Khách sạn, nhà ở trong hẻm bị khống chế tầng cao

Nhiều quy định mới về chiều cao công trình

UBND TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định 07/2026, sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý kiến trúc thành phố Đà Nẵng của Quyết định 63 ngày 28/12/2023. Trong đó, có nhiều quy định mới liên quan đến việc xây nhà ở riêng lẻ và khách sạn , văn phòng cho thuê, nhà ở khu vực nông thôn.

Cụ thể, quy định mới nêu rõ, chỉ được phép xây dựng các công trình khách sạn , văn phòng tối đa 7 tầng trên các thửa đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 200 m2.

Đối với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 5,5 m chỉ cho phép xây dựng tối đa 6 tầng. Ngoài ra, phải đảm bảo về mật độ xây dựng , khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất theo quy định.

Đối với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 7,5 m chỉ cho phép xây dựng tối đa 7 tầng. Đối với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng từ 7,5 m đến dưới 10,5 m chỉ cho phép xây dựng tối đa 9 tầng.

Riêng các vị trí 2 mặt tiền tiếp giáp thêm đường độc lập có vỉa hè có mặt cắt lòng đường từ 5,5m trở lên và diện tích lô đất bằng hoặc lớn hơn 500 m² thì cho phép xây dựng chiều cao công trình không quá 46 m…

Đối với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng bằng hoặc lớn hơn 10,5 m và cho phép xây dựng với chiều cao tối đa phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (nếu có) và giới hạn độ cao chướng ngại vật hàng không tại vị trí khu đất xây dựng.

Quy định mới này cũng có nhiều thay đổi đối với việc nhà ở riêng lẻ đô thị (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở dọc đường phố cũ, chỉnh trang, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê). Cụ thể, lô đất có diện tích dưới hoặc bằng 90 m2 được xây dựng tối đa 100% diện tích, đất 100 m2 có mật độ xây dựng tối đa 90% diện tích, đất có diện tích 200 m2 xây dựng tối đa 70%...

Về số tầng cao, chiều cao xây dựng, hệ số sử dụng đất tối đa cho phép xây tối đa 6 tầng đối với đường có vỉa hè với mặt cắt lòng đường hiện trạng lớn hơn 5,5 m, xây tối đa 7 tầng đối với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 7,5m, xây tối đa 9 tầng đối với đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng từ 7,5 m đến dưới 10,5 m.

Đối với các tuyến đường đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, mặt cắt lòng đường theo quy mô đầu tư xây dựng được phê duyệt được xem là mặt cắt lòng đường hiện trạng để áp dụng Quy chế này. Hệ số sử dụng đất tối đa 7 lần.

Khống chế chiều cao trong kiệt hẻm

Quyết định cũng quy định, đất trong kiệt nhỏ hơn 2,5 m chỉ được xây 3 tầng.

Đối với những kiệt có lộ giới nhỏ hơn 2,5 m, công trình được phép xây dựng tối đa là 3 tầng, với tổng chiều cao không quá 13 m. Đối với những kiệt có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 2,5 m đến dưới 7 m, công trình được phép xây dựng tối đa 4 tầng, tổng chiều cao không quá 16,5 m.

Đối với những kiệt có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 7 m, công trình được phép xây dựng tối đa 5 tầng; riêng tầng 5 phải xây dựng có khoảng lùi tối thiểu là 3 m so với chỉ giới đường đỏ, với tổng chiều cao không quá 20 m.

Đáng lưu ý, quy định mới nêu rõ, không được phép đầu tư xây dựng các dự án công trình công cộng cấp phường, cấp đô thị, các công trình thương mại dịch vụ tập trung, quy mô lớn như siêu thị, nhà hàng có diện tích kinh doanh hơn 500 m2, dịch vụ karaoke và các công trình tương tự trong kiệt hẻm.

Các công trình hạ tầng xã hội thuộc nhóm nhà ở như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, vườn hoa và các hoạt động thương mại - dịch vụ - kinh doanh quy mô hộ gia đình bảo đảm các điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật thì vẫn được phép xây dựng trong các kiệt hẻm, có số tầng cao xây dựng, chiều cao xây dựng tối đa tương tự như đối với nhà ở riêng lẻ.

Các quy định trên áp dụng tại khu vực trung tâm và lân cận thuộc thành phố Đà Nẵng, gồm toàn bộ địa giới hành chính các phường, xã: phường Hải Châu, phường Hòa Cường, phường Thanh Khê, phường An Khê, phường An Hải, phường Sơn Trà, phường Ngũ Hành Sơn, phường Hòa Khánh, phường Hải Vân, phường Liên Chiểu, phường Cẩm Lệ, phường Hòa Xuân, xã Hòa Vang, xã Hòa Tiến, xã Bà Nà.

Quyết định này của UBND TP.Đà Nẵng sẽ có hiệu lực từ ngày 25/1/2026.