, Văn phòng đại diện cũng là một hình thức ngày một phát triển nhiều hơn. Việc thành lập nhiều văn phòng đại diện với các địa điểm đa dạng xung quanh thành phố sẽ cho phép nhân viên hạn chế thời gian di chuyển, cân bằng cuộc sống và công việc, trong khi doanh nghiệp có thể tiết kiệm một khoản chi phí đáng kể trong việc vận hành. 

Đối với mô hình làm việc tại nhà /Làm việc từ xa, hình thức này không chỉ đơn thuần là làm việc tại gia hoặc tại quán cà phê, mà còn đòi hỏi được trang bị đầy đủ thiết bị, bao gồm tất cả việc cài đặt công nghệ thông tin cần thiết, bao gồm chi phí dọn dẹp và tiện ích.

Mặc dù xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng gia tăng, nhưng theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, tại thị trường văn phòng TP.HCM, nguồn cung văn phòng truyền thống vẫn đạt gần 2,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 11% theo năm, với phần lớn là văn phòng hạng B và C.

 Xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm thành phố tiếp tục tăng khi 42.300m2 nguồn cung mới đều tập trung tại đây, trong đó có 55% ở khu vực quận Gò Vấp và Thủ Đức, do khu vực trung tâm có giá thuê cao và diện tích trống ngày càng ít.

 Trong những năm gần đây, song hành với việc hạ tầng giao thông được cải thiện, làn sóng dịch chuyển cư dân ra các vùng ngoài trung tâm thành phố đã ảnh hưởng đến việc chọn văn phòng của doanh nghiệp vì tìm được không gian ưng ý với giá hợp lý, đồng thời dễ tiếp cận nguồn lao động.

Chia sẻ quan điểm về xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê thương mại Savills Việt Nam cho biết "Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xu hướng chuyển dịch ra khu vực ngoài trung tâm. Đối diện với nguồn cung sơ cấp hạn chế kéo dài hơn 5 năm nay, thị trường đã giải quyết sự thiếu hụt bằng nguồn cung thứ cấp. 

Ngoài ra, một yếu tố nữa thúc đẩy xu hướng này chính là chất lượng của các tòa nhà ngoài trung tâm đang ngày càng vượt trội so với những dự án cũ trong khu vực, hoặc ngày càng tương đồng với các khu vực trung tâm, cộng với giá thuê vừa phải, sự thu hút ngày dành cho các dự án này càng tăng lên. Yếu tố thứ ba tác động đến xu hướng này chính là nguồn cầu luôn có sẵn cho thị trường văn phòng, và có một sự dịch chuyển về cơ cấu khách thuê. 

Trước đây, khi nhóm đối tượng khách hàng chính của thị trường văn phòng như bất động sản, tài chính, ngân hàng, giáo dục, v.v… luôn cần có sự tiện lợi trong giao thương, thì vị trí tại khu trung tâm luôn là một yếu tố tiên quyết đối với họ. Tuy nhiên, khi có sự chuyển đổi về cơ cấu do dịch bệnh, như một chuyển biến tất yếu của thị trường, rất nhiều khách thuê đã chuyển dịch vụ của mình sang nền tảng kỹ thuật số, fintech, IT… khiến nhóm đối tượng khách này ngày càng tăng".

Song song với đó, việc cải thiện và nâng cao chất lượng môi trường làm việc tại các văn phòng truyền thống cố định cũng là một chủ đề được rất nhiều người quan tâm, đặc biệt là khi Covid-19 xuất hiện. Bà An nhận định thêm "Ngày nay, những công việc tại văn phòng cũng chứa đựng nhiều rủi ro về sức khỏe tiềm ẩn, buộc người chủ lao động, cũng như bản thân người lao động phải chú trọng hơn về vấn đề sức khỏe của mình tại môi trường làm việc. 

Ngoài những yêu cầu về chăm sóc sức khỏe trong thiết kế của từng văn phòng, các giải pháp về vận hành và quản lý tòa nhà cũng được khách thuê ưu tiên. Cũng từ đó, thị trường chứng kiến việc nhiều chủ đầu tư đã chủ động và tiên phong trong việc tạo ra những cao ốc văn phòng cho thuê chất lượng, chú trọng đến sức khỏe của khách thuê, gia tăng sự thoải mái về cả thể chất và tinh thần tại môi trường lao động hiện đại. Đây cũng sẽ là yếu tố cạnh tranh của phân khúc văn phòng truyền thống so với các mô hình khác." 

Có thể kể tới một số dự án văn phòng cao cấp nhận được những chứng chỉ quốc tế về việc cung cấp môi trường làm việc chất lượng như OfficeHaus (Tân Phú, Hồ Chí Minh)- chứng chỉ LEED Silver, Capital Place (Ba Đình, Hà Nội)- chứng chỉ LEED Gold, Friendship Tower (Quận 1, Hồ Chí Minh)- chứng chỉ LEED Gold, Leadvisors Tower (Bắc Từ Liêm, Hà Nội)- chứng chỉ tiêu chuẩn xanh EDGE...

Có thể thấy, dù Covid-19 đã tạo điều kiện tốt cho sự phát triển của không gian văn phòng linh hoạt, tuy nhiên, đây chỉ là một cú hích buộc các công ty phải đẩy nhanh quá trình cải tạo và cải tiến nơi làm việc. Thị trường văn phòng truyền thống vẫn sẽ tồn tại, nhưng sẽ thay đổi khi con người được đặt làm trọng tâm. Với sự phát triển của công nghệ, các giải pháp vận hành hiện đại, tương lai của thị trường văn phòng truyền thống vẫn có nhiều tín hiệu khả quan dù đối diện với nhiều khó khăn.