Vốn ngoại đổ vào bất động sản thực chất hơn

Trong 10 năm qua, bất chấp những giai đoạn thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam, dòng vốn đầu tư trực tỉếp nước ngoài (FDI) đổ vào lĩnh vực này vẫn luôn trong xu hướng ổn định và tăng trưởng, tính đến hết tháng 7/2018 đạt gần 59 tỷ USD. Đồng thời dòng vốn FDI cũng ngày càng thực chất hơn.

Nhận định về điều này, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam, Jones Lang Lasalles phân tích: nhìn lại thời kỳ trước, như năm 2007, lượng đầu tư nước ngoài cao gấp 3 lần năm 2005 nhưng dòng vốn này chưa bao giờ được giải ngân đầy đủ. 

Đến năm 2008, Việt Nam đón nhận lượng vốn FDI kỷ lục với 72 tỷ USD, tăng gần gấp 4 lần so với năm 2007, phần lớn cũng không được triển khai vào các dự án, lượng giải ngân chỉ cao hơn 10% so với năm 2005. 

Nhưng trong 3 năm 2015-2017, lượng vốn FDI vào Việt Nam không ngừng tăng và đa số được triển khai vào các dự án. Do đó, FDI rót vào bất động sản trong những năm gần đây cũng chủ yếu nhắm đến các dự án thực tế được cam kết triển khai hơn là nắm giữ để thu hút các đối tác đầu tư.

Không chỉ là nguồn vốn từ châu Á

Nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản vẫn chủ yếu đến từ các nhà đầu tư châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc. Hongkong, Đài Loan (Trung Quốc). Tuy nhiên, với nhu cầu mở rộng đầu tư tại Việt Nam, các doanh nghiệp châu Âu thời gian gần đây cũng đang gia tăng nhu cầu đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại thông qua việc sở hữu các tòa nhà làm trụ sở văn phòng hoặc phòng trưng bày, triển lãm tại các khu vực ngoài trung tâm.

Nhà đầu tư Mỹ cũng đang rất năng động khi quan tâm nhiều hơn đến lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam. Điển hình là quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus có trụ sở tại New York, đã cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam. Phần lớn dòng vốn này đã được phân bổ đầu tư vào các danh mục bất động sản bao gồm thương mại, khách sạn và công nghiệp. 

Riêng trong lĩnh vực nhà ở, nếu năm 2007, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản đầu tiên tại Việt Nam là The Estella hoặc The Vista. 

Đã từng xuất hiện hiện tượng người mua nhà phải xếp hàng dài để tranh nhau những suất mua khan hiếm của những sản phẩm này do tình trạng đầu cơ ảo. Trong thời điểm đó, tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của các dự án bất động sản có nguồn vốn FDI thường ở mức 30% - 35%. Từ đó, dẫn đến tình trạng vốn FDI đăng ký đầu tư bất động sản, chủ yếu đến từ các quốc gia khu vực châu Á cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến 23 tỷ USD, chiếm hơn 30% tổng vốn FDI đăng ký.

Vào khoảng tháng 3/2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi khi sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay, có lúc lên đến 25%, và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%, thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái. 

Dòng vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực này cũng giảm và chỉ bắt đầu hồi phục từ cuối năm 2013, đầu năm 2014. Cũng từ đây, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác và các dự án bất động sản thương mại ngoài phân khúc nhà ở như các tòa nhà văn phòng hạng A/hoặc B hàng đầu ở Hà Nội và Tp. HCM như Pacific Place, Central Building, Tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, M Plaza, Mê Linh Point Tower hay Lotte, Aeon...

Xu hướng mở rộng các phân khúc bình dân

Bên cạnh đó, cùng với sự phục hồi của thị trường, có thể thấy, hàng loạt thương vụ giao dịch đã được công bố trong 3 năm trở lại đây. Trong đó có việc nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long; Sanyo Homes với Tiến Phát; Mitsubishi Corporation và Phúc Khang; Sumitomo với BRG... 

Phân khúc đầu tư của các liên doanh rất đa dạng, nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước là sự thông hiểu thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm gia tăng giá trị dự án.

Năm 2018 đánh dấu một chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường bất động sản và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục. Với các chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng, khi những dòng vốn FDI hàng trăm triệu USD sẵn sàng đổ vào, dự kiến thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng. 

Hoạt động mua bán –sáp nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới. Bên cạnh phân khúc nhà ở, các tài sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục là phân khúc có sức hút mạnh mẽ do việc thiếu hụt các khu nhà máy kỹ thuật cao, không gian kho vận hậu cần hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ khách thuê nước ngoài...

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản Công ty CBRE Việt Nam, việc các nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn vào thị trường bất động sản là cơ hội giúp các chủ đầu tư trong nước huy động vốn trong bối cảnh tín dụng bất động sản không thuận lợi, lãi suất tăng như hiện nay. Đồng thời làm gia tăng sự cạnh tranh trên thị trường và thúc đẩy sự chuyên nghiệp hóa của các doanh nghiệp bất động sản trong nước.