Bất động sản Gia Phú tiếp tục chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu

Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú (Bất động sản Gia Phú ) vừa có báo cáo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) về tình trạng chậm thanh toán gốc và lãi đối với lô trái phiếu mã GPRCH2123001.

Theo đúng lịch, ngày 13/8/2025, Bất động sản Gia Phú phải thanh toán 125 tỷ đồng tiền gốc và tiền lãi lô trái phiếu GPRCH2123001 nhưng doanh nghiệp chưa thể thực hiện do chưa thu xếp được nguồn tiền.

Đến ngày 13/11/2025, Bất động sản Gia Phú tiếp tục chậm thanh toán 125 tỷ đồng tiền gốc và gần 32,6 tỷ đồng tiền lãi lô trái phiếu nói trên với cùng lý do chưa thu xếp được nguồn tiền. Phía Gia Phú cũng cho biết thêm, doanh nghiệp đang thương thảo với nhà đầu tư về việc thanh toán gốc, lãi trái phiếu .

Được biết, lô trái phiếu GPRCH2123001 phát hành ngày 13/8/2021, mệnh giá phát hành 100 triệu đồng/trái phiếu và khối lượng phát hành 2.500 trái phiếu , tương ứng 250 tỷ đồng giá trị phát hành. Ngày 15/8/2022, Gia Phú đã mua lại 125 tỷ đồng trái phiếu , đưa giá trị lưu hành của lô GPRCH2123001 về còn 125 tỷ đồng.

Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo và lãi suất 10,5% năm, kỳ trả lãi mỗi ba tháng. Thương vụ trên được thu xếp bởi Công ty CP Chứng khoán Thành Công, bên mua lại gồm một quỹ đầu tư chứng khoán và một công ty bảo hiểm.

Tài sản đảm bảo là hơn 5 triệu cổ phiếu NVL của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, MCK: NVL, sàn HoSE). Mục đích phát hành là để tăng quy mô vốn hoạt động của công ty và thực hiện đầu tư vào các chương trình, dự án của công ty đáp ứng yêu cầu huy động vốn từ trái phiếu .

Ban đầu, lô trái phiếu này có kỳ hạn 2 năm, tuy nhiên, sau đó Gia Phú đã được người sở hữu trái phiếu chấp thuận kéo dài kỳ hạn trái phiếu thêm 23 tháng kể từ ngày đáo hạn; tương ứng ngày đáo hạn mới là 13/8/2025.

Lãi suất trái phiếu áp dụng từ ngày 13/9/2023 đến ngày cuối cùng của kỳ hạn trái phiếu điều chỉnh: cố định 11,5%/ năm.

Ngoài ra, Bất động sản Gia Phú cũng bổ sung thêm tài sản bảo đảm là các bất động sản , quyền tài sản phát sinh từ các Bất động sản thuộc các dự án tại TP.HCM của tổ chức phát hành và/hoặc bên thứ ba. Tỷ lệ tài sản bảo đảm sau khi bổ sung tương ứng với tối thiểu 100% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành.

Về Bất động sản Gia Phú , doanh nghiệp này được thành lập vào tháng 9/2009, ban đầu do ông Bùi Cao Nhật Quân làm Chủ tịch HĐTV, người đại diện pháp luật.

Tháng 3/2015 ông Nguyễn Bá Doanh (SN 1985) làm Tổng Giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật. Chỉ sau đó vài tháng (tháng 10/2015), doanh nghiệp tăng vốn từ 730 tỷ đồng lên 1.065 tỷ đồng; cơ cấu cổ đông lúc này gồm: ông Bùi Cao Nhật Quân 0,01% và Công ty TNHH Đầu tư và phát triển địa ốc Gia Huy 99,99%.

Tháng 7/2016, bà Nguyễn Thị Thu Hương đảm nhiệm vị trí Chủ tịch HĐTV kiêm người đại diện pháp luật. Danh sách thành viên góp vốn lúc này cũng không còn tên ông Bùi Cao Nhật Quân, thay vào đó là ông Nguyễn Văn Hiền, tỷ lệ sở hữu của Địa ốc Gia Huy không thay đổi.

Tháng 8/2017, ông Bùi Đạt Chương thay thế vị trí của bà Nguyễn Thị Thu Hương, đồng thời thế chân ông Nguyễn Văn Hiền trở thành cổ đông của Bất động sản Gia Phú .

Tháng 12/2019, doanh nghiệp giảm vốn xuống còn 245 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông không đổi; ông Nguyễn Bá Doanh trở lại vị trí Tổng Giám đốc.

Tại đăng ký thay đổi hồi tháng 4/2023, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Tân Kim Yến (Tân Kim Yến) thay Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn trở thành cổ đông lớn sở hữu 99,99% vốn điều lệ Bất động sản Gia Phú và 0,01% còn lại do ông Bùi Đạt Chương nắm giữ.

Hiện, ông Trần Ngọc Đại đang làm Tổng Giám đốc, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

Nói thêm về Tân Kim Yến, doanh nghiệp này được thành lập vào tháng 1/2019, vốn điều lệ hiện tại là gần 205 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông gồm: Novaland (99,993%) và Nguyễn Ngọc Tuấn (0,007%). Ông Bùi Đạt Chương là người được ủy quyền 100% vốn góp của Novaland tại Tân Kim Yến.

Như vậy, Bất động sản Gia Phú là công ty con gián tiếp của Novaland thông qua Tân Kim Yến. Do đó, dễ hiểu vì sao lô trái phiếu của Gia Phú lại được đảm bảo bằng cổ phiếu NVL.

Về tình hình kinh doanh, theo công bố các chỉ tiêu tài chính cơ bản trong kỳ báo cáo bán niên 2025, tính đến ngày 30/6/2025, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp ở mức âm hơn 252 tỷ đồng. Bán niên 2025, Bất động sản Gia Phú báo lợi nhuận sau thuế âm gần 65 tỷ đồng.

Liên tục kinh doanh thua lỗ khiến doanh nghiệp lỗ lũy kế tính đến ngày 30/6/2025 lên tới hơn 497 tỷ đồng.

Nợ phải trả tại thời điểm cuối kỳ báo cáo hơn 1.408 tỷ đồng; trong đó, nợ vay từ phát hành trái phiếu vẫn ở mức 125 tỷ đồng. Bất động sản Gia Phú không phát sinh nợ vay ngân hàng nhưng nợ phải trả khác lên tới hơn 1.283 tỷ đồng.

Đối với BCTC bán niên 2025 của Gia Phú , đơn vị kiểm toán lưu ý người đọc về việc, tại ngày 30/6/2025 Công ty đã phát sinh lỗ lũy kế là 497.178.534.539 đồng làm cho nguồn vốn chủ sở hữu âm 252.178.534.539 đồng (tại ngày 31/12/2024: lỗ lũy kế 432.475.651.963 đồng làm cho nguồn vốn chủ sở hữu âm 187.475.651.963 đồng) và tổng nợ ngắn hạn của công ty vượt tổng tài sản ngắn hạn là 1.006.558.644.178 đồng (tại ngày 31/12/2024 là 1.031.041.171.177 đồng).

Tại thời điểm soát xét, Công ty đã quá hạn thanh toán lô trái phiếu với giá trị 125 tỷ đồng (đến hạn ngày 13/8/2025) nhưng chưa thanh toán và đang đàm phán để tiếp tục gia hạn kỳ hạn của trái phiếu . Điều này cho thấy tồn tại yếu tố không chắc chắn mang tính trọng yều đưa đến hoài nghi về khả năng hoạt động liên tục của Công ty.

Bên cạnh đó, kiểm toán cũng lưu ý phần thuyết minh mô tả về hiện trạng của dự án The Sun Avenue đến ngày lập BCTC.

Gia Phú là chủ đầu tư dự án The Sun Avenue ở TP.Thủ Đức (cũ), TP.HCM. Theo giới thiệu trên website của Novaland, The Sun Avenue là Khu phức hợp, Dịch vụ - Văn phòng và căn hộ, tọa lạc ngay mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, tâm điểm của các tuyến đường huyết mạch: Cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Metro Bến Thành – Suối Tiên, tuyến đường vành đai trong kết nối trực tiếp với hầm Thủ Thiêm để đến trung tâm quận 1 (cũ), TP.HCM.

Dự án có quy mô 8 tòa tháp, hơn 1.400 căn hộ với đầy đủ tiện ích như: hồ bơi, phòng tập gym, sân vườn,...