Vì sao BĐS cao cấp, hạng sang tại Tp.HCM khó “hạ nhiệt”?

Quỹ đất cạn kiệt, căn hộ hạng sang trở thành hàng hiếm

Quả thực, tại khu vực trung tâm Tp.HCM như Q.1, Q.3, bên cạnh câu chuyện dự án vướng pháp lý không ra được hàng thì quỹ đất cạn kiệt cũng đang khiến nguồn cung căn hộ vốn đã giảm sút thì ngày càng trở nên khan hiếm hơn.

Theo báo cáo quý 1/2021 của Savills Việt Nam về thị trường căn hộ nói chung tại Tp.HCM, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt hơn 4.900 căn, giảm 56% theo quý và 31% theo năm. Tổng nguồn cung mới đạt hơn 2.200 căn từ 2 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án hiện hữu, giảm 73% theo quý và 38% theo năm. Trong đó, sự khan hiếm này đến từ các dự án trung cấp – vốn đã từng khá đa dạng trên thị trường căn hộ, trong khi đó với các dự án hạng sang toạ lạc tại các tuyến đường trung tâm của TP như Q.1, Q.3 lại càng trở nên ít ỏi.

Ghi nhận cho thấy, thị trường căn hộ hạng sang tại Tp.HCM hiện nay chỉ "đếm trên đầu ngón tay". Chẳng hạn, mới đây tại tuyến đường Nguyễn Đình Chiểu (Q.1, Tp.HCM) chỉ xuất hiện dự án hơn 500 căn hộ hạng sang là The Marq của HongKongLand đang chào giá từ 7.500-9.800 USD/m2 (cho diện tích từ 45-156m2, 1-4 phòng ngủ), dự kiến mở bán vào tháng 5/2021. 

Đây cũng là dự án căn hộ hạng sang hiếm hoi đã đầy đủ pháp lý xuất hiện trên thị trường căn hộ khu vực trung tâm Tp.HCM ở thời điểm này. Theo đại diện đơn vị này, với mức giá tương đương với một số dự án tại Thủ Thiêm trong khi vị trí ngay trung tâm Q.1 nên mức độ quan tâm của khách hàng đến dự án rất tốt.

Căn hộ hạng sang tại trung tâm Tp.HCM rất khan hiếm nguồn cung, đặc biệt dự án có pháp lý đầy đủ

Theo tính toán, căn hộ 4 phòng ngủ tại dự án này có giá bán khoảng trên 30 tỉ đồng/căn, trong khi căn 3 phòng ngủ khoảng 23-27 tỉ đồng/căn, với căn 1 phòng ngủ thì có giá khoảng từ 9 tỉ đồng/căn. Khi được hỏi, với mức giá này tại khu vực trung tâm, căn hộ phục vụ đối tượng nào là chủ yếu, đại diện đơn vị này cho hay hầu hết ai có nhu cầu mua để ở hay đầu tư đều có thể mua. Ranh giới giữa các đối tượng như Việt Kiều, doanh nhân, người nước ngoài hay cá nhân mua để đầu tư đều không rõ ràng do Việt Nam là nước có môi trường đầu tư BĐS khá đa dạng.

Tại khu vực trung tâm Q.1 hiện nay còn có một dự án siêu sang là  Grand Marina Saigon đang chào giá bán thấp nhất từ 360 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại thị trường ven trung tâm như Q.2, Tp.Thủ Đức, hiện nay cũng xuất hiện một số dự án căn hộ cao cấp như Masteri Lumiere (Q.2 cũ) và King Crown Infinity, The Origami (Thủ Đức, cũ) đang chào giá trên dưới 100 triệu đồng/m2. Hay Cover Residences (Q.2) có giá từ 161 triệu đồng/m2, The River trung bình 138 triệu đồng/m2…

Tại Nam Sài Gòn, giá một số căn hộ cao cấp của Phú Mỹ Hưng như The Antonia, The Midtown cũng chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Trong khi ở phân khúc cao cấp có phần "nhỉnh" nguồn cung hơn, thì loại hình BĐS hạng sang hoặc siêu sang vốn trước đến nay rất ít dự án ra thị trường, do đặc thù về quỹ đất cũng như vị trí toạ lạc ngay trung tâm. Hầu hết các dự án này đều do các đơn vị nước ngoài phát triển. Vì thế, theo các chuyên gia trong ngành loại hình này vẫn được giới có tiền tìm kiếm, săn đón. Chính sự khan hiếm càng khiến giá trị của căn hộ hạng sang tăng mạnh trong thời gian qua.

Theo báo cáo trước đó của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ chứng kiện nhiều xu hướng mới và những sự điều chỉnh cả trong nguồn cung và nguồn cầu. Trong số đó, bất chấp đại dịch, phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang vẫn không có dấu hiệu hạ nhiệt, và đang được xem là kênh đầu tư được yêu thích của nhiều nhà đầu tư trong nước.

Đơn vị này cho biết, điển hình như trước đó, tại một sự kiện mở bán của một dự án căn hộ tại Tp.HCM với giá bán 7000-800 USD/m2  đã thu hút rất nhiều khách hàng trong và và ngoài nước quan tâm. Chỉ trong một ngày, hàng trăm căn hộ của dự án này đã được tiến hành đặt chỗ.

Cũng theo Savills, thị trường BĐS cao cấp, hạng sang tại Tp.HCM hiện nay đang có sự góp mặt của nhiều tên tuổi uy tín cả trong và ngoài nước, đã và đang đầu tư dự án một cách tích cực và hiệu quả như Empire City, Hongkongland, Sonkim Land, Đại Quang Minh...

Vì sao khó "hạ nhiệt"?

Xuất phát từ sự khan hiếm nguồn cung, quỹ đất cùng với vị trí đắc địa ngay trung tâm, hầu hết các căn hộ cao cấp, hạng sang tại Tp.HCM đều ở ngưỡng giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Thế nhưng, có một thực tế, dù giá cao sức mua vẫn diễn biến khá tốt, nhất là với các dự án có vị nằm ngay trung tâm Q.1, Q.3, đối tượng khách có tiền tìm kiếm khá nhiều trong khi nguồn cung bán ra hạn hẹp.

Theo chủ trương mới đã phê duyệt của thành phố thì đến năm 2020 tại khu vực Q.1, Q.3 sẽ không phê duyệt thêm các dự án căn hộ cao tầng mới. Chính vì thế nguồn cung căn hộ khu vực trung tâm dự báo sẽ khan hiếm trong những năm tới, trong khi nhu cầu BĐS quận trung tâm thì luôn cao. Điều này sẽ góp phần thúc đẩy tăng giá trị căn hộ cũng sức mua tiếp tục "tăng nhiệt" tại khu vực trung tâm Tp.HCM.

Đại diện Hongkongland cho hay, đa phần giới thượng lưu chọn mua BĐS hạng sang thường rất có gu. Theo đó, với đẳng cấp sang trọng, tọa lại các khu vực trung tâm - nơi năng động, phát triển với tiềm năng tăng giá, lưu trữ giá trị vĩnh cửu cho thế hệ sau cùng các tiện ích, tiện nghi đủ đầy, thì các dự án tại trung tâm Q.1 hay Q.3 là điểm đến đầu tư cũng như an cư được ưa chuộng trong phân khúc BĐS hạng sang.

Về mức độ tăng giá của phân khúc căn hộ hạng sang tại trung tâm, theo đại diện đơn vị này, căn hộ trung tâm chưa có tiền lệ trượt giá, giá luôn tăng vì "vị trí, vị trí, và vị trí". Nhất là căn hộ hạng sang thì giá trị càng gia tăng bội phần do ngày càng nhiều sự chỉnh chu đầu tư và pháp lý chặt chẽ, quỹ đất cạn kiệt cũng như thi công và quản lý bởi các đơn vị hàng đầu thế giới thì việc tăng giá trị là điều tất yếu.

Các dự án căn hộ vị trí đắc địa ngay trung tâm TP vẫn là "hàng hiếm" được giới có tiền săn đón.Ảnh: Hạ Vy

Thực tế, sự hình thành và phát triển của phân khúc BĐS hạng sang tại Việt Nam dường như luôn song hành với tốc độ phát triển của tầng lớp trung và thượng lưu. Trong những năm gần đây, sức mua thị trường này ngày càng nóng lên nhờ sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp người giàu Việt.  Theo thống kê của Knight Frank, năm 2019, Việt Nam có 25.727 triệu phú, tăng 12% so với năm 2018, trong đó có 458 người siêu giàu (sở hữu khối tài sản trị giá trên 30 triệu USD), tăng 7% so với năm trước. Và tỉ lệ giới nhà giàu này vẫn đà tăng trong thời gian gần đây. Đây được xem là nguồn khách hàng tiềm năng nhất của các dự án BĐS hạng sang. 

Theo dự báo của Savills Việt Nam, sẽ có thêm khoảng hơn 143.700 căn hộ được cung cấp ra thị trường trong tương lai đến 2023, trong đó phân khúc căn hộ hạng sang chiếm 13%, tương đương khoảng hơn 18.000 căn hộ. Con số này phản ánh nhu cầu sở hữu và đầu tư căn hộ cao cấp tương đối lớn của thị trường.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận Đầu tư Savills nhận định,  đây là một xu hướng khá dễ hiểu. Thứ nhất là nguồn tiền để kinh doanh trong dân của chúng ta cũng khá nhiều nên thay vì gửi ngân hàng ở mức lãi suất là 4-6%, việc mua một sản phẩm nhà ở để đầu tư cũng là một cơ hội với những người có nguồn tài chính tốt. Thứ hai, trong giai đoạn này, thị trường cũng không có nhiều nguồn cung mới, ở góc độ tích cực trên thị trường thì đây chính là cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà ở cao cấp, hạng sang để ở và đa dạng hóa nguồn đầu tư.

Còn theo bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam, giá căn hộ Tp.HCM sẽ vẫn tiếp tục đà tăng trưởng trong thời gian tới. Lý do, các quỹ đất để phát triển dự án tại trung tâm Tp.HCM không còn nhiều. Thị trường đi qua giai đoạn sàng lọc, các CĐT không ồ ạt ra sản phẩm mà các sản phẩm ra được thị trường tập trung vào chất lượng, dịch vụ, quản lý.

"Theo đó, 6 tháng đầu năm 2021 giá căn hộ Tp.HCM nói chung, căn hộ cao cấp, hạng sang  nói riêng sẽ tiếp tục tăng do quỹ đất ở vị trí tốt thuận lợi không còn nhiều để NĐT lựa chọn", bà Trang Bùi khẳng định.