5 bài học vỡ lòng khi đầu tư đất: Mua đắt không bằng mua sỉ, muốn lãi cao né ngay cái số 3!

Một trong những từ khóa nóng nhất năm 2021 là "sốt đất". Nhờ vào mức tăng giá 50% - 150% tại nhiều nơi, không ít người đã kiếm được tiền tỷ chỉ sau thời gian ngắn đầu tư. 2022, tình trạng này vẫn tiếp tục tiếp diễn khiến các nhà đầu tư không kịp nghỉ ngơi, tranh thủ cả dịp nghỉ Tết Nguyên Đán để " săn đất ".

Chứng kiến điều đó, nhiều người có tiền trong tay cũng muốn nhảy vào cuộc chơi, đi "săn đất" để chờ cơ hội đổi đời. Song, không có một miếng bánh nào dễ ăn, nhất là trên thương trường. Để tránh "tiền mất tật mang", ôm nợ vì đầu tư đất đai, đây là 5 bài học vỡ lòng của thị trường mà nhà đầu tư nào cũng nên biết.

1. Tỉnh táo trước những lời "rót mật vào tai" của môi giới

Khi bắt đầu gia nhập đường đua "săn đất", đa phần các nhà đầu tư đều chọn cách tìm đến môi giới BĐS để được tư vấn, hỗ trợ tìm kiếm một mảnh đất phù hợp. Song, bên cạnh những người có tâm, nhiều môi giới vì kiếm tiền mà không ngần ngại dùng các "chiêu trò" khác nhau với khách mua.

Nào là úp mở thông tin quy hoạch, nào là siêu dự án sắp được triển khai… tất cả có thể đều là thông tin "hỏa mù" về giá trị thật của mảnh đất. Giá mua đất từ môi giới cũng chưa phải là giá tốt nhất bởi đây là con số mong muốn của chủ đất và đôi khi còn kèm cả tiền kê lên (hoa hồng) cho sales. Chăm chăm nghe theo những lời "rót mật vào tai" của môi giới về tiềm năng của mảnh đất, nhà đầu tư rất dễ ôm hận về sau.

Bài học kinh nghiệm là nghe nhưng đừng tin hoàn toàn vào môi giới. Thay vào đó hãy chủ động tìm hiểu các thông tin về khu vực quanh đất nền định mua, view của mảnh đất, dự án có thể sẽ triển khai. Đặc biệt những yếu tố về đường xá, cầu qua sông, kênh rạch kề cận cũng cần được xem xét kỹ lưỡng vì đây là những yếu tố thay đổi giá trị đất nền lên rất cao. Nắm càng rõ thông tin về mảnh đất định mua, càng dễ tránh được "bánh vẽ" của môi giới.

2. Lơ mơ về thủ tục pháp lý là "ăn hành" ngay

Nhiều người vì thiếu hụt vốn lẫn thiếu kinh nghiệm và tham lời to thường chọn mua những mảnh đất chung sổ với giá rẻ để đầu tư. Song, mua đất không phải trò chơi may rủi, được ăn cả ngã về không để thử vận may với những mảnh đất "mập mờ" giấy tờ.

Đa số đất chung sổ là đất chưa được phân lô, tách nền, thường vướng mắc về pháp lý, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với người mua. Đã từng có trường hợp nhà đầu tư mua phải mảnh đất diện tích không đủ yêu cầu tách thửa, sau đó không được ra sổ chứng nhận quyền sử dụng đất như mong muốn. Cuối cùng mất trắng tay số tiền trăm triệu, thậm chí hàng tỷ cho mảnh đất ở không được, bán không xong.

Lời khuyên đưa ra là dù mua đất với mục đích an cư lập nghiệp, nghỉ dưỡng tuổi già hay mua đi bán lại kiếm lời, cũng chỉ nên mua đất đã có sổ, không vướng quy hoạch, không vướng tranh chấp và có thể xin được giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần chú ý đến các biên bản bàn giao, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như tính pháp lý, các điều khoản trong hợp đồng mua bán. Hiểu qua loa, mù mờ về các vấn đề này đều dễ ảnh hưởng đến ví tiền lẫn công sức của mình nếu có xảy ra tranh chấp về sau.

3. Tâm lý đám đông - cái bẫy chết người

Rất nhiều người không hiểu gì về BĐS cũng rót tiền vào đất đai chỉ vì nghe theo những lời đồn thổi về lợi nhuận "siêu to khổng lồ" của một dự án nào đó. Tâm lý đám đông, thấy nhà nhà người người mua đất khiến họ cũng bị kéo vào cuộc chơi. Vì sợ bỏ lỡ cơ hội đổi đời, thua kém người khác mà nhiều người đã dính phải "bánh vẽ" với những mảnh đất bị làm giá ảo.

Giống như bất cứ món hàng nào, khi nhu cầu mua bán quá lớn, đất đai cũng có thể bị thổi phồng giá trị. Phần lớn các cơn "sốt đất" ảo đều xuất phát từ các tin đồn với thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn về mảnh đất nhưng vẫn thu hút số lượng lớn người mua. Điều dẫn đến xuất hiện nhiều nhu cầu ảo, khiến giá đất tăng thiếu cơ sở thực tế.

Mua đất hãy luôn xác định sẵn tâm lý đầu tư trung và dài hạn. Đừng ham chạy theo phong trào, đón quy hoạch hay "lướt sóng" mà mua phải những mảnh đất bị làm giá, dễ gây thua lỗ và tranh chấp trong tương lai. Không nên rót tiền vào BĐS nếu nhận thấy giá bất hợp lý dù được mời gọi, hứa hẹn về việc chốt lời nhiều đến đâu đi nữa.

4. Mua đắt không bằng mua sỉ

Sự khác biệt giữa một nhà đầu tư chuyên nghiệp và dân mới vào nghề nằm ở việc chọn lựa cách mua đất. Nếu có 5 tỷ trong tay, đa phần người mới "chân ướt chân ráo" đều chọn mua 1 mảnh đất có giá trị tương đương số tiền mình đang có hoặc thấp hơn một chút. Còn các nhà đầu tư chuyên nghiệp lại lựa chọn mua sỉ, hốt trọn nhiều mảnh đất có giá trị nhỏ lẻ cùng một lúc.

Mảnh đất 5 tỷ rõ ràng có giá trị cao hơn mảnh đất 500 triệu. Song, xét về lâu về dài, 10 mảnh đất 500 triệu lại có tính thanh khoản cao hơn rất nhiều. Lý do đơn giản là các mảnh đất vì giá trị thấp diện tích thường không lớn và thuộc những dự án chưa phát triển hết, vẫn còn tiềm năng tăng giá về sau cũng như dễ bán hơn so với mảnh đất đắt tiền, diện tích quá lớn.

5. Đừng quên chi phí cải tạo, đầu tư xây dựng

Bên cạnh những yếu tố hạ tầng hay giấy tờ pháp lý, hãy dự trù kinh phí cải tạo, đầu tư xây dựng trên mảnh đất trước khi quyết định xuống tiền cho nó. Đặc biệt là với những người mua đất để tích lũy, an cư lạc nghiệp.

Có rất nhiều mảnh đất trên bản đồ vị trí trông rất đẹp, nhưng thực tế khi đến xem lại không như ý vì địa hình khó tiếp cận, quá hẻo lánh và địa chất của mảnh đất cũng không tốt. Nếu vẫn rót tiền mua đất, về sau nhà đầu tư có thể sẽ mất rất nhiều tiền bạc để cải tạo lại địa chất của mảnh đất. Xây nhà thì tốn thêm chi phí vận chuyển nguyên vật liệu…. Chưa kể, có nhiều dự án cần phải xem kỹ về giấy phép xây dựng, kết cấu và mục đích xây dựng.

Nắm không rõ yếu tố tưởng chừng không quan trọng này khiến nhiều nhà đầu tư mới vào sàn BĐS dễ vỡ mộng về sau. Đất đai là tài sản giá trị lớn, cẩn thận không bao giờ thừa.

Ảnh: Tổng hợp