Vì sao giá nhà thế giới đã và sẽ vẫn tăng không ngừng?

Năm đại dịch 2020, giá nhà trên toàn cầu tăng mạnh nhất tính từ khi thị trường bất động sản Mỹ tăng trưởng bùng nổ giữa thập niên 2000. Cho đến nay, chưa có dấu hiệu nào cho thấy quá trình tăng giá nhà này đang đến hồi kết thúc.

Việc giá nhà tăng ở hiện tại đang mang đến yếu tố hỗ trợ quan trọng cho quá trình phục hồi kinh tế sau đại dịch Covid-19. Quá trình giá nhà tăng kéo dài cũng đồng nghĩa tình hình ổn định tài chính toàn cầu sẽ đương đầu với nhiều vấn đề mới.

Theo tính toán của Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) tại Dallas vào năm ngoái, giá nhà tại 16 nền kinh tế tăng đến 4,9%, mức tăng mạnh nhất tính từ năm 2006. Nếu trong bối cảnh kinh tế bình thường, mức tăng giá nhà này là cao, thế nhưng trong bối cảnh kinh tế suy giảm đến 3,3%, mức tăng trên thực sự rất tệ hại.

Xu thế này cho đến nay chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Thị trường nhà đất Mỹ hiện vẫn còn hàng triệu căn nhà chưa được bán. Ngoài ra, giá nhà tại nhiều nền kinh tế thuộc khu vực đồng tiền chung châu Âu (eurozone), Hàn Quốc, Australia, New Zealand và Canada đồng loạt tăng.

Việc giá nhà tăng lần này phản ánh cho khác biệt rất lớn giữa quá trình kinh tế tăng trưởng ấn tượng sau khủng hoảng năm 2008 và quá trình phục hồi kinh tế còn khá mong manh thời kỳ hậu đại dịch Covid-19. Sau khủng hoảng, phản ứng chính sách thông thường sẽ là cho vay thận trọng hơn. Trong năm khủng hoảng 2020, các ngân hàng ban đầu thận trọng và rồi sau đó với sự hỗ trợ của chính phủ, các ngân hàng đã nhanh chóng hạ lãi suất cho vay cho người tiêu dùng.

Cùng lúc đó, các ngân hàng có nhiều mối liên quan với thị trường bất động sản hơn so với trước đây. Trong nhóm 18 nền kinh tế phát triển, hoạt động cho vay thế chấp đã tăng trưởng lên quy mô tương đương 30% tổng tín dụng của ngân hàng vào năm 1960 lên con số gần 60% hiện nay. Cuộc khủng hoảng tài chính dường như đã khiến cho xu thế này được đẩy cao hơn.

Những gì diễn ra tại các nước không có khủng hoảng ngân hàng lớn năm 2008 cho thấy điều gì có thể xảy ra trên quy mô lớn ở hiện tại. Phần lớn các nước có nợ tiêu dùng cao trong thập niên vừa qua bao gồm Trung Quốc, Hàn Quốc, Thái Lan, Canada và Thụy Điển là những nước mà ngân hàng không phải trải qua khủng hoảng trong năm 2008. Và không chỉ tăng nhanh trong thời gian ngắn như xu thế mà các chuyên gia dự báo, nợ các hộ tiêu dùng tăng không ngừng trong thập kỷ qua.

Chính phủ phần lớn các nước đã cố gắng hạn chế giá nhà tăng quá nhanh. Chính phủ Hàn Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp giảm bớt cấp tín dụng cho cá nhân, đồng thời siết chặt các biện pháp thuế quan. Tại Canada, ngân sách liên bang Canada đã thông báo đánh thuế với các bất động sản trống và không được sử dụng do người nước ngoài sở hữu. Cho đến nay, rất ít các biện pháp nói trên đã phát huy hiệu quả trong việc ngăn chặn giá bất động sản tăng quá nóng.

Đầu năm nay, thống đốc Ngân hàng Trung ương Thụy Điển Stefan Ingves so sánh tình trạng nợ nần của các hộ gia đình hiện nay giống như với việc “ngồi trên núi lửa”. Quan niệm này hoàn toàn đúng đắn nếu xét đến “sức khỏe” của các nền kinh tế liên quan đến “đòn bẩy” trong các hộ gia đình.

Nói vậy không có nghĩa là sẽ chẳng có thể làm được điều gì. Đã có không ít chính sách nào thành công trong việc kiểm soát và ngăn chặn giá nhà tăng.

Nhật có thể là một ví dụ điển hình. Việc chính phủ nước này thiếu phân vùng và kiểm soát giá nhà  cho thuê thường được cho là nguyên nhân khiến cho giá nhà nước này đi ngang, đặc biệt tại Tokyo nơi mà dân số nói chung vẫn tăng lên từng ngày. Tất nhiên, so sánh trên bình diện quốc tế là khó bởi lãi suất sẽ vẫn luôn ở mức thấp trong thời gian dài và tăng trưởng kinh tế nói chung ở mức yếu.

Theo nghiên cứu công bố vào năm 2018, những nỗ lực của chính phủ Singapore trong việc hạ nhiệt giá nhà trong khoảng thời gian từ năm 2009 đến năm 2013 dường như cũng đã giúp hạ nhiệt giá nhà. Các biện pháp được áp dụng bao gồm thuế cao hơn nhằm ngăn đầu cơ nhà, yêu cầu tỷ lệ tiền chi trả ngay khi mua nhà cao hơn với người mua căn nhà thứ 2, điều khoản cho vay trong thời hạn dài hơn.