Bất động sản nóng lên nhờ ưu đãi chưa từng có: Thị trường sôi động hay “cơn sốt ảo” mới đang hình thành?

Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã thông tin hồi tháng 3, thời gian tới, dòng tiền “rẻ” được bơm ra thị trường chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao thì bất động sản (BĐS) và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn. Đặc biệt là BĐS, vốn nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ, có thể sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra sóng đầu tư mới trong thời gian tới.

Thực tế cho thấy, chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào BĐS, chứng khoán lại cao hơn mức bình quân chung. Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng còn cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS ghi nhận cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Bởi khả năng hấp thụ vốn cho doanh nghiệp đầu tư sản xuất còn thấp do doanh nghiệp thận trọng mở rộng sản xuất kinh doanh vì chi phí đầu vào tăng, sức mua yếu,... Ngược lại, nhiều dự án BĐS được tháo gỡ pháp lý và cần vốn triển khai. Ngoài ra, một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng nhưng không được dùng đúng mục đích mà đang bị “hút” vào thị trường BĐS.

VARS IRE cho rằng, lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá BĐS liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Cụ thể, cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, đi kèm với lựa chọn tạm hoãn trả cả phần tiền gốc lẫn tiền lãi từ 12 tháng lên tới 5 năm, không chỉ là hỗ trợ cho người mua nhà ở thực, mà dường như còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường , tận dụng vốn ít để hưởng lợi nhuận vượt trội so với mức rủi ro phải gánh.

Dù chính sách “miễn lãi - ân hạn gốc” đã xuất hiện trên thị trường thập kỷ trước, nhưng chỉ trong hơn một năm trở lại đây, chính sách này mới thực sự phổ biến trên thị trường địa ốc và được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu. Nhiều nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thắng lớn với vốn ban đầu nhỏ.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450-600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng. Như vậy, tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, trong một năm qua, giá BĐS tăng “nóng”, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà.

Ngoài ra, một số nhà đầu tư lựa chọn không sử dụng ưu đãi mà thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu. Sau đó bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua.

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào BĐS ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy “giữ hàng - khan cung - giá tăng” vì thế ngày càng được củng cố. Hoạt động mua đi bán lại này giúp thị trường trở nên “sôi động” hơn, góp phần tạo thanh khoản cần thiết, nhưng hơn hết lại kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực cho sự phát triển bền vững của thị trường .

Đáng chú ý, những nhóm lũng đoạn thị trường lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được. Lịch sử thị trường cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau, thường là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực, mới là bên gánh chịu hậu quả. Bởi giá trị của nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá lại bị đẩy lên phi mã, tạo ra những cơn sốt giả, cuốn nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông. Khi thị trường bất ngờ “đổi chiều”, thanh khoản suy giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính, sự bán tháo có thể lan sang toàn thị trường , tác động trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Nguy cơ càng lớn khi thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi BĐS dù cắt lỗ vẫn khó thoát hàng.

Đáng lo ngại hơn, trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá BĐS. Một căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá trung bình tại các thành phố lớn hiện có giá khoảng 5 tỷ đồng - gần như vượt ngoài tầm với của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá. Điều này không chỉ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, mà còn tạo áp lực lớn lên quy hoạch và giao thông đô thị.

Hiện tượng lũng đoạn thị trường khiến giá bị đẩy lên ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, BĐS sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Và người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất chính là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư.

Hơn nữa, dòng tiền ồ ạt chảy vào BĐS mà không được kiểm soát không chỉ tạo rủi ro cho thị trường này, mà còn làm méo mó nền kinh tế. Khi BĐS trở thành “cỗ máy làm giàu nhanh”, nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ rời bỏ những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại, tiềm ẩn nguy cơ lệch pha dòng vốn, làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của toàn bộ nền kinh tế.