Bất động sản Hà Nội: Gia tăng các dự án cách trung tâm 10 km

Tại cuộc họp báo mới đây về thị trường bất động sản, Công ty CBRE Việt Nam cho biết, năm 2018, thị trường bất động sản nhà ở và văn phòng tại Hà Nội đã có sự mở rộng nhanh chóng ra khu vực ngoại thành.

Theo thống kê của CBRE, trong năm 2018, thị trường chung cư để bán tại Hà Nội vẫn giữ mức mở bán mới cao với khoảng 30.000 căn mở. Trong năm nay, thị trường tiếp tục chuyển dịch sang phân khúc trung cấp. Tỷ trọng của phân khúc này đã tăng từ 63% trong năm 2017 lên 70% tổng nguồn cung mở bán mới. Điều này cho thấy người mua nhà để ở vẫn là nguồn cầu chủ yếu trên thị trường Hà Nội.

Khu vực trung tâm chỉ có 2% lượng cung mới

Theo vị trí, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm tiếp diễn trong năm 2018 khi chỉ có 2% nguồn cung mở bán mới ở bốn quận trung tâm. Trong khi đó, thị trường ngày càng mở rộng ra các khu vực ngoại thành với số lượng các dự án mới mở bán ngoài bán kính 10km từ trung tâm Hà Nội ngày càng tăng. Trong năm 2018, các dự án từ các huyện ngoại thành như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm chiếm đến 20% lượng căn hộ mở bán mới.

Về doanh số bán hàng, có khoảng 26.000 căn hộ bán được trong năm 2018. Mặc dù doanh số bán giảm 11% theo năm, song khoảng cách giữa lượng mở bán mới và doanh số bán lại dần thu hẹp.

Cụ thể, tỷ lệ giữa doanh số bán và số căn mở bán mới đã tăng từ 81% (năm 2017) lên 88% (năm 2018). Các dự án có doanh số bán hàng khả quan đều nằm gần các cơ sở hạ tầng như đường vành đai 2 trên cao hay tuyến Metro số 2A. Thêm vào đó, các dự án ở vị trí tốt tại khu vực phía Tây - khu vực trung tâm mới cũng có doanh số khá tốt trung bình 70% cho một đợt mở bán mới. 

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý 4/2018 đạt khoảng 30 triệu đ/m2, giảm khoảng 2% theo năm. Giá bán trung bình tại Hà Nội khá ổn định do sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp chiếm lĩnh thị trường. Tuy nhiên, ở một số dự án cao cấp vẫn ghi nhận sự tăng giá, đặc biệt là các vị trí như Hồ Tây và dọc trục vành đai 3. Đồng thời, tại các khu đất vàng ở Hà Nội cho thấy dấu hiệu trở lại của phân khúc hạng sang sau hai năm không có nguồn cung mới.

Trên 50% nguồn cung mới trong năm 2019, vẫn ở phía Tây, phía Đông dự báo sẽ ngày càng sôi động hơn với khoảng 30% lượng mở bán mới. Các sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng mở bán lớn từ các khu đô thị.

Với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, quý cuối năm 2018 ghi nhận nguồn cung mở bán mới là 1.167 căn. Phần lớn là giai đoạn tiếp theo của các dự án đã tồn tại từ trước. Có đến gần 1.180 căn từ các dự án được ghi nhận đã bán trong quý 4. Như vậy, cả năm 2018, có tổng cộng khoảng 2.700 căn bán được, cao hơn năm 2017 là 2.606 căn. Điều này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của thị trường đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất.

Văn phòng cho thuê tiếp tục thắng thế

Về diễn biến giá cả, trong quý 4/2018 không ghi nhận sự thay đổi về giá trung bình thứ cấp trên thị trường so với quý trước, đạt mức 3.600 USD/m2 đất, bao gồm cả chi phí xây dựng nhà. Giá thứ cấp thị trường nhà biệt thự đã giao động ở mức 3.600 - 3.800 USD/m2 trong khoảng thời gian 3 năm gần đây.

Năm 2018 tiếp tục là một năm thuận lợi đối với thị trường văn phòng Hà Nội. Chỉ có hai dự án mới hoàn thiện trong năm dẫn đến tổng nguồn cung tăng 3% theo năm. Mức độ tăng trưởng này thấp hơn so với tỷ lệ 5% của năm trước. Cả hai dự án mới đều ở phân hạng B và thuộc khu vực văn phòng phía Tây. 

Điểm nhấn của năm 2018 là tỷ lệ hấp thụ đạt 100.000 m2 - mức cao nhất trong vòng ba năm gần đây. Tỷ lệ cam kết cho thuê trước khi mở cửa diễn biến khả quan.

Đối với hạng A đây là mức thấp kỷ lục trong vòng 10 năm qua. Về nguồn cầu, không gian làm việc chung đã nổi lên như một nguồn cầu chính. Các khách thuê này chiếm đến 31% các giao dịch cho thuê trên 1.000 m2 ghi nhận bởi CBRE. 

Ngoài không gian làm việc chung, các công ty thuộc ngành tài chính/ ngân hàng/bảo hiểm và các công ty công nghệ tiếp tục là các khách thuê tích cực nhất trong việc tìm diện tích thuê văn phòng mới.

Trong 2019, giá thuê được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng ở cả Hạng A và B, đặc biệt là ở Hạng A với việc phân khúc này có nguồn cung hoàn thiện tại khu vực trung tâm. Đây sẽ là nguồn cung mới nhất của hạng A sau ba năm không có nguồn cung mới. Về nguồn cầu, ngoài các ngành truyền thống như ngân hàng/bảo hiểm, sản xuất và công nghệ thông tin, các không gian làm việc chung dự kiến tiếp tục trở thành nguồn cầu chính.