Vì sao giá BĐS khu Tây Sài Gòn tăng giá?

Dân số khu Tây lớn nhất Tp.HCM, nhu cầu ở thực cao

Dân số đông, trong khi sản phẩm ra thị trường ít, nhu cầu mua nhà để ở lại lớn, kéo theo giá BĐS khu Tây Tp.HCM (Q.6, Q.8, Q.Bình Tân, Q.Tân Phúc, một phần huyện Bình Chánh…) có sự biến động giá trên hầu hết các phân khúc. Tuy nhiên, so với khu Đông và khu Nam Tp.HCM, thì mức độ tăng giá BĐS ở khu vực này ổn định, bền vững theo thời gian, không có chuyện lên xuống thất thường. Đó cũng chính là lý do, nhiều người mua ở thực tại khu vực này tiếp cận rất tốt nhu cầu ở thực. Trong khi với các NĐT thì dòng tiền đầu tư cũng bền vững theo thời gian.

Theo đại diện Colliers Việt Nam, nếu thị trường BĐS khu Đông có nhiều diễn biến sôi động vài năm vừa qua thì khu Tây lại khá trầm lắng. Tình hình này thể hiện qua việc không có nhiều dự án được tung ra thị trường, giá cả cũng tương đối ổn định, không có những biến động khó đoán. Báo cáo quý 1/2021 của đơn vị này chỉ ra, dự báo sẽ có khoảng 40.000 căn hộ được tung ra tại thị trường Tp.HCM trong năm nay nhưng đa phần chỉ tập trung ở thành phố Thủ Đức, khu Tây gần như vắng bóng dự án mới. Điều đáng nói là khu Tây có số dân đông bậc nhất tại Tp.HCM, nhu cầu ở thực là rất lớn.

Khu Tây có số lượng cư dân đông đảo bậc nhất Tp.HCM, theo số liệu điều tra dân số năm 2019. Bình Tân dẫn đầu với hơn 784.000 người, tiếp theo là Bình Chánh hơn 705.000 người, quận 8 với 424.000 người và quận 6 hơn 233.000 người. Dân số đông và tăng lên liên tục qua từng năm khiến nhu cầu ở thực, mặt bằng kinh doanh là rất cao.

"Hiện nay, sức ép dân số của khu vực trung tâm Tp.HCM ngày càng cao, khiến cho thành phố có xu hướng dãn dân ra các khu đô thị vệ tinh. Khu Tây, với vai trò là cửa ngõ kết nối Tp.HCM và các tỉnh miền Tây, có vai trò quan trọng trong quá trình này", Chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Giá căn hộ còn dễ chịu

Có lẽ đây là khu vực có mức BĐS còn mềm nhất so với các khu vực của Tp.HCM. Xuất phát từ lý do này mà những năm qua, dòng tiền của người mua nhà ở thực lẫn NĐT đã dồn mạnh về khu vực này. Sự bền vững về giá khiến thanh khoản các dự án tại khu Tây diễn biến khá tốt.

Khảo sát cho thấy, hiện mặt bằng giá thứ cấp căn hộ tại khu vực Q.Bình Tân rơi trung bình vào khoảng 30 triệu đồng/m2. Với những dự án sắp bàn giao ghi nhận mức độ quan tâm khá tốt từ thị trường. Chẳng hạn, dự án Akari City của CĐT Nam Long (đường Võ Văn Kiệt, Q.Bình Tân) hiện đang giao dịch các căn hộ trên thị trường thứ cấp với mức giá từ 35-38 triệu đồng/m2, những căn diện tích lớn trên 100m2, giá thứ cấp rơi vào khoảng 30 triệu đồng/m2. Đây được xem là mức giá mềm,"hiếm hoi" tại tuyến đường sầm uất Võ Văn Kiệt. Bên cạnh giá dễ chịu, thì do dự án sắp bàn giao nên nhận được sự quan tâm rất lớn từ nhu cầu mua ở thực. 

Trong khi tại các tuyến đường phía trong như Kinh Dương Vương, Hương Lộ 2, Nguyễn Cửu Phú… giá căn hộ thứ cấp cũng dao động từ khoảng 27-41 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như dự án Moonlight Boulevard đang bán giá thứ cấp khoảng 36 -41 triệu đồng/m2; Imperial Place có giá khoảng 30-35 triệu đồng/m2; Tecco Town (đường Nguyễn Cửu Phú, P.Tân Tạo A) có giá khoảng 30 triệu đồng/m2….

Tại khu vực Q.6 mặt bằng giá thứ cấp có phần nhỉnh hơn. Các dự án tại đây đang chào giá dao động từ khoảng 31-60 triệu đồng/m2. Chẳng hạn như dự án D-Homme (đường Hồng Bàng) có giá từ 60-68 triệu đồng/m2; Saigon Asiana (đường Nguyễn Văn Luông) giá từ 46-56 triệu đồng/m2; Asiana Capella (đường Trần Văn Kiểu) giá từ 38-43 triệu đồng/m2….

Như vậy để thấy, nếu so với khu vực phía Đông Tp.HCM, thì giá căn hộ tại khu Tây có phần dễ chịu hơn rất nhiều. Với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 gần như đã "tuyệt chủng" tại khu Nam và khu Đông ở thời điểm hiện tại. Trong khi trên thị trường thứ cấp ở một số tuyến đường của khu Tây vẫn còn mức giá này chứng tỏ bài toán về nhu cầu ở thực được giải quyết rất tốt tại khu vực này. Khi mà nhu cầu ở thực tăng cao, đồng nghĩa với việc nhu cầu đầu tư sẽ ổn định, bền vững qua thời gian. Việc mua đầu tư bán lại hay cho thuê ở thị trường đông đúc dân cư, nhu cầu thực lớn bao giờ cũng dễ dàng hơn.

Có thể nói, khu Đông Tp.HCM kể từ sau khi nhận được những thông tin tích cực về việc quy hoạch thành phố và hạ tầng, giá BĐS nơi đây đã tăng một cách chóng mặt. Chỉ trong chớp mắt nhiều người bị vụt mất cơ hội sở hữu nhà ở vì giá BĐS cao hơn nhiều so với mức thu nhập của họ. Ngược lại, giá BĐS khu Tây lại tăng ổn định, mặc dù không tăng trưởng quá "nóng" nhưng biên độ lợi nhuận mà NĐT nhận về rơi vào khoảng 15-25%/năm cũng được xem là mức độ đáng để đầu tư.

Theo đánh giá của một chuyên gia trong ngành, với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 đối với căn hộ tại khu Tây là mức giá mà người mua ở thực cảm thấy "dễ chịu". Trong bối cảnh giá căn hộ ở nhiều khu vực khác được cho là "gây choáng" cho nhiều người thì ngưỡng giá này được xem là khá "mềm" với nhiều nhà đầu tư khi họ nhìn về tiềm năng phát triển trong dài hạn của khu Tây Tp.HCM.

Hiện tại, giá BĐS tại thành phố Thủ Đức đang tăng chóng mặt. Giá chào bán căn hộ tại đây đã tăng trung bình 45% so với năm 2018. Đà tăng này được cho là sẽ vẫn còn tiếp diễn. Vậy nên, nhiều chủ đầu tư cũng như người mua nhà đang tìm cách chuyển hướng sang những khu vực ít đắt đỏ hơn.

Hạ tầng chậm, nhưng được đầu tư chỉn chu các tuyến huyết mạch

Nếu so sánh khách quan, hạ tầng khu Tây được triển khai vẫn còn tương đối chậm so với các khu vực còn lại. Duy chỉ có phần giáp với khu Nam nơi có sự hiện diện của khu đô thị Phú Mỹ Hưng là có thể nhận được thêm một vài lợi thế hạ tầng. Vậy nên khu Tây cũng không có quá nhiều "đòn bẩy" để thị trường BĐS sôi động hơn.

Tuy nhiên, nơi đây lại đang được chú trọng để đầu tư hàng nghìn tỉ đồng thay đổi diện mạo đô thị. Vì thế, có thể xem hạ tầng khu Tây đang ở giai đoạn mới nổi. Đó cũng là lý do mức độ giá BĐS tăng ổn định, bền vững thay vì "nóng" như các khu vực khác. Khảo sát cho thấy, khu Tây Tp.HCM bắt đầu thu hút nhà đầu tư với nhiều dự án lớn được rục rịch phát triển.

Bên cạnh những tuyến đường đang giữ vai trò trọng điểm "gánh" sự kết nối vùng như: Quốc lộ 1A; Quốc lộ 22; cao tốc Tp.HCM – Trung Lương; Quốc lộ 50; đường Võ Văn Kiệt; đường Nguyễn Văn Linh và các đường liên tỉnh khác thì khu Tây TP.HCM sẽ khơi thông. Đồng thời làm mới nhiều tuyến đường mang tính chiến lược của vùng như: nâng cấp 7 tuyến đường kết nối giữa Long An – Tp.HCM với tổng kinh phí dự kiến 24.400 tỷ đồng; thêm 4.300 tỷ đồng cho việc xây dựng trục động lực song song với Quốc lộ 50. Kéo dài đại lộ Võ Văn Kiệt nhằm kết nối trực tiếp với Long An để giao thông liên vùng miền Tây và Đông Nam Bộ.

Tuyến dường Võ Văn Kiệt được xem là tuyến huyết mạch nối các quận với nhau. BĐS dọc tuyến này được hưởng lợi rất lớn về giá trị gia tăng

Theo đại diện Colliers Việt Nam, hiện tại hạ tầng giao thông khu Tây bao gồm một số công trình trọng điểm, đóng vai trò quan trọng trong liên kết với trung tâm thành phố và liên vùng như Đại lộ Võ Văn Kiệt, Quốc lộ 1A, cao tốc Bến Lức – Long Thành… Giá BĐS nhiều khu vực thuộc khu Tây chưa "ăn theo" các tuyến metro, tiếp tục giữ được ổn định trong khi vẫn có thể tìm được căn hộ với giá khoảng 40 triệu đồng/m2, thậm chí thấp hơn. Đó được xem là lợi thế của thị trường này.

Theo đơn vị này, tuy chưa được đầu tư hạ tầng xứng tầm nhưng một số tuyến đường huyết mạch giao thương như đường Võ Văn Kiệt đang đã và đang góp phần quan trọng vào hoạt động lưu thông cũng như góp phần tạo ra sự chuyển biến tích cực, nâng cao đời sống cho người dân nhiều quận huyện. Vậy nên, các dự án căn hộ dọc theo tuyến đường này sẽ được thừa hưởng toàn bộ các lợi ích kể trên, tạo được sức hút lớn với người có nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư, tiếp tục gia tăng giá trị.

"Ở một thị trường chưa hình thành rõ ràng như khu Tây, NĐT sẽ kiếm được lợi nhuận hơn, mức độ tăng trưởng lợi nhuận chắc chắn sẽ cao hơn ở các thị trường đã phát triển trước đó. Thậm chí có thể tăng gấp 2-5 lần khi dự án hình thành. Còn ở khu vực đã có quá nhiều NĐT đến thì chắc chắn nguồn sinh lợi sẽ không bằng các thị trường đang nhiều tiềm năng trong tương lai", bà Trang Bùi Giám đốc cấp cap Thị trường JLL Việt Nam nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, hiện nay nhiều NĐT cá nhân đang bắt đầu để ý đến thị trường khu Tây Tp.HCM. Lý do, giá chi phí đầu tư thấp hơn khu Đông. Đối với những NĐT có năng lực tài chính thì việc nắm giữ tài sản để chờ cơ hội phát triển tại thị trường này là rất khả thi.