Bảng giá đất mới tăng cao: Bất động sản khó hạ nhiệt?

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam - cho rằng, giá đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào, việc tăng giá đất vì thế có thể dẫn tới đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục cao.

Thêm vào đó, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam nên bảng giá đất mới có thể khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng nữa, từ đó thúc đẩy đầu cơ và dễ gây sốt ảo hơn.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng phân tích: Việc bảng giá đất tăng sẽ tác động đến giá thành, từ đó ảnh hưởng đến cơ hội tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu ở thực. Đối với nhà ở thương mại, nếu tăng giá đất sẽ ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án, làm giá nhà tiếp tục tăng.

Nguyên nhân là giá đất nếu tăng cao sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, làm giảm sự hấp dẫn đầu tư, đặc biệt là việc đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực ngoại thành. Việc thiếu hụt các dự án đầu tư sẽ làm ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố tại các khu vực ngoại thành nhằm mục đích giãn dân. Từ đó, nguồn cung nhà ở trên thị trường sẽ tiếp tục giảm, gây khó khăn cho việc ổn định an sinh xã hội trên địa bàn

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi mong manh, nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, dòng vốn còn hạn chế, nếu tăng giá đất lúc này có thể tạo thêm gánh nặng kép làm chậm đà phục hồi của thị trường.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, giá cao sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển. Ngân sách sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

Cụ thể, bảng giá đất tăng cũng khiến chi phí liên quan đến sử dụng đất của người dân tăng cao. Ví như cấp sổ lần đầu, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…thì đều căn cứ theo bảng giá đất.

Nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí…người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ (EZ Property) phân tích: Trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1 ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.

“ Có những dự án kéo dài nhiều năm, khi mới khởi động giai đoạn 2018 - 2019, giá đất chỉ khoảng 21-22 triệu đồng/m². Nhưng đến nay, sau khi điều chỉnh, giá có thể bị tính lên tới 49-50 triệu đồng/m². Chênh lệch này khiến doanh nghiệp gặp khó ”, ông Toản dẫn chứng.

Ngoài ra, các dự án chậm tiến độ vì vướng mắc thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí bị truy thu hàng trăm tỷ đồng. Sự thiếu ổn định, thiếu nhất quán trong khâu định giá càng làm tăng áp lực tài chính với doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng từng dẫn chứng, một doanh nghiệp thuê kho diện tích 11.000 m² tại Quận 4 (cũ) ở TP.HCM, phải trả 3,3 tỷ đồng/năm vào năm 2022. Đến năm 2023, TP.HCM điều chỉnh hệ số tính tiền thuê, mức phí nhảy lên 7,7 tỷ đồng. Đến đầu năm 2025, áp dụng bảng giá đất mới theo tỷ lệ phần trăm, chi phí tăng đến hơn 21 tỷ đồng/năm, gấp 3 lần so với năm trước và 7 lần so với 2022.

Thực tế này khiến chi phí cố định của doanh nghiệp đội lên rất nhiều, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, kế hoạch sản xuất - kinh doanh và cả sức cạnh tranh trên thị trường.

Cũng theo ông, trong vòng 3 năm qua, TP.HCM đã 3 lần điều chỉnh giá đất, theo đó, các doanh nghiệp 3 lần phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng nộp thuế và phí nhiều hơn.

" Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp. Tiền đất tăng, thành phố có thể sẽ thu được ngân sách trong 5 năm tới nhưng sau đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ “chạy” sang nơi khác ”, ông Châu nhận định.

HĐND TP Hà Nội thông qua nghị quyết quy định bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Giá đất được chia thành 17 khu vực sau sắp xếp đơn vị hành chính, thay vì theo các quận, huyện như trước đây.

Theo đó mức giá cao nhất khoảng 702 triệu đồng/m², nhiều xã ngoại thành, mức giá tăng từ 24 - 26% so với bảng giá đất hiện hành.

Không chỉ Hà Nội, nhiều địa phương trên cả nước cũng bước vào "chu kỳ tăng giá đất" tương tự trong giai đoạn 2024 - 2025.

Tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh tăng từ 4 đến 38 lần, mức cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m². Bắc Giang (cũ) cũng ghi nhận mức tăng khoảng 2,4 lần, với giá đất cao nhất đạt 120 triệu đồng/m². Hải Phòng thậm chí có nơi tăng tới 373% so với bảng giá cũ.