Bảng giá đất 2020-2024 tăng lo ngại ảnh hưởng đến quy mô thị trường BĐS địa phương

Liên quan đến khung giá đất, bảng giá đất giai đoạn 2020-2024, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM về những ảnh hưởng đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản cũng như việc thu hút đầu tư tại các địa phương trong giai đoạn sắp tới.

Thưa ông, Chính phủ đã ban hành khung giá đất giai đoạn 2020-2024 với quy định mức tăng không quá 20%. Căn cứ vào khung giá đất, hiện nay nhiều tỉnh đã ban hành bảng giá đất riêng cho từng địa phương theo hướng tăng, có nơi tăng đột biến. Theo ông, bảng giá đất tăng có tác động thế nào đến thị trường BĐS?

Đầu tiên, chúng ta phải hiểu khung giá đất là do Nhà nước ban hành và được xây dựng giai đoạn 05 năm/lần. Bảng giá đất của cấp tỉnh phải căn cứ vào khung giá đất. Tháng 12/2019, Chính phủ đã ban hành nghị định về khung giá đất 2020-2024, theo đó yêu cầu tỉnh không tăng không quá 20%. Riêng Hà Nội và TPHCM, nghị định của Chính phủ quy định không tăng giá đất. Điều đó có nghĩa khung giá đất mới không có sự xáo trộn lớn.

Xét về tác động, khung giá đất, bảng giá đất tăng tác động đến giá cả thị trường bất động sản, vì bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng theo. Giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước.

Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng.

Với tác động mạnh mẽ lên thị trường bất động sản, theo ông việc tăng khung giá đất, bảng giá đất có khiến quy mô giao dịch trên thị trường BĐS trong thời gian tới sụt giảm?

"Khung giá đất", "bảng giá đất" tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, nếu tăng quá mạnh có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp.

Thưa ông, tại một số khu vực sau khi UBND tỉnh ban hành bảng giá đất mới với mức tăng mạnh đã xảy ra tình trạng giới đầu cơ lợi dụng đẩy giá thị trường lên, ông đánh giá thế nào về thực trạng này?

Bảng giá đất tăng mạnh sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản tăng. Cùng với đó, trên thị trường hiện nay có một lực lượng cò đất, đầu nậu luôn sẵn sàng dùng những chiêu thức kích giá lên. Trước đó, họ đã mua gom đất với giá rẻ và họ chỉ chực chờ bảng giá đất tăng là "mượn gió bẻ măng", "đục nước béo cò", đẩy giá lên để thu lợi. 

Hiện bảng giá đất có mức tăng không đồng đều tại các địa phương. Trong khi một số tỉnh như Bình Dương mức tăng rất thấp 0,95 lần, Hà Nội và TPHCM không tăng thì một số địa phương tăng mạnh như Đồng Nai tăng từ 1,4-4 lần, Tây Ninh tăng từ 1-5 lần. Ông đánh giá thế nào về việc này?

Có một điều quan trọng được chính phủ quy định trong Nghị định về Khung giá đất 2020-2024 là mức tăng của các địa phương không quá 20% nhưng phải phù hợp với tình hình từng địa phương. Tôi cho rằng, mức tăng một số tỉnh như Tây Ninh chưa phù hợp với điều đó.

Nguyên nhân bởi Tây Ninh là một tỉnh giáp danh với TPHCM nhưng chậm phát triển do hạ tầng giao thông chưa theo kịp, Quốc lộ 22 kết nối từ TPHCM lên Tây Ninh chất lượng kém. Mặc dù có nhiều lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tiếp giáp ba tỉnh thuộc Vương quốc Campuchia, có hai cửa khẩu quốc tế là Mộc Bài và Xa Mát, nằm trên tuyến đường Xuyên Á, song kinh tế Tây Ninh chưa phát triển xứng tầm. Với điều kiện như thế, Tây Ninh rất cần thu hút đầu tư. Tuy nhiên, với việc tăng bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 quá cao lại trở thành rào cản thu hút đầu tư, dẫn đến kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hội địa phương.

Nói như vậy, việc tăng khung giá đất, bảng giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư tại các địa phương, thưa ông?

Các địa phương sẽ không thu hút được nhà đầu tư nếu cứ biến bảng giá đất thành rào cản. Nếu "khung giá đất", "bảng giá đất" tăng vừa phải sẽ tạo môi trường đầu tư ổn định. Ở hướng ngược lại, nếu khung giá đất, bảng giá đất có mức giá quá cao sẽ tác động đẩy giá đất các dự án lên cao (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI. Điều này trở thành rào cản khi các doanh nghiệp muốn đầu tư vào các tỉnh.

Tôi lấy ví dụ nhiều tỉnh thành đã đạt được những thành công lớn về thu hút đầu tư mà không cần tận thu từ việc tăng bảng giá đất. Đó là bài học của TP.HCM khi miễn tiền thuê đất, áp dụng một số chính sách miễn thuế cho Intel Hoa Kỳ để mời bằng được tập đoàn này vào khu công nghệ cao. TP.HCM đã trải thảm đỏ với tập đoàn này bằng chính sách ưu đãi cao nhất từ xưa tới nay. Khi Intel vào sẽ tạo ra hệ sinh thái, thế giới sẽ thấy Intel lựa chọn TP.Hồ Chí Minh, kéo theo các đối tác của họ, kéo theo "bầy chim đại bàng khác".

Hay như tại Bình Dương, địa phương này đã rất thành công từ câu chuyện tạo cơ chế chính sách mời gọi đầu tư biến nơi đây từ một tỉnh nông nghiệp thành "thủ phủ" công nghiệp với tốc độ thu hút FDI luôn đứng đầu cả nước.

Xin cảm ơn ông!