Bình Dương đang áp lực rất lớn về nguồn nhà ở giá hợp lý?

Những năm qua, nhắc đến thị trường căn hộ giá mềm là người ta nhắc đến thị trường Bình Dương, nhất là khu vực Dĩ An – giáp ranh Tp.Thủ Đức, Tp.HCM. Đây cũng là khu vực xuất hiện nhiều dự án căn hộ giá tầm trung, có mức giá dễ chịu hơn rất nhiều so với địa bàn sát bên là Tp.Thủ Đức.

Tuy vậy, khoảng 2 năm nay, mặt bằng giá BĐS nơi đây cũng biến động tăng mạnh theo tốc độ đô thị hoá khu vực. Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, hiện giá BĐS tại Bình Dương đang tăng mạnh, đặc biệt là thành phố Dĩ An. Cụ thể, nhiều dự án mở bán với giá cao hơn từ 50 – 70% so với những dự án lân cận mở bán trước đó. Một số dự án còn chào bán với giá trên dưới 45 triệu đồng/m2 - mức giá "ngang ngửa" khu vực vùng ven của Tp.HCM. BĐS một số khu vực trung tâm hành chính Dĩ An chạm mức 60 - 70 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, BĐS địa bàn giáp ranh là Tp.HCM giá cũng liên tục tăng "chóng mặt". Báo cáo mới nhất Cushman & Wakefield được công bố trong tháng 3/2022,  mức giá bán căn hộ trung bình tại thị trường Tp.HCM  đạt 3.300 USD/m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm. Chỉ riêng tại Tp.Thủ Đức, số liệu ghi nhận cuối năm 2021 của batdongsan.com.vn, mức giá căn hộ trung bình tại đây vào khoảng 85,6 triệu đồng/m2.

Căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 có dấu hiệu sắp "cạn kiệt" tại thị trường BĐS Bình Dương

Như vậy để thấy, cả Tp.HCM và Bình Dương, hiện mặt bằng giá BĐS đã leo nấc thang mới. Riêng Bình Dương, với tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước (84%) và dân nhập cư chiếm hơn 50% đang tạo ra áp lực rất lớn về nguồn nhà ở giá hợp lý tại khu vực này. Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung BĐS tại Bình Dương dồi dào trong những năm qua, nhưng sản phẩm nhà ở giá hợp lý, đánh trúng vào nhu cầu ở thực của đối tượng khách hàng trẻ lại không nhiều. Những dự án có mức giá từ 26-30 triệu đồng/m2 (vốn xuất hiện trước đó khá nhiều), hiện khá khan hiếm.

Hiện, tại khu vực P.Bình An, Tp.Dĩ An xuất hiện dự án căn hộ Honas Residence có mức giá "hiếm hoi" là 26 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Ghi nhận cho thấy, mức giá này thấp hơn so với mặt bằng thị trường và còn mềm hơn giá bán của các dự án lân cận tại Tp.Dĩ An. Dọc tuyến quốc lộ 1K, gần dự án này, một số dự án mới đang được chào bán với mức giá từ 33-34 triệu đồng/m2. Được biết, dự án với thiết kế căn hộ diện tích nhỏ, linh hoạt từ 45-69m2; nhờ đó, giúp cho tổng giá thành căn hộ chỉ dao động từ hơn 1,2 tỷ đồng/căn. CĐT cũng đưa chính sách hỗ trợ như, khách hàng chỉ thanh toán từ 120-200 triệu đồng là mua được căn hộ, được ân hạn gốc và hỗ trợ lãi suất tới 18 tháng, đồng thời, được chiết khấu thêm đến 9.82%.

Tại khu vực này hiện đang xuất hiện loạt dự án căn hộ có mức giá "đụng nhau chan chát. Chẳng hạn, nằm ở QL 1K, khu căn hộ Green Squara Dĩ An có đơn giá thấp nhất là 40 triệu đồng/m2. Dự án Charm City đang chào giá khoảng 34-39 triệu đồng/m2. Với căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích từ 75-80m2 giá bán dao động từ 2,3 -2,8 tỉ đồng/căn – mức giá này gần như xấp xỉ với căn hộ quận ven của Tp.HCM.  Hay, dự án New Galaxy tại đường Thống Nhất hiện đang giao dịch giá 34-40 triệu đồng/m2 cho diện tích từ 50-84 m2; HT Pearl giá từ 33 -35 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, một số dự án BĐS tại Thuận An, Bình Dương mặt bằng giá cũng tăng không kém cạnh, chạm mốc trung bình 49,5 triệu đồng/m2 (theo số liệu của Savills Việt Nam). Mức giá này "ngang ngửa", thậm chí cao hơn một số dự án tại khu vực ven Tp.HCM.

Vì thế, các dự án căn hộ còn nằm trong khung giá từ 26-30 triệu đồng/m2 tại Bình Dương ở thời điểm này được xem là "hàng hiếm" khó tìm, có lợi thế lớn về thanh khoản.

Như vậy để thấy, trong bối cảnh tốc độ đô thị hoá tại Bình Dương tăng nhanh, đã khiến mặt bằng giá BĐS biến động tăng theo. Bài toán nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền trong tương lai được đặt ra cho thị trường BĐS khu vực này. Dự báo, mức giá hiện tại có thể tiếp tục đà tăng bởi được hỗ trợ từ những yếu tố phát triển tích cực như kinh tế, hạ tầng đô thị …

Tuy mặt bằng giá đã tăng cao so với 2-3 năm về trước, nhưng theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường Dĩ An, Bình Dương vẫn là khu vực có nguồn cầu ở thực dồi dào bậc nhất trong các đô thị vệ tinh khi đón trọn cả hai hướng: người lao động làm việc tại Tp.HCM và cả Bình Dương.

Ông David Jacksosn, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng, các nhóm đối tượng chính phù hợp với căn hộ diện tích nhỏ tại Bình Dương hiện nay là công nhân đang làm việc tại đây và người trẻ đang làm việc tại Tp.HCM nhưng không đủ khả năng mua căn hộ tại Tp.HCM.

Vị chuyên gia này cho hay, do năng lực thiết kế ngày càng xuất sắc, hiện đại nên các căn hộ diện tích nhỏ hiện nay cũng rất tiện nghi, phù hợp với nhịp sống năng động. Với công nhân, họ sẽ có được nơi an cư tốt hơn rất nhiều so với các khu nhà trọ và tránh việc phải vay nợ quá nhiều. Trong khi đó, người trẻ cũng sở hữu căn hộ ở một khu vực có tiện ích đầy đủ và vẫn có thể duy trì công việc tại Tp.HCM nếu muốn do kết nối giao thông ngày càng thuận lợi.