"Sức khỏe" bất động sản công nghiệp ở hai miền Nam - Bắc ra sao?

Ông John Campbell - Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, dựa trên dữ liệu nghiên cứu độc quyền từ Savills, thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông John Campbell nhấn mạnh lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì mạnh mẽ. Cụ thể, chi phí nhân công sản xuất trung bình tại Việt Nam năm 2025 ở mức khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan. Bên cạnh đó, chi phí điện năng cho sản xuất cũng rất cạnh tranh ở mức 0,076 USD/kWh, thấp hơn so với 0,112 USD/kWh tại Trung Quốc hay 0,150 USD/kWh tại Philippines.

"Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án , quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn. Đây là một sự chuyển dịch mang tính dài hạn," ông John Campbell chia sẻ.

Minh chứng rõ nét cho sự chuyển dịch này là sự tăng trưởng vượt bậc của ngành điện tử. Theo báo cáo, giá trị xuất khẩu hàng điện tử trong 10 tháng đầu năm 2025 đã tăng 140% so với năm 2019, tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng của thị trường. Đáng chú ý, trong cơ cấu vốn FDI mới, dù 62% số lượng dự án tập trung vào nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhưng xét về quy mô vốn, 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất, cho thấy xu hướng các nhà sản xuất lớn đang thiết lập các cơ sở sản xuất dài hạn và quy mô lớn tại Việt Nam.

Hiệu suất hoạt động tích cực tại hai miền Nam - Bắc

Về diễn biến thị trường tại các vùng kinh tế trọng điểm trong nửa cuối năm 2025, báo cáo của Savills ghi nhận "sức khỏe" tích cực tại cả hai miền. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá đất trung bình 141 USD/m²/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này duy trì mức giá thuê trung bình 5,1 USD/m²/tháng.

Trong khi đó, thị trường miền Nam tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, cùng mức giá thuê trung bình 191 USD/m²/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, với giá thuê trung bình ghi nhận ở mức 4,4 USD/m²/tháng.

Dự báo, đến năm 2026, khu kinh tế phía Nam sẽ chứng kiến những thay đổi đáng kể về cơ sở hạ tầng, dẫn đầu là việc khai trương và đi vào vận hành Vành đai 3 cùng sự phát triển nhanh chóng của đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, qua đó nâng cao đáng kể khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp, cảng biển và sân bay mới Long Thành.

Trong đó, sân bay Long Thành sẽ là dự án có tác động lớn nhất, với Giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành vào năm 2026, cung cấp năng lực 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, đồng thời thiết lập một cửa ngõ quốc tế mới cho khu vực.

Xu hướng mới: Trung tâm dữ liệu và Bán dẫn

Báo cáo của Savills cũng nhấn mạnh sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp thế hệ mới. Lĩnh vực Trung tâm dữ liệu (Data Centres) tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh mẽ, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025, tăng đáng kể so với giai đoạn trước, và dự kiến có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030 theo các kế hoạch và công bố hiện tại.

Song song đó, ngành bán dẫn được dự báo sẽ đạt quy mô thị trường 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các lĩnh vực công nghệ then chốt.

Theo Savills, trong chu kỳ tăng trưởng mới, các nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững của dự án . Những yếu tố này đang dần trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mở rộng hoặc tái cấu trúc hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

"Bên cạnh lợi thế chi phí, các yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu đang ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao," ông Campbell nhấn mạnh.