Áp lực lợi nhuận cho thuê căn hộ đang “đè” lên vai nhà đầu tư?

Có cũng khó cho thuê… giá cao

Không thể phủ nhận thị trường căn hộ cho thuê đã có thời điểm hút NĐT. Vào năm 2015 tỉ suất cho thuê của các NĐT cá nhân có thể lên đến 7-9%/năm (tùy khu vực). Hiện nay, theo các chuyên gia trong ngành, tỉ suất lợi nhuận cho thuê có xu hướng giảm ở tất cả các quận. 

Mức lợi nhuận NĐT đạt trung bình chỉ rơi vào ngưỡng 5-5.5%. Lý do có quá nhiều nguồn cung căn hộ được bàn giao vào năm 2018-2019 đã tạo nên áp lực đối với NĐT cá nhân cho thuê.

Trong 3 năm qua, mỗi năm thị trường có 40.000 căn hộ chào bán, trong đó có đến 60-70% số này mua để cho thuê trong khi người thuê không nhiều như vậy. Chính lý do này mà cả giá thuê và tỉ suất lợi nhuận cho thuê đều có xu hướng giảm trong khoảng gần 2 năm trở lại đây.

Khả năng đạt tỉ suất lợi nhuận cho thuê của NĐT đang có xu hướng giảm. Ảnh: Hạ Vy

Trong năm 2018, Q.2, khu vực có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất thị trường Tp.HCM, ghi nhận giảm từ 7,5% xuống khoảng 6,5-6,7%. Tại quận Bình Thạnh hiệu suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ cao cấp từ mức 6,8% chỉ còn khoảng 5,5% trong năm 2018.

Thậm chí, một số NĐT cá nhân có căn hộ cho thuê nhưng cũng khó khăn trong việc tìm khách thuê và tăng giá theo đợt như trước đây. Sở hữu 2 căn hộ trung cấp tại Q.9, anh Vũ Văn H. trong suốt 2 năm cho thuê anh vẫn phải giữ giá thuê cũ (7 triệu đồng/tháng/căn 65m2), không thể tăng mặc dù một số chi phí liên quan đến căn hộ có tăng.

Tương tự, chị Huyền Châu (ngụ Q.2) sở hữu 2 căn hộ cho thuê tại P.Thảo Điền từ cuối năm 2018. Hiện một căn đã được cho thuê, còn một căn khách thuê trả phòng vào tháng 7/2019 nhưng đến nay chị vẫn chưa tìm được khách thuê. Chị Huyền Châu cho biết, khả năng cao là phải giảm giá thuê từ 15 triệu đồng/tháng xuống còn 13-14 triệu đồng/tháng để kiếm khách thuê, chứ bỏ trống tháng nào ảnh hưởng đến lợi nhuận thuê đến đó.

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp, vợ chồng trẻ dành dụm mua được căn hộ giá 2.5 tỉ đồng, hàng tháng (tính tiền vay) trả lãi gốc 12 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ cho thuê chỉ 7 triệu đồng/tháng. Nếu tính trường hợp đầu tư khoảng 100-150 triệu đồng vào nội thất căn hộ, thì giá thuê cao nhất chủ hộ đạt được cũng chỉ khoảng 9 triệu đồng/tháng. Nếu tăng giá thuê cao hơn thì nguy cơ mất khách hoặc không tìm được khách thuê là rất cao trước bối cảnh thị trường thuê có nhiều lựa chọn như hiện nay.

Tìm hiểu được biết, khoảng 2 năm trở lại đây việc tìm khách thuê căn hộ cũng như cho thuê được với giá cao ở những căn hộ có vị trí tốt như Q.2, Q.7, Q.4… trở nên khó khăn hơn. Bên cạnh việc bị tác động bởi nguồn cung dự án đi vào hoàn thiện ngày càng nhiều thì nguyên nhân dẫn đến mức giá thuê không đạt như kì vọng của NĐT còn bởi nhu cầu an cư thật thì ít nhưng nhu cầu mua đầu tư cho thuê trên một dự án lại cao, trong khi tại khu vực dự án tọa lạc lại chưa đầu tư đầy đủ hạ tầng, thiếu các trung tâm mua sắm, vui chơi giải trí, trường học... cũng là nguyên nhân dẫn tới giá căn hộ cho thuê không thể tăng cao được.

Theo các chuyên gia, sự gia tăng nhu cầu mua đầu tư sẽ có tác động tiêu cực lên khả năng đạt tỷ suất lợi nhuận của thị trường cho thuê của NĐT.

Có thể tiếp tục gặp khó khăn

Theo các chuyên gia, trong năm 2020 - 2021 thị trường dự kiến đón nhận số nguồn hàng nhiều hơn. Hàng loạt dự án trì hoãn năm nay sẽ mở bán qua 2020 -2021 khiến nguồn cung bùng nổ và khó tránh khỏi ảnh hưởng lớn đến hiệu suất đầu tư của kênh đầu tư cho thuê.

Đại diện JLL Việt Nam từng cho biết, dự kiến xu hướng căn hộ cho thuê sẽ gặp khó khăn hơn khi đến thời điểm nhiều dự án hoàn thành và đi vào bàn giao. Xu hướng này hiện nay đang rõ ràng hơn. Bản thân những người đang sở hữu căn hộ cho thuê ở những dự án đã đi vào hoạt động đang thực sự gặp khó khăn trong việc cho thuê.

“Chính vì người thuê hiện nay có quá nhiều sự lựa chọn nên họ có lợi thế trong việc đàm phán giá thuê. Chính vì thế, NĐT cũng rất khó cho việc tăng giá thuê”, đại diện này nhấn mạnh.

Các khu vực căn hộ cho thuê truyền thống như Bình Thạnh, Tân Bình, quận 7, quận 1, quận 3… được dự báo vẫn sẽ tiếp tục là những thị trường trọng điểm về nguồn cung trong thời gian tới. Những nơi đây chủ yếu tập trung nguồn cung về căn hộ trung - cao cấp. 

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, với nguồn cung căn hộ hoàn thiện tăng lên khiến áp lực cạnh tranh giá thuê không hề nhỏ. Thời điểm trước, rất nhiều NĐT tham gia vào thị trường căn hộ cho thuê và thực tế không phải dự án nào cũng mang lại lợi nhuận tốt cho NĐT.

“Loại hình căn hộ trung cấp, bình dân vốn có khả năng hấp thụ cho thuê cao hơn phân khúc cao cấp vì phù hợp với tài chính số đông. Tuy nhiên, lượng căn hộ trung cấp đang nhiều lên nên giá thuê vì thế cũng cạnh tranh không kém. Điều này cũng gây ra những áp lực lớn về lợi nhuận đối với NĐT cá nhân có căn hộ cho thuê ở thời điểm này”, bà Dung khẳng định.