Ăn theo cơn sốt đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp, nhiều nhà đầu tư ngậm "trái đắng''

Những con số tăng trưởng ấn tượng

Dù đối mặt nhiều khó khăn, thách thức do dịch bệnh gây ra nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn đạt được những con số tăng trưởng ấn tượng.Theo báo cáo mới nhất của Savills, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào ngành công nghiệp đạt 6,97 tỷ USD; vốn thực hiện ở mức 3,38 tỷ USD, cao hơn mức 3,23 tỷ USD cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp Việt Nam khá cao như Bắc Ninh lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%. Ở phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại thành phố Hồ Chí Minh là 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%...

Nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và kho bãi tăng đột biến khiến giá thuê ở các khu công nghiệp gần các thành phố lớn tăng cao. Giá thuê đất công nghiệp trung bình của các khu công nghiệp phía Bắc tăng lên 8% so với cùng kỳ năm ngoái, thiết lập mức giá trần mới là 107 USD/m2. Giá thuê đất công nghiệp trung bình của các khu công nghiệp phía Nam cũng tăng lên 8% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 111 USD/m2.

Làn sóng đầu tư bất động sản gần các khu công nghiệp sôi động trong khoảng 3 năm qua, bùng nổ mạnh hơn trong 2 năm gần đây khi dịch bệnh hoành hành với tâm điểm là đất thổ cư ven khu công nghiệp ở các thị trường vệ tinh, giáp ranh 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM.

Tại khu vực phía Nam là Bình Dương, Đồng Nai, Long An...; phía Bắc là Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên... Đây đều là những tỉnh nằm trong top đầu về thu hút đầu tư FDI, phát triển mạnh các khu công nghiệp. Những năm qua, hàng loạt dự án đất nền gần các khu công nghiệp thuộc các tỉnh thành này bung hàng ồ ạt, hấp lực mạnh dòng tiền đầu tư.

Bất động sản công nghiệp sốt nóng kéo theo các phân khúc đất thổ cư, đất nền tăng mạnh.

Thị trường đất thổ cư, đất nền gần các khu công nghiệp cũng theo đà đó mà tăng giá mạnh mẽ. Trong vòng 2 năm qua, đất ven khu công nghiệp Bắc Ninh đã tiếp lập mức giá mới. Tại Từ Sơn, ở những vị trí đẹp, giá trung bình tăng 15-18 triệu đồng/m2 năm 2020 lên mức 20-26 triệu đồng/m2.

Hay tại Tiên Du, giá đất cũng tăng từ 14-18 triệu đồng/m2 lên mức 19-25 triệu đồng/m2. Nhiều lô đất tại Bắc Giang cũng tăng giá từ 12-15 triệu đồng/m2 lên mức 16-22 triệu đồng/m2. Những lô đất có vị trí đẹp tại Phổ Yên (Thái Nguyên) tăng từ 13-17 triệu đồng/m2 lên mức 17-22 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai… mức tăng giá đạt 30-40% trong vòng khoảng 1 năm qua. Nhiều dự án, lô đất cùng kì năm ngoái ở Long An được chào bán 9-11 triệu đồng/m2 thì nay giá rao bán đã là 13-15 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, đất cũng thiết lập mức giá từ 8-15 triệu đồng/m2 lên mức 11-18 triệu đồng/m2.

Trái đắng khi đầu tư ăn theo

Dù thị trường đất nền gần khu công nghiệp tăng giá tốt nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng hốt bạc từ phân khúc này. Năm 2019, chị Đào Thị Hương (Phổ Yên, Thái Nguyên) gom góp toàn bộ tiền tiết kiệm, vay mượn thêm người ngân hàng để mua một mảnh đất lớn xây nhà trọ cho công nhân thuê, cách một khu công nghiệp bắt đầu đi vào hoạt động chỉ tầm 500m. Chị tin tưởng công việc kinh doanh sẽ có lợi nhuận do nguồn cầu là lực lượng công nhân đang làm việc tại nhà máy tăng cao.

Điều mà chị Hương không tìm hiểu và tính toán kĩ là dù Phổ Yên là một vùng phát triển mạnh các khu công nghiệp nhưng khu vực xã chị xây phòng trọ cho thuê thì lượng công nhân tại nhà máy gần như là người dân địa phương. Họ không có nhu cầu thuê nhà trọ mà chọn đi xe máy về nhà để tiết kiệm khoản ở trọ. Dãy nhà trọ công nhân gồm 8 phòng thường xuyên không được lấp đầy và người thuê cũng liên tục thay đổi. Giai đoạn cao điểm nhất, dãy nhà trọ này lấp được 6/8 phòng cho thuê.

Dịch Covid-19 ấp đến từ đầu năm 2020 và diễn biến phức tạp khiến dãy phòng trọ có giai đoạn gần như bị bỏ trống khiến dòng tiền cho thuê chị thu về hàng tháng thường xuyên trồi sụt, không ổn định. Đến nay vẫn chưa thu hồi được 2/3 chi phí bỏ ra xây dựng dãy nhà trọ, chưa tính tiền đất. Chị Hương đang tính toán việc bán lại khu đất này để tìm hướng kinh doanh khác.

Cũng khoảng 3 năm trước, bà Trương Lan Anh (Cầu Giấy, Hà Nội) xuống tiền với lô đất gần khu công nghiệp ở Bắc Ninh. Khu công nghiệp luôn có tỉ lệ lấp đầy lớn, số lượng công nhân đổ về làm việc tăng mạnh. Thực tế này khiến bà Lan Anh vui mừng vì tin rằng 2 lô đất của mình sẽ tăng giá mạnh.

Thế nhưng, điều bà không tính được là sự nở rộ nhiều nhà máy ở khu công nghiệp này kéo theo thực trạng ô nhiễm môi trường. Lô đất của bà nằm trong vùng bị ảnh hưởng nghiêm trọng của ô nhiễm. Bà rao bán lô đất đầu năm 2021 khi thị trường đang nóng sốt nhưng người mua ở thực và người mua để đầu tư kinh doanh dịch vụ đều né tránh do lo ngại ảnh hưởng đến vấn đề sức khỏe. Cuối cùng bà đã phải bán bằng với giá mua vào của 3 năm trước để đẩy được hàng.

Anh Nguyễn Quyết Thắng, môi môi giới chuyên bán đất nền ven khu công nghiệp ở Bắc Giang, Bắc Ninh cho biết bất động sản gần khu công nghiệp là một thị trường tiềm năng. Tuy nhiên, việc đầu tư không thể chỉ nhìn vào những con số tăng trưởng để tin vào một tương lai đẹp, lấy đó là cơ sở duy nhất để đưa ra quyết định đầu tư. Nhà đầu tư cần phải khảo sát, tìm hiểu kĩ trước khi quyết định xuống tiền bởi mỗi khu vực, mỗi địa phương sẽ có những đặc thù riêng.