Vì sao dòng vốn BĐS lại dịch chuyển mạnh mẽ về các tỉnh lẻ?

Trao đổi tại Talkshow "đất nền tỉnh lẻ có còn là con gà đẻ trứng vàng", bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường JLL Việt Nam cho hay, thực ra dòng vốn nhà đầu tư "lớn" đầu tư vào bất động sản dịch chuyển hay đầu tư ra các tỉnh vùng ven đã bắt đầu hình thành trong những năm trước đây. Xu hướng này hình thành mạnh mẽ hơn khi tỉnh lân cận các thành phố lớn phát triển mạnh mẽ về khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, kế hoạch giãn dân của Chính phủ cũng thúc đẩy quá trình dịch chuyển này.

"Ở góc độ đầu tư, quỹ đất lớn ở trong các trung tâm thành phố lớn càng ngày càng đắt đỏ, hạn hẹp, không có nhiều quỹ đất lớn để cho các nhà đầu tư phát triển dự án. Theo đó, trong kế hoạch tăng trưởng của mình buộc các nhà đầu tư phải mở rộng quỹ đất để phát triển trong tương lai. Nếu nhìn gần nhà đầu tư trong nước mạnh nhất đó là Vingroup là người tiên phong trong những dự án lớn sau đó có Novaland, Hưng Thịnh và các doanh nghiệp khác đều đã dịch chuyển ra những thành phố ngoài các thành phố lớn’", bà Trang nhấn mạnh.

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân, rõ ràng trong bối cảnh hiện nay nguồn cung sản phẩm không còn dồi dào giống như trước đây vì nhiều lý do về pháp lý, về quỹ đất cho nên các chủ đầu tư, các tập đoàn lớn bắt buộc phải dịch chuyển là điều đương nhiên.

Nếu trước đây, dịch ra tỉnh lẻ chỉ là sự lựa chọn thêm của các doanh nghiệp địa ốc thì khoảng 2-3 năm nay, nhất là khi dịch Covid-19 xuất hiện thì xu hướng này trở thành điều bắt buộc với NĐT để bổ sung vào rổ sản phẩm của họ.

Theo ông Chánh, đối với nhóm các nhà đầu tư cá nhân trong khoảng 5, 10 năm gần đây, giá bất động sản tại các thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng hay Nha Trang là những thị trường rất là truyền thống đã lên một mức rất cao, không còn tạo nên cái biên lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư cá nhân. Theo đó, cũng như các doanh nghiệp, bắt buộc những NĐT này cũng phải dịch chuyển đi xa hơn để tìm kiếm cơ hội trong đầu tư.

Vị chuyên gia này cho rằng, các nhà đầu tư cá nhân thường vốn mỏng, họ chấp nhận đi xa hơn, thời gian chờ đợi lâu hơn và mong đợi về tỷ suất lợi nhuận của họ cũng sẽ lớn hơn. Tuy vậy, trên thị trường BĐS, có 2 nhóm nhà đầu tư là nhà đầu cơ và nhà đầu tư. Những nhà đầu cơ, mang tính chất ngắn hạn. Chẳng hạn, trong những cơn sốt đất vừa qua có sự tham gia rất nhiều của nhà đầu cơ. Nhóm này chỉ mong muốn là trong một thời gian ngắn nhất mà họ có thể đưa tiền ra và thu tiền về cùng lợi nhuận một cách nhanh nhất. Thành ra, động cơ của họ là vấn đề về giá chuyển biến trong thời gian rất ngắn. Ví dụ trong vòng 1 tuần, 2 tuần, 3 tuần hay lâu nhất là 1 tháng là những NĐT này đã mong muốn một tỷ suất lợi nhuận rất lớn. Tức họ chấp nhận rủi ro để theo đuổi lợi nhuận cao trong ngắn hạn.

Còn với các nhà đầu tư thì có tầm nhìn trung và dài hạn từ 3 năm trở lên trong đầu tư BĐS. "Theo quan sát của tôi, các nhà đầu tư vẫn chiếm tỷ lệ tương đối ít, khoảng tầm 20%, tức có 10 người thì 8 người là đầu cơ chỉ 2 người là đầu tư thật sự thôi. Họ là những đối tượng nhìn thấy tiềm năng của một vùng đất, sẵn sàng bỏ cái số vốn xuống và họ chờ đợi để đến thời điểm vùng đất đó phát triển để gặt hái lợi nhuận như trông đợi", ông Chánh nhấn mạnh.

Cũng chia sẻ trước đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, nguồn vốn đầu tư của các doanh nghiệp BĐS cũng như NĐT cá nhân có xu hướng dịch chuyển ra các vùng lân cận để tìm cơ hội. Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ… hay xa hơn là các thành phố biển như Nha Trang, Cam Ranh, Phan Thiết… đã trở thành những điểm đến thay thế được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Với hàng loạt dự án BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư công bố từ đầu năm đến nay, hiện tượng dịch chuyển đầu tư của các doanh nghiệp BĐS Tp.HCM ra tỉnh lẻ đang ngày càng rõ nét.