Tỷ lệ trống tăng cao, mặt bằng bán lẻ Tp.HCM giảm mạnh giá thuê

Báo cáo quý 4/2020 của đơn vị này chỉ ra, thị trường bán lẻ Tp.HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong năm 2020. Tuy nhiên, dự án TTTM Tổng hợp Parkson Quận 1 đã khai trương trở lại trong quý 4/2020. Như vậy, xét cả năm 2020, nguồn cung mới đạt được là 11.300 m2, thấp hơn 90% so với mức nguồn cung mới trung bình trong ba năm trước đây. Tính đến quý 4/2020, toàn thị trường có 1.049.023 m2 diện tích bán lẻ.

Trong Quý 4 vừa qua, theo đà phục hồi của thị trường, tỷ lệ trống tiếp tục cải thiện tại khu vực trung tâm cũng như ngoài trung tâm. Tỷ lệ trống tại trung tâm vẫn duy trì ở mức thấp là 1,1% do nguồn cung rất khan hiếm. Trong khi đó tỷ lệ trống ngoài trung tâm giảm nhẹ 0,1 điểm % theo quý nhưng tăng 5,1 điểm % theo năm và đạt mức 13,2% tính đến cuối năm 2020.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, sự phục hồi là không đồng đều giữa các vị trí. Tỷ lệ trống tại các mặt bằng TTTM chất lượng cao tại Quận 1, Quận 2 và Quận 7 hầu như đã phục hồi, thậm chí còn cải thiện so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, diện tích bán lẻ tại khu vực xa trung tâm nơi sức mua của người tiêu dùng còn bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh thì tỷ lệ trống lại tăng đáng kể. 

Loại hình bán lẻ chịu ảnh hưởng nặng nhất là khối đế chung cư tại các dự án vùng ven thành phố. Tính trung bình theo quận, các quận có mức tăng tỷ lệ trống (theo năm) trên 15 điểm % là Quận 6, Quận 4, Quận 5; các quận có mức tăng tỷ lệ trống từ 5-10 điểm % là Quận 11, Quận Tân Phú, Quận 10, Quận 2. Các khu vực còn lại có mức tăng dưới 3,5 điểm %.

Tại thời điểm quý 4/2020, thị trường ghi nhận một vài dự án khu ngoài trung tâm đã bắt đầu giảm mức giá chào thuê. Trong khi phần lớn các dự án chỉ giảm nhẹ giá chào thuê 3-5%, cũng có một số ít dự án giảm giá chào thuê lên đến 8-15%; đây là những dự án có ít lưu lượng người mua sắm và tỷ lệ trống cao hơn 15% giai đoạn trước dịch. 

Trong khi đó, giá chào thuê khu vực trung tâm vẫn ở mức ổn định. Tính đến quý 4/2020, giá chào thuê khu trung tâm đạt 135,5 USD/m2/tháng, ổn định theo quý và theo năm. Giá chào thuê khu ngoài Trung tâm đạt 34,4 USD/m2/tháng, giảm 3,9% theo quý và 3,8% theo năm.

Tuy nhu cầu tìm mặt bằng cho thuê có dấu hiện khởi sắc từ quý 2/2020, việc mở rộng mặt bằng vẫn thuộc về các đơn vị bán lẻ mạnh trong nước, thường rơi vào nhóm ngành hàng ăn uống, thời trang phụ kiện và đặc biệt là Nhà thuốc. Các đơn vị bán lẻ uy tín này thường được chủ đầu tư ưu ái với mức giá thuê ưu đãi khoảng 10% đối với khu Trung tâm và 15-20% đối với khu vực ngoài Trung tâm.

Theo CBRE, ngoài ưu đãi giá thuê, các điều khoản khác liên quan đến chia sẻ doanh thu, thời hạn thuê, hay các tình huống bất khả kháng vì dịch bệnh hầu như chưa thay đổi nhiều so với trước đây. Đây là thời điểm tốt để các đơn vị bán lẻ săn mặt bằng cho thuê chất lượng với mức giá ưu đãi. Đối với các thương hiệu mới nước ngoài, có sự sụt giảm rõ rệt về số lượng các thương hiệu mới so với giai đoạn từ năm 2015 đến nay. Đa số các thương hiệu mới vẫn trong giai đoạn nghiên cứu thị trường và chờ đợi tác dụng hiệu quả của vaccine trước khi mở mặt bằng bán lẻ.

Dự báo, trong năm 2021, thị trường sẽ đón nhận thêm gần 60.000 m2 đến từ việc tái khai trương dự án Union Square tại Quận 1 và dự án mới Socar Shopping Mall tại Quận 2. Mức giá thuê và tỷ lệ trống sẽ tạm thời giữ ổn định trong nửa đầu năm 2021 trước khi nhu cầu thuê tăng kéo theo sự cải thiện của hoạt động thị trường. 

Từ năm 2022 trở đi, nguồn cung tương lai sẽ tiếp tục tập trung tại khu Đông cũng như khu Trung tâm của thành phố. Đây là nơi những mặt bằng hạng sang đang chờ đợi tuyến Metro số 1 đi vào hoạt động để thiết lập mức giá thuê mới cho toàn thị trường. Trong vòng 5 năm tới, theo dự đoán của CBRE có khoảng 500.000 m2 sẽ đi vào hoạt động.