6 "điểm nghẽn" trong đầu tư xây dựng làm ách tắc hàng trăm dự án nhà ở sẽ được tháo gỡ

Theo đó, các "điểm nghẽn" vốn tồn đọng lâu nay trong Luật được tháo gỡ, cụ thể như sau:

Thứ nhất, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá.

Cụ thể, đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp:

Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định của pháp luật về đất đai;

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao;

Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Cụ thể,  Luật Đầu tư sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở, quy định đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Luật Đầu tư bãi bỏ khoản 3 Điều 22 và Điều 171 Luật Nhà ở, để đảm bảo sự thống nhất về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, đối với các dự án nhà ở phải thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" theo quy định của Luật Đầu tư.

Luật Đầu tư sửa đổi, bổ sung điểm a, điểm đ khoản 2 Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường, đối với các đối tượng quy định tại Điều 18 của Luật Bảo vệ môi trường, cấp có thẩm quyền căn cứ đánh giá sơ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư; hoặc để cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, trừ trường hợp cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo yêu cầu của nhà đầu tư; thì nhà đầu tư chỉ được thực hiện dự án sau khi báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt.

Thứ ba, Chủ đầu tư  được xác định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng hoặc khi phê duyệt dự án

Cụ thể, Luật Xây dựng (sửa đổi) quy định, chủ đầu tư được xác định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng hoặc khi phê duyệt dự án hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

Đối với dự án sử dụng các nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân (dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan;

Dự án nhà ở phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Trong đó, có nội dung thẩm định về sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch xây dựng, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch hoặc phương án tuyến công trình, vị trí công trình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Thứ tư, chủ đầu tư thực hiện "thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở" được tích hợp trong hồ sơ thủ tục cấp Giấy phép xây dựng.

Cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở, đối với công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng sử dụng vốn khác được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Thứ năm, xác lập "quy trình chuẩn" về thủ tục đầu tư xây dựng

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, Từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2014, có hiệu lực) đến tháng 10/2018, tại Tp.HCM đã có 126 dự án nhà ở thực hiện thủ tục "Quyết định chủ trương đầu tư" bị ách tắc thủ tục đầu tư, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm cho thị trường bất động sản, người tiêu dùng phải mua nhà giá cao hơn, ngân sách nhà nước bị thất thu.

Theo đó,  Luật xây dựng đã tháo gỡ được vướng mắc: Luật Đầu tư thống nhất thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.

 Luật Đầu tư đã sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, đối với trường hợp có nhiều "nhà đầu tư" được chấp thuận, thì việc xác định "chủ đầu tư" theo quy định của Luật Xây dựng.

Như vậy, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi), kết hợp với việc sửa đổi đồng bộ một số điều của Luật Nhà ở, sẽ giải quyết được ách tắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng hiện nay.

Thứ sáu, giảm bớt "bước thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở"

Theo Luật Xây dựng sửa đổi thì các chủ đầu tư dự án nhà ở có công trình cấp I là nhà hoặc kết cấu dạng nhà có quy mô đến 30 tầng hoặc chiều cao không quá 100m, trên địa bàn Tp.HCM, TP. Cần Thơ và 17 tỉnh thuộc Miền đông Nam bộ và Miền tây Nam bộ không còn phải ra Bộ Xây dựng để thẩm định thiết kế như trước đây, mà chỉ thẩm định tại Sở Xây dựng hoặc Cục Công tác phía Nam Bộ Xây dựng.

Theo ông Châu, tóm lại Luật Đầu tư và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, vừa tháo gỡ được ách tắc cho hàng trăm dự án nhà ở hiện nay, cũng đồng thời xác lập "quy trình chuẩn" về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án có quyền sử dụng đất, phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời công nhận nhà đầu tư, trong thời gian tới.