Vì đâu cơn sốt đất nền lại lên đỉnh nhanh nhưng xuống cũng rất nhanh?

Nhiều người cho rằng, sốt đất rõ ràng là hiện tượng bất thường, bất thường ở cả giá và giao dịch, và đúng như dự đoán, cơn sốt đất đã chính thức hạ nhiệt. Hiện tại, đã có khá nhiều NĐT vì áp lực mà rao bán cắt lỗ, hoặc may mắn hơn là giá đi ngang, NĐT lấy lại được vốn.

Có một điều đáng bàn là so với những lần trước thì đợt sốt đất vừa qua mức độ lớn hơn nhưng lại hạ nhiệt nhanh hơn. Nhiều người cho rằng, đó là bởi sự đồn thổi giá quá mức, và thực tế cả giá lẫn giao dịch là "ảo", cho nên cơn sốt không trụ được lâu khi mà nhiều NĐT đã có kinh nghiệm hơn trong những lần sốt đất trước đây. Và như Bộ xây dựng mới đây đề cập, thực tế giao dịch chính thức được ghi nhận trong cơn sốt đất đầu năm 2021 hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực nóng sốt chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

"Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn", đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Đề cập đến tình trạng sốt đất ngay sau Tết Nguyên đán,  Bộ Xây dựng cho biết, nửa cuối quý 1/2021, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước như: Thành phố Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất,…), TP. Hồ Chí Minh (TP. Thủ Đức), Thành phố Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (thành phố Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh),…

Cụ thể, tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực ven đô được quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30-50 triệu đồng/m2. Giá bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30%.

Tại Tp.HCM, giá nhà đất ở khu vực Tp.Thủ Đức liên tục tăng nhiều đợt từ trước thời điểm thành lập thành phố đến nay. Ví dụ trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng, vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 thậm chí gần 200 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40-50 triệu đồng/m2 nay đã tăng lên tới 70-90 triệu đồng/m2, thậm chí 100 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như: vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và Thanh Hóa (30-40%)…

Cơn sốt đã chính thức lắng xuống, nhiều người trong cuộc đặt câu hỏi: Thị trường BĐS liệu có đang phát triển bền vững?, nhìn từ các cơn sốt đất, một số chuyên gia trong ngành cho rằng, đó là hệ luỵ dai dẳng cho các địa phương, nhìn ở góc độ phát triển, và những NĐT thắng trong cơn sốt đất chỉ là "bề nổi của tảng băng chìm". Tỉ lệ NĐT "thua đậm" cao hơn rất nhiều so với tỉ lệ NĐT thắng "chớp nhoáng" trong cơn sốt đất.

Đại diện một doanh nghiệp BĐS tại Tp.HCM cho hay, sốt đất không chỉ để lại hệ luỵ cho NĐT, các địa phương mà các doanh nghiệp phát triển dự án cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ các cơn sốt đất ảo. Thị trường vốn đã khó khăn nhiều mặt, khi cơn sốt đất diễn ra vô tình tạo nên mặt bằng giá mới, việc tìm kiếm, sở hữu quỹ đất để phát triển nhà ở cho người dân sẽ trở nên khó khăn hơn rất nhiều. Từ đó cho thấy, sự ảnh hưởng này không còn nằm ở phạm vi cá nhân mà lan ra cộng đồng, xã hội...

Lý giải về việc giá BĐS lập đỉnh nhanh trong khoảng thời gian ngắn, đại diện Hội môi giới BĐS Việt Nam cho hay, bên cạnh khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng tăng 15-20% thì thực tế, nhu cầu ở vẫn rất mạnh trên toàn thị trường nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án BĐS, tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan, điều này vô tình đẩy yếu tố đầu cơ, đầu tư tăng cao vin vào việc khan hiếm nguồn hàng.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh; Lãi xuất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và găm giữ bằng đất.

Điều này đã tạo nên cơn sốt đất điên đảo ngay sau thời điểm Tết Nguyên đán, và đỉnh điểm là trong tháng 3/2021. Tuy nhiên, đến khoảng cuối tháng 3, dấu hiệu nóng sốt này có hiện tượng giảm tốc. Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, đến cuối quý 1/2021, chính quyền một số địa phương đã vào cuộc rất mạnh mẽ kiểm soát các hoạt động mua - bán trái quy định pháp luật. Đồng thời khuyến cáo người dân cảnh giác trước những tin đồn thất thiệt, tạo sóng gây sốt đất để trục lợi. Cơn sốt đất dần dần hạ xuống ở hầu hết các địa phương.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc lập đỉnh nhanh và xuống cũng nhanh của cơn sốt đất nền vừa qua, bên cạnh yếu tố khác cùng lúc tác động thì thực tế, nhiều NĐT đã không thu được lợi nhuận như kì vọng, cũng khiến họ rút khỏi cuộc chơi. Dù rút nhanh hay chậm thì thực tế đang khá nhiều NĐT "tay ngang" vướng lại trong cơn sốt đất.

"Việc bán cắt lỗ có thể xảy ra ở một số tỉnh thành lân cận Tp.HCM và Hà Nội. Điều này bắt nguồn từ việc nhu cầu thực về đất nền ở đây không quá cao. Do vậy, "sốt" đất ở các khu vực này như trong thời gian vừa qua là không thực sự lành mạnh và thường chỉ xảy ra dựa trên thông tin về hạ tầng", ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Đến thời điểm hiện tại, thị trường lại đặt câu hỏi, vậy liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để NĐT vào "ôm hàng", cơ hội tốt cho những NĐT có dòng tài chính vững vàng. Chia sẻ về vấn đề này, ông David Jackson cho hay, từ giờ đến cuối năm, BĐS vẫn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư nhắm đến vì tương đối an toàn so với một số kênh khác như chứng khoán. 

Kết hợp với tâm lý xem BĐS là loại hình tài sản có thể "cất đi", "để qua một bên" mà không hề hấn gì theo thời gian, bên cạnh lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức thấp, có thể đánh giá rằng thị trường nhà đất cho đến cuối năm sẽ tiếp tục với nhiều diễn biến sôi nổi, mặc dù có thể không quá "náo nhiệt" như trong các đợt sốt đất vừa rồi. Đây cũng là thời điểm mà những NĐT có dòng tài chính tốt tìm kiếm các BĐS hợp lý để chờ đợi các đợt tiếp theo khi thị trường tốt lên.

Vị chuyên gia này cũng dành lời khuyên, NĐT nên kiên trì với phương châm tìm các sản phẩm đất nền với nhà phát triển dự án uy tín, thông tin quy hoạch rõ ràng, hạ tầng tốt…Hiện tại, căn hộ và đất nền có giá từ 3-4 tỷ đồng có thanh khoản khá tốt. Trong đó, tỷ lệ tăng giá bình quân của đất nền phân khúc này tính đến cuối năm vào khoảng từ 5 – 10%. Đây cũng là mức lợi nhuận mà có thể nhiều NĐT có kinh nghiệm mong đợi. Dù vậy, nguồn cung căn hộ trong tầm giá nêu trên là không nhiều, do đó đất nền vẫn sẽ được săn đón mạnh mẽ dù không phải là không có rủi ro.

Bên cạnh đó, NĐT nên cố gắng chia danh mục đầu tư cho các phân khúc hợp lý, phân bổ vốn đầu tư để tránh "bỏ hết trứng vào một giỏ". Khi đầu tư vào một địa phương, NĐT cũng nên xem xét kế hoạch kinh tế - xã hội vĩ mô của địa phương đó, tránh bị tác động bởi hiệu ứng đám đông dẫn đến việc đầu tư theo phong trào.

Quan điểm về vấn đề này, ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group cho rằng, giống như chứng khoán, "nóng sốt bán ra, trầm lắng gom vào", giai đoạn thị trường BĐS đang có phần yên ắng như hiện nay được xem là cơ hội tốt cho nhà đầu tư mong muốn sở hữu các BĐS với mức giá hợp lý. Đây chính là lúc thị trường "bắt đáy" để tạo đà bật lên ở những tháng tới. Nhà đầu tư có thể gom mua những dự án bán cắt lỗ. Bởi vậy đối với những nhà đầu tư có nguồn tài chính lớn có thể cân nhắc đầu tư, lựa chọn một thời điểm "vàng" để mua vào nhân lúc dịch bệnh còn xấu.