Vì sao giá bất động sản sơ cấp không giảm bất chấp COVID-19 kéo dài?

Giảm nhiệt nhưng không hạ giá

Theo dữ liệu của kênh thông tin bất động sản Vhome, từ ngày 27/4 đến nay lượng người quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc giảm tới 48,8% so với các tháng trước. Trong đó, mức độ quan tâm đến bất động sản của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội giảm 41,9%, TP HCM giảm 54,4%.

Anh Đỗ Linh, môi giới làm việc tại Sàn Bất động sản Tây Phát (Hà Đông - Hà Nội) cho biết, suốt gần 2 tháng nay anh cùng các đồng nghiệp phải chuyển sang làm việc online nhưng sự quan tâm của khách hàng cũng sụt giảm đáng kể. “Một số khách hàng có tâm lý chờ đợi xem giá nhà đất có giảm mạnh không, số còn lại có tâm lý e dè, thận trọng hơn, nhất là khi mối lo ngại về tình hình dịch bệnh đang ngày càng gia tăng, kéo dài”, anh Đỗ Linh chia sẻ.

Một điểm khá đặc biệt được các chuyên gia cũng như các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận trong thời gian qua là mặc dù có sự trầm lắng nhưng giá bất động sản sơ cấp (giá từ chủ đầu tư) vẫn không ghi nhận giảm.

Cụ thể, tại báo cáo thị trường của DKRA Vietnam công bố mới đây cho thấy, tính đến cuối tháng 8 giá bán sơ cấp ở hầu hết các dự án ở thị trường phía Nam không có nhiều thay đổi so với những đợt mở bán trước đó.

Chi tiết hơn, báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam cũng cho thấy việc trong quý II/2021, tại TP.HCM ghi nhận giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả phân khúc, đạt mức 2.260 USD mỗi m2, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc hạng sang và trung cấp ghi nhận mức tăng giá cao lần lượt là 9,2% và 8,3% so với cùng kỳ năm trước.

Mức giá trung bình tăng đáng kể do thiếu nguồn cung tại phân khúc trung cấp và phân khúc hạng sang đón nhận dòng sản phẩm căn hộ có thương hiệu (branded residence). Phân khúc cao cấp và bình dân có mức tăng giá nhẹ trong quý khảo sát, lần lượt là 0,4% và 1,6% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với thị trường Hà Nội, khảo sát của CBRE Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp trong quý II trung bình ở mức 1.472 USD một m2, tăng 7% theo năm và 1% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình ở ngưỡng 1.180 USD một m2, tăng 4% theo năm. Các dự án trung cấp mới hoàn thiện, có vị trí thuận tiện như ở quận Hai Bà Trưng hay Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng giá cao nhất trong vòng một năm trở lại đây.

Một số dự án ghi nhận mức tăng 8-9% mỗi năm năm. Đơn vị này đánh giá giá bán sơ cấp trong hai năm tới dự kiến tăng trong khoảng từ 4-6%, cao hơn mức tăng của năm 2020 là 3% nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần cải thiện và nguồn cung mới không quá dồi dào như so với giai đoạn trước dịch Covid-19.

Việc thiếu vắng các dự án mới là một trong những lý do để các chủ đầu tư "neo" giá ở mức cao. Ảnh: Võ Hùng

Chủ đầu tư "neo giá"

Lý giải về hiện tượng mặc dù thị trường có phần ảm đạm, các hoạt động giao dịch bị ngưng trệ do COVID-19 nhưng giá bán sơ cấp không ghi nhận giảm giá đáng kể, thậm chí có một số dự án còn tăng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest nhận định là do giá đầu vào tăng cao.

Cụ thể, theo ông Hiệp, thời gian qua, quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá đất cũng tăng cao, các chi phí đầu vào khác như giá vật liệu xây dựng, nhất là thép, giá nhân công tăng cao, chi phí tín dụng,… khiến giá vốn của các sản phẩm cũng tăng cao đáng kể.

"Bên cạnh đó, việc hầu như không có dự án mới được chấp thuận thời gian qua tại các thành phố lớn như HCM, Hà Nội cũng khiến các chủ đầu tư “có lợi thế” để neo giá bán ở mức cao nhằm tối đa hóa lợi nhuận bởi chỉ cần dịch được khống chế, nhu cầu quay trở lại thì cũng chỉ có từng ấy sản phẩm để đưa ra thị trường" - ông Hiệp nhận định.

Tiếp cận vấn đề dưới góc độ “sức mạnh” của nguồn cầu, bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM cho rằng, sở dĩ thời gian qua giá bất động sản không giảm mạnh là do đón được dòng tiền dự trữ trong dân vẫn tiếp tục tăng thể hiện qua số lượng tài khoản chứng khoán mới mở, cũng như nhu cầu ngày một cao về sở hữu bất động sản nhà ở. "Tất yếu khi nhu cầu vẫn có nhưng lại thiếu hụt nguồn cung sẽ đẩy giá bán căn hộ tăng" - bà Khánh Trang phân tích.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định dòng tiền đổ vào bất động sản vẫn lớn dù các tháng 6,7, 8 không mạnh như những tháng trước nhưng trên thị trường sơ cấp bất động sản không giảm giá.

“Đâu đó trên thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm 2-3% nhưng chưa xuất hiện tình trạng bán tháo, có thể 80% các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã có sự chuẩn bị sẵn sàng các phương án trong 3-4 tháng tới”, ông Quang cho biết.