VARS: Cần có giải pháp phanh lại đà tăng trưởng nóng của giá nhà

"Cày" cả đời không mua nổi nhà

Thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển nhưng đang tiềm ẩn rủi ro bong bóng khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế và làm gia tăng khoảng cách giữa người có bất động sản với người chưa thể sở hữu nhà ở.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế cũng mới chỉ đạt khoảng 21%, thấp hơn đáng kể so với tỷ lệ 35% tại các nước phát triển. Như vậy, thị trường còn nhiều dư địa để phát triển trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, quá trình phát triển của thị trường hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân.

Báo cáo của VARS chỉ ra, trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư - trong đó có một phần là đầu cơ. Ngay cả tại các khu vực vùng ven - vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

“Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở - nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế, không chỉ thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá”, báo cáo của VARS nhấn mạnh.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam giả định, giá nhà và thu nhập giữ nguyên thì khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ khoảng 5 tỷ đồng, một gia đình thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua nhà và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội hiện cũng không còn rẻ. Với giá khoảng 1,5 tỷ đồng/căn hộ 60 m2, hộ gia đình có tổng thu nhập 40 triệu đồng/tháng cũng phải tiết kiệm khoảng 10 năm. Thực tế, con số này còn lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay.

“Hệ quả là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị cố định, khi tăng trưởng bất động sản thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ những người đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi đó, phần lớn người dân lại cảm nhận nghèo đi, dù kinh tế tăng trưởng bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập. Người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu, có xu hướng nắm giữ nhiều bất động sản như công cụ tích lũy và đầu tư, tiếp tục giàu lên nhờ sự gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn, dù nỗ lực cải thiện thu nhập”, đại diện VARS nhận xét.

Đáng chú ý, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và tăng trưởng bền vững của quốc gia.

Cần chính sách đồng bộ

VARS cho rằng, để thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro, cần có giải pháp phanh lại đà tăng trưởng nóng của giá nhà. Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung cầu thực.

VARS kiến nghị, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Đồng thời, cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, từng thời điểm và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, cũng như mức độ hoàn thiện hạ tầng và đô thị của mỗi vùng.

Tiếp đó, cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs).

“Nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Song song đó, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”, báo cáo VARS nêu.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam kiến nghị: Cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản , làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường.

Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện dấu hiệu “lệch chuẩn”, như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ... để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp. Việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã bộc lộ rõ nét, gây ra hệ lụy dây chuyền và khó kiểm soát.

Ngoài ra, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc. Đây sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác.

“Việc hình thành hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa các bộ, ngành và địa phương - bao gồm thông tin về quy hoạch, giao dịch, giá trị, tình trạng pháp lý và biến động sử dụng đất... không chỉ giúp nâng cao hiệu quả giám sát và hoạch định chính sách mà còn góp phần tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá và bảo vệ quyền lợi của người dân, doanh nghiệp”, đại diện VARS nói.