[Bài Học Đầu Tư] 90% thất bại khi đầu tư BĐS theo phong trào, muốn kiếm tiền tỷ cần có vốn dày và tầm nhìn 3-5 năm

Nhiều thị trường từng "nóng bỏng tay" vẫn chôn vốn của NĐT thứ cấp

Cách đây vài năm, khi thị trường BĐS lên cơn sốt diện rộng đã có rất nhiều NĐT kiếm tiền tỉ trong vòng vài tháng, vài tuần, thậm chí qua 1 đêm. Những cuộc sang nhượng chóng vánh, kiểu bỏ tiền vào và rút ra ngay sau đó đã khiến thị trường BĐS ở một số khu vực như Vân Đồn, Phú Quốc, Nha Trang, Đồng Nai…liên tục nóng lên. Có rất nhiều NĐT BĐS đã lao vào cơn sốt và kiếm hàng chục tỉ đồng trong vòng vài tháng. Một mảnh đất được sang nhượng liên tục cho hàng chục NĐT thứ cấp khác. Đầu tư theo phong trào cũng nở rộ mạnh mẽ ở thời điểm thị trường nhà đất nóng sốt.

Và có một thực tế là bên cạnh các NĐT lướt sóng thành công thì nhiều NĐT thứ cấp đến hiện tại vẫn chôn vốn tại các thị trường đã từng "nóng bỏng tay". Thậm chí, hiện NĐT rao bán dưới giá vốn mua vào cũng khó tìm khách mua lại.

Theo tìm hiểu, tại các thị trường nóng sốt trước đây như Nha Trang, Phú Quốc, Vân Đồn… nhiều NĐT thua lỗ nặng vì đầu tư kiểu lướt sóng, theo phong trào. Cụ thể tại ở thời điểm tháng 4/2020 tại Vân Đồn, khu vực một thời thu hút rất nhiều nhà đầu tư BĐS, giá BĐS đã có lúc giảm đến 35% so với thời kỳ sốt đỉnh cao, thua lỗ nặng không thể tránh khỏi.

Còn giá bất động sản tại Phú Quốc từ cuối năm 2014 đến năm 2017 đã bị thổi giá lên từ 2 đến 4 lần, sau đó giá giảm, nhiều NĐT không kịp rút tiền ra.

Tại thị trường Nha Trang, Khánh Hòa hiện cũng khá nhiều NĐT thứ cấp "mắc cạn" vì không bán được, thậm chí bán dưới giá vốn vẫn khó tìm người mua. Một vài NĐT chờ đợi đạt được mức giá mua vào (thời điểm sốt) nhưng đến hiện tại mức giá đó cũng chưa bằng.

Tại hội thảo diễn ra mới đây, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho rằng, 90% thất bại do đầu tư BĐS theo phong trào. Nhiều người đầu tư vào rồi muốn rút ra ngay, kiểu như vài tháng rồi rút tiền ra ngay chắc chắn sẽ thua lỗ.

Vị Chủ tịch này cũng cho hay, vào thời điểm thị trường nóng sốt, NĐT thường quan sát địa phương không theo phong trào thì đều thành công. Thời gian qua, đầu tư ở Hà Nội hay Tp.HCM, dù vùng ven đều có hiệu quả, còn nếu theo phong trào thì rút vốn ra còn khó chứ đừng nói đến hiệu quả.

Nên đầu tư trong bao lâu?

Ở thời điểm hiện tại, hầu hết những người trong cuộc đều cho rằng, nếu tham gia vào thị trường BĐS thì nên nghĩ đến câu chuyện đầu tư dài hạn. Lúc thị trường biến động như hiện nay chắc chắn không còn là sân chơi của những NĐT lướt sóng hay NĐT chạy theo phong trào.

Chia sẻ tại tọa đàm mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế cho hay, tất cả các câu chuyện đầu tư luôn có nguyên tắc là phù hợp với khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Và 4 nguyên tắc NĐT cân tuân thủ.

Nguyên tắc 1: Đầu tư nhìn theo hướng trung và dài hạn; lướt sóng hay đầu cơ ở thời điểm này là rất khó.

Nguyên tắc 2: Không theo phong trào.

Nguyên tắc 3: Không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Nguyên tắc 4: Đa dạng hóa kênh đầu tư.

Theo kinh nghiệm của những NĐT và của các chuyên gia, mỗi phân khúc đều có lợi thế riêng khi đầu tư. Ra hàng vào thời điểm nào để thu được biên lợi nhuận tốt phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Tuy vậy, có một thực tế là hầu hết những NĐT thu được biên lợi nhuận tốt, ổn định đa phần có thời gian đầu tư trung và dài hạn từ 3-5 năm, thậm chí có NĐT đầu tư trong vòng 7-8 năm mới ra hàng (tùy phân khúc).

Với phân khúc căn hộ, theo các chuyên gia có 3 giai đoạn để chốt lời tốt là: Trước khi bàn giao nhà tầm 3-4 tháng; sau khi bàn giao nhà và khai thác cho thuê một thời gian sau bàn giao, bán căn hộ chốt lời. Như vậy, vòng đời để đầu tư một căn hộ mang lại lợi nhuận tốt mất tầm 3-4 năm. Dĩ nhiên, lúc thị trường tốt thì có những NĐT chốt lời căn hộ trong vòng 1 năm cũng có thể thu về 400-500 triệu (tùy căn hộ, vị trí). Riêng với bối cảnh hiện nay, việc đầu tư lướt sóng căn hộ là rất khó.

Ở phân khúc đất nền, đây được xem là phân khúc có lượng NĐT lướt sóng nhiều nhất, đặc biệt lúc thị trường nóng sốt. Tuy vậy, trong vòng 2 năm nay, khi thị trường BĐS chững lại, nhiều NĐT tham gia vào phân khúc này chấp nhận phải mất ít nhất 2 năm mới có thể ra được hàng với giá tốt (đối với đất lẻ). Riêng đối với đất dự án thì vòng đời đầu tư phải mất tầm 4-5 năm, thậm chí 6 năm thì mới đạt hiệu quả đầu tư.

Đây cũng là lúc mà hạ tầng dự án cũng như cư dân kéo về lấp đầy thì việc ra hàng mới dễ dàng, chốt được giá tốt hơn. Hầu hết những NĐT xác định đầu tư dài hạn với phân khúc đất nền đều có dòng tài chính ổn định, ít sử dụng vốn vay ngân hàng, thậm chí không vay. Họ chấp nhận "bỏ tiền" vào đất và lãng quên, chốt lời khi mức lợi nhuận đạt như mong muốn, ít nhất phải gấp 4-5 lần giá trị ban đầu mua vào.

Trên thực tế, có những NĐT đầu tư đất nền trong vòng 7-8 năm, lúc quay lại giá trị miếng đất đã khác "một trời, một vực", dĩ nhiên họ phải là những NĐT có dòng vốn nhàn rỗi trước đó.

Đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng: Theo các chuyên gia trong ngành, dù ảnh hưởng nặng nề của 2 đợt dịch Covid-19 nhưng đây là phân khúc có lợi thế, dư địa lớn để phát triển.

Trong vòng 5, 10 năm nữa, du lịch Việt Nam sẽ trở nên cạnh tranh và thu hút tầm cỡ thế giới. Theo đó, những NĐT có tầm nhìn dài hạn vẫn rót tiền vào đây. Nói như vậy, thì vòng đời đầu tư của phân khúc này có thể kéo dài từ 5-10 năm mới mang lại lợi nhuận tốt cho NĐT.

Theo TS Cấn Văn Lực, BĐS du lịch là một câu chuyện đầu tư lâu dài. Nếu quyết định đầu tư lâu dài thì BĐS du lịch là một kênh đáng lưu ý.

Thời điểm hiện tại, BĐS nghỉ dưỡng giá đang rẻ hơn, lãi suất thấp nhưng do tâm lý lo ngại dịch nên nhiều người e dè, nhưng nếu mua tính ra một vài năm nữa không có giá rẻ như hiện nay.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tầm nhìn trung và dài hạn, BĐS vẫn là kênh đầu tư sinh lợi tốt nhất, an toàn nhất và có dư địa lớn nhất. Về yếu tố sinh lợi thông qua giá trị, thị trường BĐS trong suốt nhiều năm qua, chưa có cuộc khủng hoảng nào mà BĐS giảm giá. Ngược lại, BĐS vẫn tăng đều, bình quân từ 5-7%. Ngoài ra, BĐS còn có khả năng sinh lợi khi khai thác kinh doanh để gia tăng thêm lãi.