Bất động sản miền Trung vẫn ảm đảm

Nhiều phân khúc đóng băng

Ở giai đoạn đầu năm 2022, thị trường BĐS miền Trung đã có những gam màu sáng, thị trường sôi động, nguồn cung mới và thanh khoản có chọn lọc.Tuy nhiên, bắt đầu từ quý 2, thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều thách thức, giao dịch trầm lắng, trong đó có nhiều phân khúc gần như "đóng băng".

Nếu như những năm trước đây, khoảng cuối năm làthời điểm thị trường BĐS diễn ra rất nhộn nhịp, thì năm nay, thị trường rất trầm lắng. Chị Bùi Hoàng Cúc (quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng) là môi giới BĐS lâu năm ở Đà Nẵng cho biết, có thể nói ế ẩm là tình cảnh chung, chưa kể người bán thì nhiều, trong khi người mua thì ít.

"Môi giới BĐS hiện đang rơi vào tình trạng ế ẩm, không bán được hàng. Trong khi việc buôn bán đã khó khăn, mà chủ cũng đã tính giảm hoa hồng môi giới. Hiện nay, may mắn thì 3-5 môi giới mới bán đc 1 sản phẩm ở Đà Nẵng", chị Cúc chia sẻ và cho biết thêm, giá BĐS ở Đà Nẵng đang đi ngang, không có biến động gì nhiều. Tuy nhiên, thị trường cũng đã xuất hiện nhiều trường hợp giảm giá khoảng 10% để bán nhanh, vì không chịu nổi lãi suất ngân hàng.

Thị trường bất động sản miền Trung nói riêng đang trải qua giai đoạn trầm lắng. Ảnh: Thành Vân.

Tại các tỉnh miền Trung như Đà Nẵng, Huế, Quảng Nam, Quảng Ngãi… lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ và đất nền đã sụt giảm mạnh so với quý 2/2022. Đặc biệt, nhiều phân khúc như căn hộ, nghỉ dưỡng, nhà phố nguồn cung mới rất hạn chế; thị trường thứ cấp kém sôi động.

Theo DKRA Group, phân khúc đất nền ở Đà Nẵng và các vùng phụ cận trong quý III/2022 có khoảng 13 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 998 nền, giảm 17,2% so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 59% (khoảng 586 nền). Mặt bằng giá sơ cấp đất nền không có nhiều biến động so với giai đoạn mở bán trước đó, cục bộ ghi nhận sự giảm giá ở một số dự án với mức giảm từ 3 - 6%.

"Thị trường thứ cấp khá trầm lắng, mặt bằng giá bán ghi nhận giảm đáng kể so với quý trước với mức giảm từ 3-5%. Nguyên nhân là việc các nhà đầu tư tích trữ tiền mặt khi thị trường ngày càng khó khăn. Cùng với đó, các dự án đất nền mở bán với chính sách bán hàng, hỗ trợ thanh toán theo tiến độ có sức thu hút các nhà đầu tư hơn các sản phẩm thứ cấp", DKRA thông tin.

Hay ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới toàn thị trường sụt giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 36% so với quý trước và tập trung tại Đà Nẵng, các thị trường còn lại khan hiếm nguồn cung mở bán mới. Tương tự, phân khúc nhà phố/biệt thự tại khu vực này cũng ghi nhận có sự sụt giảm mạnh, bằng 74,2% so với cùng kỳ năm trước và giảm 36,8% so với quý 2/2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh, bằng 37,3% so với quý 2/2022.

Ông Nguyễn Hữu Hồng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Quảng Ngãi thông tin, do ảnh hưởng nhiều yếu tố thị trường như giá nguyên vật liệu tăng cao, các ngân hàng siết chặt việc cho vay đầu tư BĐS nên trong thời gian này ngành BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai đầu tư xây dựng.

Trong quý 3/2022, trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi ghi nhận 8.755 giao dịch đất nền và nhà ở riêng lẻ. Hầu hết các giao dịch BĐS là từ việc mua bán các lô đất thổ cư. Hiện hàng tồn kho và sản phẩm mới của các dự án BĐS còn nhiều nhưng vẫn neo ở giá cao, song nhu cầu của người dân là rất lớn. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của kinh tế nên việc người dân giải ngân tiền mua BĐS gặp nhiều khó khăn.

Nhiều yếu tố tác động

Trong năm 2022, thị trường BĐS đối mặt với nhiều biến động đến từ những chính sách như siết phân lô tách thửa, bên cạnh đó là pháp lý, quy hoạch chưa hoàn thiện. Đặc biệt, từ đầu tháng 9, nhiều chính sách mới về tín dụng và trái phiếu đã tác động không nhỏ đến thị trường BĐS.

Trao đổi với Tạp chí Nhà đầu tư, chuyên gia nghiên cứu BĐS Nguyễn Hoàng cho biết, từ quý 2 năm nay, thị trường BĐS cả nước nói chung và miền Trung nói riêng trầm lắng, giao dịch rất thấp; thị trường thứ cấp kém sôi động. Nguyên nhân là do BĐS hiện nay vẫn neo ở giá cao, trong khi nguồn cung thấp, lạm phát tăng tăng cao. Đặc biệt, thị trường không sôi động do nhà đầu tư, khách hàng không tiếp cận được nguồn vốn.

"Thị trường mua đi bán lại (thứ cấp) gần như "đóng băng", điều này ảnh hưởng rất lớn đến tình hình chung của thị trường BĐS. Có thể nói, thứ cấp là động lực để cho thị trường sơ cấp phát triển, khi có mua đi, bán lại thì thị trường BĐS mới sôi động, thu hút được nhà đầu tư", ông Hoàng phân tích.

Theo ông Hoàng, một nguyên nhân khác khiến thị trường chậm là do lãi suất ngân hàng tăng cao. Điều này khiến người mua BĐS cân nhắc hoặc cản trở sức mua. Bởi thay vì người ta đi mua BĐS mà không được sinh lời thì họ lựa chọn cách bỏ tiền vào ngân hàng cho an toàn. "Tâm lý lo lắng của khách hàng, nhà đầu tư BĐS khi chứng kiến nhiều lãnh đạo của các tập đoàn BĐS lớn bị bắt thời gian vừa qua. Do đó, họ cẩn thận hơn trong việc lựa chọn đầu tư vào BĐS", ông Hoàng nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Tấn Việt, Phó Tổng Giám đốc CTCP BĐS Eco Real cho biết, giai đoạn đầu năm 2022, thị trường BĐS sôi động, nguồn cung mới và thanh khoản có chọn lọc, tuy nhiên, đến dần cuối năm 2022, thị trường bắt đầu xuất hiện nhiều thách thức liên quan đến dòng tiền. Thị trường miền Trung cũng không nằm ngoài sự tác động của các vấn đề vĩ mô.

"Nhà đầu tư và người mua gặp khó trong bối cảnh nguồn tín dụng cho BĐS bị siết chặt, thanh khoản giảm. Tuy nhiên thực tế giá BĐS không hề giảm như những suy đoán. Riêng nguồn cung BĐS giảm rõ rệt, gần như không có dự án mới được triển khai và cũng không đa dạng dòng sản phẩm để nhà đâu tư lựa chọn. Điều này ảnh hướng từ 4 góc độ: Nguồn vốn, quy hoạch, pháp lý và tính thanh khoản thị trường", ông Việt nói.

Theo ông Việt, tín dụng và trái phiếu đã tác động đến dòng tiền của nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án. Ngoài ra còn tác động đến tâm lý của phần lớn khách hàng. Dễ nhìn thấy nhất chính là niềm tin của khách hàng trước khi xuống tiền. Khi hai vấn đề trên bị tác động thì một số ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc cũng đã bị thanh tra và điều tra, thậm chí bị kiểm soát chặt chẽ. Từ bối cảnh đó, nhà đầu tư sẽ có xu hướng chuyển nhượng hoặc không có giao dịch. Điều đó dẫn đến lượng lớn sản phẩm bị tồn kho.

"Không dừng câu chuyện thanh khoản, các doanh nghiệp cũng gặp khó khăn do không tiếp cận được dòng vốn vay. Doanh thu giảm, lãi suất tăng cao và không tiếp cận dòng vốn, nhiều doanh nghiệp BĐSđang đứng trước tình hình khó khăn để duy trì vận hành", ông Việt chia sẻ.